Már 28017 aktuális ingatlan található adatbázisunkban!

Árcsapdában az agglomerációs ingatlanpiac?

2005. június 27.

Egyes vélemények szerint a jövőben a fővárosi agglomerációban lakók megindulnak Budapest felé, s az általuk támasztott kereslet élénkítheti a lakáspiacot. Ezt részben alátámasztja, hogy a szakértők szerint az utóbbi években megfordulni látszik a kilencvenes években jellemző trend, amikor a városból rengetegen költöztek ki a Budapest mellett fekvő településekre.

A Biggeorge’s NV Rt. vezérigazgatója Hajnal István a közlemúltban azt nyilatkozta, hogy a az agglomerációból visszaköltözők lehetnek a következő időszakban az egyik markáns célcsoport a lakáspiacon. A szakember szerint Budapesten a "legjobb helynek" Pasarét" számít, a Rózsadomb ugyanis veszített érdeklődéséből.

Az agglomerációban nem megfelelőek a körülmények

A vezérigazgató úgy véli, hogy az agglomerációban élők közül, akik annak idején a nagyvárosi élet hátrányai miatt költöztek a környező településekre, a közlekedési nehézségek, az esetleges infrastrukturális hiányosságok miatt egyre többen fontolgatják a visszatelepülést. Ezért ők alkothatják az egyik fő célcsoportot a budapesti lakáspiacon. Hajnal azt is elmondta, szinte minden esetben a család női tagja dönt leendő otthon kiválasztásakor, tehát őket kell meggyőzni. Hozzátette: a telített piacon egyre inkább csak a valóban jó lakásokra lehet vevőt találni, a kevésbé megfelelőkön csak jelentős árengedményekkel lehet túladni. Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője szerint ezt alátámasztja, hogy az utóbbi években megfordulni látszik a kilenvenes évekre jellemző trend, amikor rengetegen választották az agglomerációt lakhelyül. Sokan azonban hirtelen döntöttek, s a negatív hátrányokkal csak később szembesültek. Jó példa erre Nagykovácsi, ahova nagyon sokan költöztek a zöld környezet, illetve a Budapesthez való közelség miatt, ugyanakkor nem számoltak például a közlekedési nehézségekkel. Bár a településre jár BKV-busz, de viszonylag ritkán, ráadásul hosszú időbe telik eljutni Buda központjába, éjszaka pedig gyakorlatilag csak autóval közelíthető meg Nagykovácsi. Ezzel ellentétben viszont Budaörs remek helyzetben van, a BKV járataival ugyanis - optimális esetben - akár 20-25 perc alatt elérhető a Móricz Zsigmond körtér. Ebből is látszik, a közlekedési szempontok lényeges szerepet játszanak a hely kiválasztásánál - hangsúlyozta az elemző.

Mit mondanak a helyi ingatlanosok?

A Dunakanyar régióra specializálódott gödi Fixpont ingatlaniroda tulajdonosa szerint enyhe mértékben, de valóban megfigyelhető az agglomerációból Budapestre visszaköltözők számának növekedése. "Tapasztalataink szerint három-négy esetünk volt az első negyedévben a tavalyi két-háromhoz képest" - mondta el a Napi Online-nak Kozák Istvánné. A Sződliget, Vác, Dunakeszi háromszögből visszaköltözők különböző okok miatt döntenek a budai zöldövezet mellett. "Amennyire nekem elárulják, általában magánéleti konfliktusok játszanak szerepet a döntésben" - mondta a cégvezető. Már másfél éve megcsappant a kereslet Érden és környékén, a hitelezési rendszer szigorítása miatt - véli az Érd Invest Ingatlanközvetítő Iroda munkatársa. A kínálat nagy, a piac beállt, szinte Érd fele eladó - fogalmazott. Az eladó házak, lakások közül az új építésűeket elsősorban a beruházó cégek kínálják, míg a használt otthonoktól azok szeretnének megválni, akik újba költöznének. A Fészekrakó program érezhető változást nem hozott, hiszen a vidéki lakásokra igénybe vehető keret Érden kevés a vásárláshoz. A befagyott piacon egy-két szegmensben még van némi mozgás: az új építésű, három szoba plusz nappalis, 30 millió forint körüli, a parkvárosi részen épült családi ház eladható, de van érdeklődő a legfeljebb 15 milliós, egy-másfél szobás lakásokra is. A keresletre egyre inkább jellemző, hogy a potenciális vevők előbb bérelnek ingatlant, s csak utána döntenek a vásárlásról.

