Már 27279 aktuális ingatlan található adatbázisunkban!

Budapesti lakáspiac: mást kínálnak, mint ami kell

2005. december 19.

Legalább 4-5 ezer eladatlan új építésű lakás van a fővárosban, ám ezek nagy része nem a vevők hiánya, hanem az átgondolatlan fejlesztések miatt áll üresen - sok a túl kicsi, a túl nagy és a túl drága építmény.

Maldív-szigeteki luxusutazást és kétmilliós álomkonyhát adok ajándékba, ha megveszi új építésű luxuslakásomat Zuglóban - ma már naponta lehet találkozni a napilapokban ilyen, vagy ehhez hasonló hirdetésekkel. Akad olyan ajánlat is, amely szerint a nagyobb új lakás mellé kétmilliós teremgarázs-helyet, vagy éppen egy új autót kap ajándékba a kedves vásárló. Az efféle hirdetések felbukkanása csalhatatlanul jelzi: a fejlesztők nyakán szorul a hurok.

Mind nehezebb ugyanis értékesíteni az új lakásokat, különösen a 20-25 millió forintnál drágább, vagy a rosszabb adottságú ingatlanokat. Természetesen az eladói oldal gyakran panaszkodik: e körben 15-20 ezer eladatlan lakásról beszélnek csak a fővárosi újlakás-piacon, s visszasírják az állam által korábban jobban támogatott hiteleket.

Szakadékok

Media Wise telefonos felmérése során eddig 75 ezer főt kérdeztek meg, közülük több mint 2300-an válaszoltak igennel a lakásvásárlást firtató kérdésre:
Budapesten jelenleg mintegy 8 ezer (felépült és most épülő) új ingatlan vár vevőre; a használtlakás-kínálat 35 ezer darabosra becsülhető
• A 809 ezer budapesti háztartás mintegy 3,5 százaléka, azaz 26 ezer család tervezi új vagy használt lakás vásárlását egy éven belül
• A fővárosban lakást keresők 60-65 százaléka él jelenleg is Budapesten, így a 43 ezer lakásra becsült kínálathoz hozzávetőlegesen 43 ezres kereslet társul, azaz elvben nincsen túlkínálat (igaz, a 26 ezer lakáskereső 70 százaléka csak akkor tudna költözni, ha eladja jelenlegi lakását, ez pedig újabb 18 ezer használt lakást jelent a kínálati oldalon)
• A lakást keresők 7 százaléka tudna csak 20 milliónál drágább lakást venni, míg az új lakások 60 százaléka, a régiek 36 százaléka 20 millió forintnál drágább
• A fentiek dacára csak a lakásvásárlók 47 százaléka szándékozik hitelt felvenni
• Vége a minigarzon korszaknak, 40 négyzetméter alatti lakásba az ingatlankeresők mindössze 9 százaléka költözne, miközben a kínálat 20 százalékát jelenleg ilyen lakások teszik ki; a keresők 40 százaléka költözne 3 vagy többszobás lakásba
• Körültekintő, vevőcentrikus tervezéssel elkerülhető lenne, hogy a befektetők szorult helyzetbe kerüljenek

Nincs túlkínálat

Egy nagyobb kutatási kezdeményezés azonban lehűti a kedélyeket. A Media Wise Consulting média-tanácsadó cég grandiózus munkába kezdett, hogy feltérképezze a fővárosi lakáspiaci viszonyokat. Mint a kutatás ötletgazdája, Végh Attila mondja, 2006 tavaszáig összesen közel 300 ezer budapesti háztartást telefonálnak végig, tudakolva a lakásvásárlási szándékot. Jelenleg több mint 75 ezer telefonhíváson vannak túl, s igen meglepő megállapításokra jutottak.

Végh Attila ugyanis az eddigi eredmények alapján határozottan állítja: nincs túlkínálat a budapesti lakáspiacon, legalábbis a klasszikus értelemben semmiképpen. Nincs tehát több eladó lakás, mint ahány vevőjelölt, inkább arról van szó, hogy amit kínálnak, az vagy nem kell a vevőknek, vagy egyszerűen nem tudják megfizetni.

