Már 28014 aktuális ingatlan található adatbázisunkban!

Lakáspiac 2005 - túl a csúcson Figyelőnet, Valkó Dávid

2005. december 21.

Éleződő banki és beruházói verseny, mélyülő szakadék Budapest és vidék, valamint luxus- és tömegpiac között, eladatlan lakások ezrei és új hiteltermékek a láthatáron - ezekkel a kulcsszavakkal lehet röviden jellemezni a lakáspiac idei évét.

Lemarad a vidék

A budapesti és vidéki fejlesztői optimizmust, illetve pesszimizmust jól tükrözik a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) statisztikái. Míg az év első három-negyedében a fővárosban mind a használatbavételi, mind az építési engedélyek száma növekedett az előző évi mutatóhoz képest (43, illetve 13 százalékkal), addig az azonos mutató-szám a vidéki városokra vonatkozóan mínusz 7 és mínusz 16 százalék volt.

A 2003. év végi hitelszigorítások okozta 2004-es sokk után az idei év a piaci szereplők részéről már egyértelműen az új (sok esetben szűkülő, más területeken pedig újabb kihívásként megjelenő) körülményeknek való megfelelés jegyében telt. A fejlesztők jövőbe vetett hite, s ezen belül is Budapest és a vidék megítélése ugyanakkor egyensúly-talanságokat tükröz: a fővárosban lényegesen többen építkeznek és költözködnek, mint amennyit az országos átlag indokolna.

A szeptember végéig Budapesten átadott 7274 lakás jó okot ad arra, hogy a tavalyi 10 ezer feletti csúcs megdöntésében reménykedjünk, de emellett országosan ismét van remény a 40 ezres bűvös határ megközelítésére.

Külföldi jelenlét

Budapesten idén, a beruházók között új nációként, az írek és a spanyolok kezdtek nagyobb fejlesztésekbe, és az előkészületben lévő építkezések alapján jelenlétük hosszú távú lesz. Az izraeli cégek dominanciáját a tömegigényeket kielégítő területeken nem fenyegeti veszély, hiszen a nyugati cégek - a már említett írek és spanyolok mellett portugál és holland beruházók - szinte kizárólag a prémium-szegmensben kezdenek fejlesztésekbe.

Új hitelek, csökkenő kamatok

A februárban bevezetett Fészekrakó program hatása - bár a hivatalos statisztikák november 15-éig 7447 befogadott garanciaalapos és 13 117 félszocpol hitelről tudósítanak - nem mondható látványosnak, annak ellenére, hogy novemberben megtörtént az életkori limit várva várt emelése is. Ugyanakkor az év egészében folyamatosan csökkenő kamatok és a bankok éleződő versenye kedvező finanszírozási lehetőségeket biztosított a lakásvásárlók számára.

A már tavaly reflektorfénybe került devizahitelek térhódítása tovább folytatódott, miután a svájcifrankalapú hitelek havi törlesztőrészletei a csökkenő forinthitel-kamatok ellenére is verhetetlennek bizonyultak. Ezzel kapcsolatban mind többször hallani a lakosság devizakitettségéből eredő kockázatokról, amelyek a jövőben a svájci és eurózónabeli várható kamatemelések révén még nagyobb rizikót hordoznak.

Az idei folyamatokat még kevéssé befolyásolták, de a jövőre nézve mindenképpen fontos lehet az év végén köztudatba került lakáslízing. Ez az - lakossági piacon - új finanszírozási forma, bár viszonylag szűk potenciális lakásvásárlói réteg igényeit elégíti ki, tovább fokozza a bankok közötti versenyt. Mind a Fészekrakó program, mind pedig a lízingkonstrukció fő - és kiemelten kommunikált - előnyének a minimális önrész tekinthető, bár ugyanezt több szakember fokozott kockázati tényezőnek értékeli, és tart a következményeitől.

Beruházói verseny

A bankok mellett a piaci szereplők közötti verseny fő színtere a beruházói oldalon zajlott. Az Otthon Centrum felmérése szerint például Budapesten 2005-ben mintegy 90, ötvenlakásosnál nagyobb beruházás kerül(t) átadásra, s nagyjából ugyanennyi várható jövőre is. Emellett, csak a tömegigényt kielégítő átmeneti zónában (jellemzően volt ipari hasznosítású terület, félkörívben a III. kerülettől, a pesti oldalon át egészen a XI. kerületig), 2004-2007 között összesen körülbelül 21 ezer lakás átadása történt meg, vagy várható.

Mindeközben egyre kijjebb tolódik a fejlesztők által érdekesnek talált területek határa a fővárosban. Jóllehet a legtöbb vásárlót még mindig a IX., XIII., XI. és VIII. kerületek vonzzák, az idén olyan, jellemzően peremfekvésű kerületek is felkerültek a nagy volumenű beruházásokat mutató képzeletbeli térképre, mint a XXII., XVI., XVII, vagy a XIX.