A Gyál, Ócsa, illetve a XVIII. kerületben tevékenykedő Sedlák Ingatlan képviselője úgy véi, a potenciális ügyfelek elsősorban kiköltöznének a városból, tapasztalatai szerint az említett településeken élők nem kívánkoznak a városba. Ezen a részszegmensben is érzékelhető a lakáspiacra jellemző túlkínálat, ennek ellenére - főként az építőanyagok drágulása miatt - 5-10 százalékos drágulás ment végbe. A szakember hozzátette: némi hangsúlyeltolódás figyelhető meg az utóbbi időben, a vevők egyre inkább a minőségre koncentrálnak, a korszerű anyagok felhasználásával épített lakásokat el lehet adni.

A Szentendrén és környékén felépített, lakóparkoknak nevezett, ám inkább lakótelep-szerű ingatlan-együttesek vevői, akik 300-350 ezer forintos négyzetméter-áron vásároltak, sok esetben rájöttek, hogy rosszul választottak, és most értékesítenék lakásaikat - mondta a Dobogókő Kft. ügyvezetője. Gilányi András hozzátette: mivel a térségben - a Dunakanyarban, Szentendrén, Leányfalun, Tahitótfalun - magasak az ingatlanárak, jó üzletnek látszik az eladás, főként a családi házakat illetően. A környéken óriási a kínálat, ám a kereslet szerény, s az is csak jobbára a húszmillió forint alatti kategóriát érinti. Az ügyvezető szerint a Fészekrakó program keresletösztönző hatása egyáltalán nem érzékelhető, a banki hitelek pedig drágák, így nem is csoda, hogy alacsony a kereslet. Érdekes módon a szentendrei lakótelepi panllakások viszonylag forgalomképesek, a 45-50 négyzetméteres ingatlanok 10-12 millió forintért mozognak a piacon.

A kínálati oldallal nincs minden rendben, hiszen a házas ingatlanoknál, ahol a 600-700 négyzetméteres telken a 70-es években épült, jobb esetben egyszer már felújított családi otthonról van szó, a tulajdonosok 50 millió forint körüli árat szeretnének kapni. A szakember szerint ugyanakkor e házak minősége gyenge, s az ingatlan az elképzelt összeg felét sem éri. Ebben az esetben túl nagy a különbség a tényleges piaci érték és az irányár között, így alkura sem kerül sor, hiszen aki vételi szándékkal érkezik, már a közvetítő irodájában eldönti, hogy érdekli-e az adott áron az ingatlan. Az eladók részéről vissza-visszatérő kijelentés: nem akarom elkótyavetyélni. Gilányi szerint az említett típusú ingatlanok kínálatát részben az tornássza fel, hogy a gyerekek kirepülése után a családi házban maradó szülők már eladnák a számukra túl nagy házat, amelynek fenntartása sok esetben már túlzott terhet is jelent. Gondok vannak az új családi házakkal is. A környéken több családi kisvállalkozás is abból él, hogy egy-egy házat alkalmi munkásokkal, a lehető legolcsóbb anyagok felhasználásával épít fel, majd a kérdéses minőségű ingatlant igyekszik értékesíteni. Ezeket a jellemzően kétszintes (alul nagyméretű, amerikai konyhás nappali, fürdőszoba, esetleg háló; felül 2-3 hálószoba, fürdő), 120 négyzetméter nettó alapterületű házakat 40-50 millió forintért kínálják. Van, ami hamar gazdára talál, de van, amit már két éve árulnak - jellemzi a piacot a kft. vezetője. A vevőket itt azonban a minőségen túl más kellemetlen meglepetés is érheti. Sok ilyen lakóház ugyanis - bár fizikailag újonnan jött létre - nem számít új építésűnek, vagyis nem jár hozzá a teljes szocpol. A megszokott képlet szerint ugyan egy vállalkozás építi fel az ingatlant, de az a cég egyik tulajdonosa nevén van, márpedig a magánszemélytől vásárolt lakás a jogszabály betűje szerint használtnak számít. Gilányi András tapasztalata szerint volt, hogy a vevő csak a foglaló átadása és a szerződéskötés után jött rá, hogy ily módon becsapták, és csak a foglaló miatt nem állt el az üzlettől. Míg az üdülőingatlanok piaca beragadt - a magas illeték és az életmódváltozás miatt nincs rájuk kereslet -, addig a nagyon jó helyen lévő építési telek (például Szentendre belvárosához közel, kellemes helyen, közművel ellátva) hamar gazdára talál. Az üdülőtelkek között kivételt jelent a jó elhelyezkedésű, panorámás ingatlan - oda olyanok építenek 350-400 négyzetméteres villákat, akik nem kényszerülnek rá, hogy hitelt vegyenek fel és akiknek persze a magasabb illeték sem akadály.