Túl drágák

Az említett 75 ezer fő 3,5 százaléka szeretne egy éven belül lakást vásárolni, ám a jelenlegi kínálat mégsem találkozik a kereslettel a vizsgált kerületekben. A III., a XI., a XIII., a XIV. és XVI. kerületben például mindössze a lakást vásárolni szándékozók 11 százaléka (alig több mint kettőszáz család) mondta azt, hogy 300 ezer forint feletti négyzetméterárat képes fizetni.

Ehhez képest az említett kerületekben az újlakás-kínálat több mint 60 százaléka 300 ezer forint feletti négyzetméteráron kelleti magát, ennél alacsonyabb árat csak komoly kompromisszumokra késztető (földszinti, vagy messzebb eső, lakótelep jellegű tömbökben lévő) új lakásokért kérnek.

Még nagyobb a szakadék a drágább ingatlanoknál: a 20 millió forint feletti árkategóriát csak a lakást vásárolni szándékozók 7 százaléka engedheti meg magának, miközben a kínálat közel kétharmadát ezek az ingatlanok teszik ki. Végh Attila le is vonja az egyszerű következtetést: a fejlesztők szinte kizárólag a saját fejük után, s nem az igények alapján mennek, így nem csoda, hogy sok az eladatlan lakás.

Van, amit nehéz elpasszolni

Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője is elismeri, lehet valami a kutatás megállapításai mögött (részletesebben lásd külön), hiszen a tömegigényeket kielégítő területeken és projektekben az átlagosnál drágább ingatlanok nem mennek jól. Egyértelműen cáfolja viszont a fejlesztők pesszimizmusát, szerinte szó sincs 15 ezer eladatlan lakásról, szerinte ez a számok félreértelmezése.

A fővárosban becslése szerint jelenleg mindegy 4-5 ezer már átadott, de még el nem adott lakás lehet. Emellett a fenti szám többszöröse áll építés, vagy előkészítés alatt. Valkó szerint elképzelhető, hogy nincsen kevesebb vevő, mint a 2000-ben kezdődött boom során, csupán arról van szó, hogy sokkal több újlakás-projekt közt oszlik meg ugyanaz a kereslet. Ezért érezheti a piaci visszaesést sok beruházó. Emellett a fejlesztőknek el kell fogadniuk, hogy a legtöbb projektben az átadás után megmarad 5-10 százaléknyi rossz adottságú lakás, amelyet nagyon nehéz elpasszolni.

Modern lakótelepek

Liskáné Pólya Lenke, az Ecostat lakáspiaci elemzője határozottan fogalmaz: néhány éve szinte mindenki az új lakások fejlesztéséből akar meggazdagodni, s a mai "modern lakótelepek" nem megfelelő minőségben és színvonalon épülnek.

Ezt egy lakóparkok építésénél dolgozó főmérnök is elismerte, aki szerint nem várható ezektől az úgynevezett gyorsházaktól az a kivitelezési minőség, mint amikor valaki maga felügyeli az építkezést, a legjobb anyagokat használja, és a hozzáértő mestereinek is maga néz a körmére.

Ez pedig ráerősít a kínálati oldal súlyos problémáira, hiszen a szépen felújított használt lakásoknál jellemzően 30-40 százalékkal magasabb áron kínált új építményektől joggal várnak minőséget a beköltözök. Van ugyan elmozdulás e tekintetben is, de a szakértők szerint a piac tisztulása csak a kókler vállalkozók csődjével fog istenigazából elkezdődni.

Ingatlanpiac: Hírek, elemzések
Ossza meg másokkal!
Kapcsolat, vélemény
Lakáspiaci Monitor
2014
Archívum
Lakáspiaci Tanácsadó
2014
Archívum
Residential Market Monitor
2014
Archives
youmetry