Már 27468 aktuális ingatlan található adatbázisunkban!

Exkluzív házak, otthonok - milliókért! Hol rejtőzik a valódi luxus?

2005. december 5.

Budai ingatlanpiaci körképünkben a III. és a XI. kerület kerület részletes bemutatása után a városközponthoz tartozó, Duna-part közelében található, impozáns és méltán népszerű övezetekbe nyújtunk betekintést, a teljesség igénye nélkül érintve a luxuskategóriába sorolható, népszerű lakásokat, családi házakat, villákat.

Szokásához híven a Portfolio.hu az érintett kerületekben érdekelt, a piacot jól ismerő szakértőkkel beszélgetett, akik segíthetik a befektetési szándékkal rendelkező, éppen új otthont kereső vagy csupán kíváncsiságból érdeklődő Olvasókat.

Az igazi luxus

Mit tekinthetünk egyáltalán luxusnak napjainkban? Mitől válik exkluzívvá egy otthon?

"Az elhelyezkedés, az egyediség, a felszereltség és az elvárt, ésszerű szolgáltatások megléte együttesen biztosíthatja, hogy az adott ingatlan luxuskategóriába tartozzon. Az igazsághoz hozzátartozik, hogy még mindig érezhető a különbség a külföldi és a hazai vásárlók igényei között, amikor luxusról beszélnek. Pasarét, Rózsadomb, a Belváros központi, Duna-parti és budai hegyvidéki területei, a történelmi részek (Vár, Parlament) olyan övezetek, ahol az új építkezések - néhány kivételtől eltekintve - exkluzív igényeket, vevőkört céloznak meg. Bár az ingatlanokra kivetett luxusadó alsó határát a 100 millió Ft értékű ingatlan jelenti, akár már 70-75 millió Ft-os otthon is luxuskategóriába sorolható. A tervezésben (alaprajz, belső terek, fekvés) és a felszereltségben (burkolat, nyílászárók, anyaghasználat, bútorozottság, gépesítettség) egyaránt tükröződnie kell a minőségnek és az egyedi törekvéseknek. A néhány évvel ezelőtt még újdonságnak számító extra szolgáltatások (fedett medence, videós kaputelefon, portaszolgálat) nem jelentenek egyértelmű luxust, hiszen azok már a középkategóriában is megjelenhetnek. Ráadásul ezek indokolatlanul emelhetik a közös költséget, ami gyakran a százmillió Ft közelében vásárlóknál sem elhanyagolható tényező" - mondta Valkó Dávid, az Otthon Centrum Rt. vezető elemzője.

"Az emberek többsége számára a luxuskategóriát még mindig elsődlegesen az elhelyezkedés jelenti. Számomra azonban a nyugalom, a biztonságérzet legalább ennyire fontos. Megfelelő tervezéssel, minőségi és környezetbarát anyagokkal elérhető, hogy a nyilvánosság kizárásával, zavartalanul pihenhessen otthonában a család. A könyezettudatos épület nem csupán gazdaságos, hanem egyben megfelelő életteret nyújt, olyat, amelyre mindenki vágyik" - fogalmazott Molnár Ferenc, a Raiffeisen Ingatlan Rt. lakóingatlan-üzletágának vezetője a luxuskategóriába tartozó ingatlan legfontosabb ismérveiről.

Gellérthegyi nyugalom

Lényegében az 1980-as években lezárult a Gellérthegy parcellázása, összességében a városrész változatlanul az egyik legkedveltebb belvárosi övezet. Bizonyos részek kiváló panorámája mellett az itt lakók sajátos mikroklímáról beszélnek, részben emiatt magas a lokális kereslet, annak ellenére, hogy a fővárosban egyre több új építésű luxusingatlan közül válogathat a fizetőképes vevő.

A Somlói úton épülő társasházban 56 lakásra adtak engedélyt, az érkező igények miatt azonban eredetileg különállónak tervezett lakások összevonására is sor kerül majd, így 47-50 lakóingatlan értékesítésére kerül sor, a befejezett lakások esetén 600 ezer-1 millió Ft/nm áron - tudtuk meg a Raiffeisen Ingatlan egyik legújabb, exkluzív projektjéről.

A Gellért-hegy a belvároshoz közeli, speciális zöldövezetnek számít, egy ilyen területen mindig relatíve magasabbak az ingatlanárak, hiszen magas a lokális kereslet, a kínálati oldal pedig limitált. A fejlesztőknek természetesen az ilyen és ehhez hasonló övezetekben éri meg leginkább beruházni, az épülő társasházak akkor népszerűek igazán, ha figyelembe veszik az exkluzív igényeket. Egy olyan vevő, aki hajlandó és képes 60-70 millió Ft-ot fizetni egy közepes méretű, új építésű lakásért, természetesen elvárja, hogy az elhelyezkedés mellett tervezésben és kivitelezésben a legmagasabb minőséget kapja - mondta Dr. Oroszi Zsuzsanna, a korábban kizárólag budai lakóingatlanok adásvételére és bérbeadására specializálódott, később a pesti belső kerületekben és a Buda környéki településeken is tevékenykedő VILLA-LUX Ingatlaniroda ügyvezetője.