Ezzel párhuzamosan Budapesten folyamatosan növekszik a vállalkozások által épített lakások aránya (jelenleg 84 százalék), és egyre stabilabb a külföldi beruházók jelenléte is, ám ugyanez nem mondható el a vidéki városokról, ahol stagnálni látszik az egyharmados részarány. Fejlődés azért itt is várható: a több városban idén indított nagy projektek (például Győrben egyszerre két-három beruházás, összességében több ezres volumennel) a következő években emelik majd ezt a statisztikát.

Nulla százaléktól a csillagos égig

Nagyságrendi különbségek nem csupán az építkezések volumenében és jellegében, hanem az árakban is érzékelhetőek, méghozzá nem is csak országos viszonylatban, hanem a főváros egyes kerületei között. A budapesti lakáspiac legperspektivikusabb területeinek - a társasházi prémiumkategóriában - a pesti belváros Nagykörúton belüli része, Bel-Buda, illetve a Duna-parti zóna számít. Ezekben a városrészekben a következő években is egyenletes ütemű áremelkedés valószínűsíthető. Az egymillió forintos fajlagos árhatárt egyre több beruházásban haladják meg a lakások (s valószínűsíthető, hogy két-három év múlva ide már kétmilliót helyettesíthetünk be).

Ezzel párhuzamosan a szegregációnak egy új típusa jelent meg a lakáspiacon, hiszen ezeket az új társasházi lakásokat többnyire külföldiek engedhetik meg maguknak. Több projekt értékesítése kizárólag őket célozza, és például ezek a lakáshirdetések meg sem jelennek a magyar piacon.

Az átlagos, vagy az alatti minőséget és lakókörnyezeti presztízst nyújtó tömegtermékek piacán - ahol a fővárosi szinten körülbelül 3-4 ezer már átadott, de még el nem adott lakás nagy része koncentrálódik - ezzel szemben egyre jobb alkupozícióba kerültek a vevők. Év közepére megjelentek az "autót, vagy garázst adunk a lakás mellé" típusú reklámok is, melyeket két évvel ezelőtt még viccnek gondolt volna mindenki. Emellett a minimális (akár nullaszázalékos) kezdőrészlet, és a személyre szabott fizetési ütemezés is az értékesítési nehézségekről, vagy az annak elkerülése érdekében tett beruházói igyekezetről árulkodnak.

Mást kínálnak, mint ami kell

A legtöbb "bukásgyanús" építkezés a fővárosban koncentrálódik, ahol a Media Wise Consulting média-tanácsadó cég legfrissebb felmérése szerint a beruházók nem azt kínálják, mint, amit a vevők keresnek. Mintegy 4-5 ezer elkészült budapesti új lakást a felmérés szerint nem azért nem tudnak értékesíteni, mert nincsenek fizetőképes vevők, hanem mert a lakások nagy része vagy túl nagy, vagy túl kicsi vagy túl drága, vagy egyszerűen rosszul megtervezett.

A gyakran szembetűnő nehézségek ellenére az árak csökkentése így is csak végső lépésként jelenik meg a fejlesztők számára. A már év közepén beharangozott, de csak 2006. januárjától bevezetett ötszázalékos áfacsökkentésnek is inkább csak reklámértékét használják ki már hónapok óta a beruházók, a végsőkig elodázva a bruttó ár tényleges csökkentését.

Lassabban pörög a piac

Még ha azt feltételezzük is, hogy a vásárlóerő - volumenében - nem is csökkent drasztikusan, a lakásmobilitás pedig - ha lassan is, de - egyre növekszik, az egyes cégek idén is érzékelték a forgalom visszaesését, pusztán amiatt, hogy a potenciális vásárlók egyre több beruházás közül választhatnak. Logikus válaszként már az év során azt lehetett tapasztalni, hogy egy-egy projekt mérete csökkent: mára már legfeljebb 150-200 lakás egyidőben történő megépítése számít ésszerűnek.

Természetes folyamatként mostanra az is bekövetkezett, hogy a lakásokon a korábbinál lassabban lehet túladni. A havi értékesítési ütem néhány év alatt gyakorlatilag megfeleződött, így ma már átlagosan 3-4 lakásra lehet vevőt találni egy hónap alatt. A kiemelkedőnek számító 15-20 lakás havi eladása is messze elmarad a 2000-2003 közötti sikerprojektek mutatójától. A piaci helyzet tehát minden tekintetben megváltozott, telítettebbé vált, és ilyen körülmények között a beruházóknak azt is el kell fogadniuk, hogy a lakások 15-20 százalékára csak az átadást követően lehet vevőt találni, ha egyáltalán lehet.

Ingatlanpiac: Hírek, elemzések
Ossza meg másokkal!
Kapcsolat, vélemény
Lakáspiaci Monitor
2014
Archívum
Lakáspiaci Tanácsadó
2013
Archívum
Residential Market Monitor
2014
Archives
youmetry