Már 28017 aktuális ingatlan található adatbázisunkban!

Nem lesznek olcsóbbak a lakások

2006. január 6.

Csökkent az áfa, változott a Fészekrakó-program, megjelentek az önerő nélküli lízingajánlatok, és egyelőre csökkenő trendet mutatnak a banki kamatok. Ennek ellenére nem várnak jelentős forgalombővülést az ingatlanpiaci szakemberek 2006-tól, és a lakások sem lesznek olcsóbbak, sőt.

Egy nemrégiben készített, több évre előremutató ingatlanpiaci tanulmány azt prognosztizálta, hogy a következő években nem várható olyan kormányzati intézkedés, amely akár a bővülés, akár a megtorpanás irányába befolyásolná a lakáspiacot.

Ezt az idei év, mint választási év elvben könnyen megcáfolhatja, de a FigyelőNet által megkérdezett szakemberek szerint bármelyik oldal nyeri is a parlamenti választásokat, és legyenek bármilyen ambiciózus lakástámogatási tervek a tarsolyában, szinte biztos, hogy nem lesz költségvetési forrás a megvalósításukra.

Ennek megfelelően viszonylag nyugodt évet várnak az elemzők, amelynek során azért apró lökéseket már a 2005 utolsó hónapjaiban, illetve az ez év januárjától életbe lépett kisebb-nagyobb változások adhatnak a piacnak, miközben minden szegmensben gyakorlatilag folytatódik az, ami tavaly is jellemző volt.

Az áfacsökkentés hatástalan lesz

A legnagyobb horderejű szabályozási változás a január 1-jével életbe lépett áfacsökkenés, ami a várakozások szerint viszont nem idéz elő automatikusan csökkenést a lakások árában. Valkó Dávid, az Otthon Centrum elemzője például úgy véli, hogy a fejlesztők és forgalmazók kezében még maradt más bevethető eszköz (különböző akciók) annak érdekében, hogy megnyerjék a vevőket, és ne kelljen "átadniuk" az egyébként indokolható négyszázalékos bruttó árcsökkentést a lakásvásárlóknak. Ettől tehát nem valószínű, hogy olcsóbbak lesznek az új lakások, sok más tényező miatt viszont akár drágulhatnak is az év során.

Emelkedhetnek ugyanis a telekárak (ahogy minden évben szoktak), az energiaárak és a magasabb munkaerőköltségek drágíthatják a kivitelezést, és mindez akár már tavasszal magasabb négyzetméterárban tükröződhet az újlakás-piacon.

Az Ecostat Gazdaságelemző és Informatikai Intézet tavaly novemberben készített prognózisa is alátámasztja az elemző véleményét: a piaci szereplők várakozásai infláció feletti árnövekedést jelez az új építésű lakások piacán.

Vegyes trendek a használt piacon

A használt lakások esetében kicsit más a helyzet, ezen a részpiacon - a különböző tanulmányok egybehangzó véleménye szerint - legfeljebb azok az ingatlanok drágulhatnak az infláció mértékénél jobban, amelyek például Budapest belvárosának frekventált részein találhatók. A kedvezőtlen helyen fekvő, valamint a lakótelepi használt lakások árai nem, vagy csak kismértékben emelkednek, sőt bizonyos ingatlanoknál a piac ítélete árcsökkenést is hozhat.

A panelpiacon rövid távon összességében keveset javíthat a kormány panelprogramja - teszi hozzá Valkó Dávid -, de egy-egy látványosabb és nagyobb volumenű felújítás hosszabb távon kedvezően befolyásolhatja a panelekről alkotott közvélekedést és a piac megítélését. A használt piacon továbbá egy-egy lokális fejlesztés jóvoltából ugorhatnak meg az árak. Erre jó példa volt az utóbbi években a Király utca környéke, a VI. és VII. kerület több utcájára pozitívan hatottak ugyanis a friss beruházások, és magának a Király utcának az átépítése. Idén ilyen látványosan fejlődő területté válhat a VIII. kerület egy része, ahol a Corvin sétány első épületeit kezdik felhúzni, illetve a leendő négyes metró nyomvonalának már épülő része, például a Keleti pályaudvar környékén.

Az infrastrukturális beruházások a telekpiacot is erősen befolyásolják. Az épülő M0-ás autópálya és a leendő északi híd mentén fekvő agglomerációs körzet (Pécel, Gyál, Leányfalu, Szentendre, de még Budapest III. kerületének) telektulajdonosai évek óta áremelkedésre apellálnak, valószínűleg nem is alaptalanul. A Csepel-szigeten és a szomszédos IX. kerületi Duna-parton szintén érdekes beruházások indulhatnak el, több nagy fejlesztés is kilátásban van (például a Gropius Rt. vagy a spanyol Fadesa révén), miáltal az itteni fejlesztési telkek árai is emelkedhetnek.