Mit mond a statisztika: drasztikusan csökkent a budapesti átlagméret

A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint Pest megyében 2005. január 1-jén 416,4 ezer lakás volt, ami 7723-mal több, mint egy évvel korábban, Budapesten pedig 9530-cal 844,5 ezerre emelkedett a lakások száma. Pest megyében ugyanakkor a 100 lakásra jutó lakosok száma ugyanakkor nem változott, azaz 275 volt, míg fővárosban ugyanennyi lakásra 201 lakos jutott, ami hárommal kevesebb az egy évvel korábban feljegyzetthez képest. A megyében az év első három hónapjában lényegesen csökkent a lakásátadások száma. A bázisidőszakban feljegyzett 90 százalékos bővüléssel szemben mindössze 20 százalékkal több hazsnálatbavételi engedélyt adtak ki. További kedvezőtlen fejlemény, hogy az kiadott új lakásépítési engedélyek száma több mint 25 százalékkal visszaesett. A budapesti piac ezzel szemben magas fordulatszámon pörög: a bázisidőszakhoz képest háromszor annyi lakásra adtak ki használatbavételi engedélyt, s 50 százalékkal több lakás építését hagyták jóvá a szakhatóságok.

A használatba vett lakások átlagos alapterülete a megyében 114 négyzetméter volt, ami 4,3 négyzetméteres csökkenés a múlt év azonos időszakához képest. A megyében az új lakások több mint fele továbbra is 4 és több szobával épült, a három- és kétszobás lakások aránya 29, illetve 15 százalék volt, egy szobával a lakások mindössze 4,7 százaléka épült. Budapesten viszont jóval kisebbek a lakások, ráadásul az átlagos méret, drasztikusan, 25 négyzetméterrel 59 négyzetméterre csökkent az 2004 első három hónapjához képest. A Pest megyében jellemző 4 és több szobás lakások részaránya Budapesten mindössze 10 százalékos volt, ami 21 százalékponttal marad el tavalyi adatoktól. Jelentősen növekedett ugyanakkor az egy-, illetve a kétszobás lakások súlya, előbbiek részesedése 16 százalékra, utóbbiaké 44 százalékra nőtt, miközben 30 százalékon stagnált a háromszobás lakások részaránya.

A három hónap során Pest megyében 73 lakás, Budapesten 92 lakás szűnt meg, szemben az egy évvel korábbi 52, illetve 102 darabos megszűnéssel

Ingatlanpiac: Hírek, elemzések
Ossza meg másokkal!
Kapcsolat, vélemény
Lakáspiaci Monitor
2014
Archívum
Lakáspiaci Tanácsadó
2013
Archívum
Residential Market Monitor
2014
Archives
youmetry