Az új építésű lakások 600-800 ezer Ft/nm között kelnek el, exkluzívabb, valódi panorámát nyújtó környezetben, extrafelszereltséggel akár ennél is drágább lehet az ingatlan. Használt öröklakások pontos elhelyezkedéstől és közlekedéstől függően 400-600 ezer Ft/nm áron cserélnek gazdát. Az új építésű lakások mellett még a 70-110 éves, régi típusú, szépen renovált házakban lévő lakások iránt mutatkozik nagyobb érdeklődés, a változó divatnak köszönhetően azonban könnyen lehet, hogy a jövőben élénkülés várható a 20-25 éves kockaházak esetében, amelyek iránt egyelőre még nem mutatkozik akkora kereslet.

Új építésű magánházakat többnyire nem kínálnak eladásra, hiszen a jelenlegi telekárak mellett egy fejlesztőnek sokkal kifizetődőbb, ha az adott építési engedélynek megfelelő társasházat épít fel. Gyakran persze ezt a lehetőséget már tartalmazzák a hirdetések és az irányárak. A Gellérthegy déli oldalán 1,500 nm-es, panorámás építési telek, 20%-os beépíthetőséggel (az összes beépíthető lakóterület a földszinttől a tetőtérig 986 nm) 160 millió Ft-os irányáron vár vevőre.

Történelem és korszerűség: a patinás Várnegyed

"Budapest kétségkívül legpatinásabb városrésze, a Vár, amely napjainkban különös kettősséget mutat: részben maga az áradó békesség, a volt Palota területén működő színházak és múzeumok pedig nap mint nap újabb kulturális programokat, színházi előadásokat kínálnak. Az ember kilép a sikátoros kis utcára, a terrakotta és mézsárga falak mentén elbandukol a néhány sarokra lévő kisboltba, de még hazafelé megáll egy pillanatra, hogy a század elején épült patinás és nagyon jó hírű cukrászdában megigyon egy kávét. A budai Vár nem egyszerűen a Világörökség része, hanem lélegző, valódi, emberszabású, lakható városrész. Történelem és korszerűség, sűrű múlt és vibráló jelen..." - olvasható az egyik legexkluzívabb környezetben, az Országos Levéltár és a Hadtörténeti Múzeum szomszédságában elhelyezkedő Anjou Residence hirdetésében.

Összességében az elhelyezkedés, az irányítószám a legfontosabb ármeghatározó tényező, a Belvárosban utcánként, utcarészenként meg lehet határozni plusz/mínusz 10%-os eltéréssel az árkategóriát, ezt követően pedig az egyedi árnövelő vagy -csökkentő tényezőkkel számolva határozható meg a reális piaci ár - véli Kala Imréné, a Kala Eppel Kft. társtulajdonosa.

Általánosságban elmondható, hogy az I. és II. kerületben jelentős, átlagosan mintegy 20%-os eltérés mutatkozik a vételi igények és az eladói szándék között. A legfontosabb probléma, hogy a tulajdonosok egy részének fogalma sincsen a piaci árról, csupán álmaik vannak.

Az exkluzív igényekkel a Várnegyedbe költözni szándékozók az új lakásokért 700-800 ezer Ft-os nm-árat hajlandóak kifizetni abban az esetben, ha a környezet mellé valóban elvásárásaiknak megfelelő lakóingatlan társul. A 80-90 nm-es lakásoknál az elosztást illetően egy nappali és két hálószoba, inkább dupla fürdőszoba felel meg a modern igényeknek. Miközben az Anjou Residence értékesítései az 1 millió Ft feletti szinten már nehezebben haladnak, az épülő, valamivel olcsóbb új projektek iránt (Szalay u., Logodi u.) meglehetősen nagy az érdeklődés. Ebben a különleges környezetben még az egészen drága, 500 millió Ft feletti, akár 2,000 nm-es telekkel rendelkező szuperluxus villák iránt is érdeklődnek, természetesen ez már egy speciális szegmense a piacnak. Az elvétve akadó üres telkek ára lényegében megtízszereződött az 1990-es évek közepe óta.

A használt lakásoknál az 50-60 nm közötti, kétszobás ingatlanok a leginkább keresettek, a Várdombtól távolodva 300-400 ezer Ft/nm ár tekinthető iránymutatónak. A családi házak esetében a háború előtt épült, koros ingatlanokból nagyon kevés az eladó, az 1960-70-es években épült "barna-fehér" házak esetében viszont a telek szinte értékesebb önmagában, mint házzal együtt, mivel a szigetelésük, műszaki állapotuk már messze elmarad a modern igényektől.

Ingatlanpiac: Hírek, elemzések
Ossza meg másokkal!
Kapcsolat, vélemény
Lakáspiaci Monitor
2014
Archívum
Lakáspiaci Tanácsadó
2014
Archívum
Residential Market Monitor
2014
Archives
youmetry