Kétmillióért egy négyzetmétert

A leglátványosabb árváltozásokat minden bizonnyal idén is a luxuslakások piaca hozhatja: a kiemelkedően jó adottságú belvárosi vagy budai zöldövezeti új ingatlanok piacán a szűk kínálat és a töretlen külföldi érdeklődés felhajtja az árakat. A luxus- és a tömegtermékek árszínvonala közötti szakadék mélyülése már 2005-ben is látható volt - véli Valkó Dávid -, de az idei év végére megérhetjük, hogy egy-egy igazán magas színvonalú és egyedi lakás négyzetméteréért már nem egy-, hanem kétmillió forintot is kell adniuk a vevőknek.

A külföldi befektetők aktivitása az elemzői várakozások szerint fennmarad, miáltal 2006-ban is közel kétezer budapesti ingatlan kerülhet döntően nyugat-európai magánbefektetők, és további durván háromezer darab nemzetközi intézmények tulajdonába. A külföldi érdeklődés a beruházói oldalon is megmarad, és szaporodnak az arra utaló jelek, hogy mind a fejlesztők, mind pedig a vásárlók időnként már eltávolodnak a fővárostól (néhány nagyobb vidéki város, például Győr felé).

Önerő nélkül

A legtöbb építkezés és ingatlan adásvétel ezzel együtt Budapesten zajlik a jövőben is, ahol a túlkínálatos állapot, az egyre nehezebbé váló és lassuló értékesítés, a tavaly év végén eladatlanul maradt durván 4-5 ezer új lakás dacára sem hagy alább a lendület. Az elmúlt két évben lelassult lakáspiacon közel tízezerre állt be az új lakások budapesti kereslete-kínálata, ehhez képest a HVB Bank Ingatlanfinanszírozási üzletágának legutóbbi elemzése szerint 2010-ig évi 12 ezres szinten stabilizálódhat a fővárosi újlakás-piac.

Hogy ez az idei évre mennyire lesz igaz, még nem tudni, mindenesetre a fejlesztők és a forgalmazók a forgalom bővülésében bíznak - többek között a csökkenő kamatszintekkel kedvezőbbé váló hitelek jóvoltából. A Fészekrakó-program korhatárának 35 évre emelésétől legfeljebb csekély extra keresletet várnak, ám a tavaly ősszel piacra dobott lakáslízing-ajánlatok hatásában annál többen bíznak. Illy Péter, az AL Holding vezérigazgatója korábban például úgy nyilatkozott lapunk kérdésére, hogy az új, akár önerő nélkül nyújtott finanszírozási forma hatása inkább hosszabb távon lesz érezhető, de rövid távú hatásait is leghamarabb februárban lehet lemérni. A konstrukció egyelőre egy szűk vevőkörnek jelenthet kézzelfogható segítséget, miután a szakember szerint ritka az, hogy valakinek ne legyen semekkora saját tőkéje, viszont képes legyen havonta akár több százezer forintos lízingdíjat törleszteni.

Változó kamatterhek

Azt azonban minden általunk megkérdezett szakértő örvendetesnek tartotta, hogy bővülnek a finanszírozási ajánlatok, és a sima jelzáloghitelek kondíciói is rugalmasabbá válhatnak a jövőben, a finanszírozási arány például akár a 80-85 százalékos arányt is elérheti. A lakáshitelek kamatterheivel kapcsolatban ugyanakkor nem egységesek a várakozások. Több év távlatában szinte borítékolható, hogy a forintkamat-szintek tovább csökkenhetnek, és ez - a banki konkurenciaharc remélt erősödésével párhuzamosan - mérsékelheti a piaci lakáshitelek terheit, 2006-ban viszont kis mértékű emelkedés is elképzelhető. A legutóbbi Reuters-poll például igen nagy szóródást mutatott a piaci várakozásokban: 5,5-től 8 százalékig gyakorlatilag bármire fogadnának az elemzők az év végén érvényes alapkamatot illetően.

Az euró- és svájcifrankalapú lakáshitelek esetében pedig továbbra is számolni kell a kamat- és árfolyamkockázattal, előbbivel a globális kamatemelési várakozások, utóbbival a forint mostani ereje miatt. Ugyanakkor e tekintetben is könnyebb helyzetben vannak a most eladósodni készülők, tavaly szeptember óta ugyanis már árfolyamgaranciás hitelajánlatokat is lehet találni a bankok palettáján.

Ingatlanpiac: Hírek, elemzések
Ossza meg másokkal!
Kapcsolat, vélemény
Lakáspiaci Monitor
2014
Archívum
Lakáspiaci Tanácsadó
2013
Archívum
Residential Market Monitor
2014
Archives
youmetry