Már 27201 aktuális ingatlan található adatbázisunkban!

Hol érdemes telket venni? fn.hu, 2005. szeptember 6.

2005. szeptember 6.

Kezd egyensúlyba kerülni a kereslet és a kínálat a telekpiacon, az árak pedig érezhetően alacsonyabbak, mint néhány évvel ezelőtt voltak. Budapest környékén még van néhány ígéretes környék.

A társasházi fejlesztésre alkalmas telkekkel szemben a családi házas építési telekingatlanok piacán a 2001-2004 közötti keresletmérséklődés idénre az árak jelentős csökkenését hozta. Az Otthon Centrum telekdivíziójának információi szerint például a fővárosban nominálértéken 5-10 százalékkal alacsonyabb áron is hozzá lehet jutni egy családi házas telekhez, mint 2001-2002- ben, s ez reálértéken még nagyobb áresést feltételez. Éppen a csökkenő árszint miatt, a felhalmozódó túlkínálatot a piac felvevőképessége ellensúlyozza. Ez a helyzet egyaránt igaz a budai luxuskategóriára, és a külső-pesti kerületekre is.

Növekvő árkülönbségek

Tisztán megfigyelhető a piac polarizálódása is, vagyis a budapesti árcsökkenéssel párhuzamosan az árak közötti különbségek elmélyülése is bekövetkezett. Az ezredforduló előtti erős kereslet alulról fejtett ki nyomást, s a rosszabb adottságú telkek is elkeltek a meghirdetett magasabb áron. Az ársávok akkoriban közelebb voltak egymáshoz. Az azóta eltelt időszak bővülő kínálata és mérséklődő kereslete hatására azonban a minőség szerinti ártagozódás jelentősen szélesedett.

A luxuskategóriában (a II., III., XI. és XII. kerület hegyvidéki utcáiban) egy jó adottságú telek ára akár 50 százalékkal is meghaladhatja a környék átlagát. Ugyanez például a XVI. kerületi Ómátyásföldön 60-100 százalékot is elérhet. (Hasonló folyamat a lakáspiacon is megfigyelhető, ahol a tömegpiaci stagnáló árakkal szemben az exkluzív szegmens fokozatos áremelkedése tapasztalható.)

Infrastruktúra és ellátottság

A Budapest környéki agglomerációs övezetben a széles telekkínálattal szemben szűk kereslet áll. Ennek ellenére a fővároshoz közelebbi, jól megközelíthető építési telkek ára akár emelkedhetett is a tavalyi árszinthez képest. Ugyanakkor a periferikusabb, rossz infrastrukturális ellátottságú területeken a telkek nehezen értékesíthetők (ha egyáltalán el lehet azokat adni), hiszen a potenciális vevők nagyon körültekintően megfontolják a vásárlást. Az infrastruktúra esetében a közlekedési vonalak mellett a közművesítettség és a szolgáltatások közelsége is legalább olyan fontos. A közlekedés esetében a gyorsforgalmú úthálózat és a kötöttpályás megközelíthetőség értéknövelő szerepe vitathatatlan.

A környék kiépítettsége, a végleges állapot elérése a ma már nagyon ritka telekparcellázási projektek esetében nagyon fontos. Akik néhány évvel ezelőtt jó helyen lévő, gyorsan beépülő, tehát sikeres parcellázás keretében vettek telket (például Üröm-Péterhegyen), azok pár év alatt jelentős (különösen kedvező esetben akár kétszeres) értéknövekedést realizálhattak. Ellenben a sikertelen, lassan beépülő területen vásárlók a rendezetlen összkép miatt eladás esetén veszteséggel kénytelenek számolni. Ugyanígy, az átminősített volt zártkerti ingatlanok vásárlása is lehet rossz befektetés, ha ezt nem követi az infrastruktúra fejlesztése.

Felértékelődő területek

A 2004. január elsején bevezetett telekáfa a parcellázásokat súlyosan érintette, az értékesítési ütem jelentősen lelassult. Így a beruházók általában kénytelenek voltak lenyelni a növekvő költségeket. Az értékesítési nehézségek miatt az elmúlt másfél év során nem indult újabb nagyobb parcellázási projekt, bár több is előkészítés alatt áll, jellemzően a korábban sikeresnek bizonyult fejlesztésekre épülve.

Az agglomeráció továbbra is egyértelműen felértékelődő területei közé tartozik Biatorbágy és környéke, igaz, itt a kínálat bőséges, ez pedig visszafogja az árak emelkedését. Az elmúlt 2-3 évben, Nagykovácsiban a Savanyító, Zsíros-hegy és Remeteszőlős belterületbe vonása és közművesítése fellendítette a piacot. A terület árai így már a solymári szinttel vetekszenek.

A fővárostól északra pedig jó ideje tart a spekuláció az M0-s kiépülése kapcsán, ám az időben egyre elhúzódó beruházás miatt ennek realitása egyre kérdésesebb. Ellenben a körgyűrűt délkeleten hamarosan átadhatják, s építése az agglomerációs övezet keleti szektorában is elkezdődhet, így itt (Pécel, Maglód, Ecser térségében) tartós áremelkedéssel lehet számolni. Sikeres parcellázásokat lehetne most indítani emellett Gödöllőn, Dunakeszin és Vecsésen is.

Ingatlanpiac: Hírek, elemzések
Ossza meg másokkal!
Kapcsolat, vélemény
Lakáspiaci Monitor
2014
Archívum
Lakáspiaci Tanácsadó
2014
Archívum
Residential Market Monitor
2014
Archives
youmetry