Már 27567 aktuális ingatlan található adatbázisunkban!

Problémás garázsok

2006. június 29.

Az új lakóprojektekhez megépülő garázsok értékesítési problémáit jól összefoglalja egy VIII. kerületi beruházó nemrég tett ironikus nyilatkozata, miszerint jelenleg ő ma az ország legnagyobb garázstulajdonosa.

A helyzet alapja a fővárosi építési keretszabályozás azon - alapjában jogosnak tekinthető - előírása, miszerint minden beruházás keretében legalább a lakásszámmal megegyező számú garázshelynek kell megépülnie. A budapesti szintű előírást a kerületek viszont saját hatáskörükben módosíthatják olyan formán, hogy pénzbeli megváltást is kérhetnek a garázsszám bizonyos arányában. A beruházóknak ez gyakran hatalmas segítség, hiszen a garázshelyek értékesítése nagyon sokszor problematikus. A pénzbeli megváltás mértéke változó, néhány százezer forinttól kétmillió fölé is elmehet. Az így befolyt pénzt az önkormányzat pedig saját terveinek megfelelően parkolók építésére fordíthatja.

A garázshelyeknek nem csak az értékesítése, hanem sok esetben már maga a kialakításuk nehézséget jelenthet (pl. belvárosi régi épület átalakításakor, vagy tetőtér beépítésekor). Az Otthon Centrum tapasztalatai szerint a sűrűn beépített belvárosi részeken a másképp nehezen megoldható parkolás miatt, illetve a kertvárosi fejlesztéseknél a központtól való nagy távolságok miatt jár általában kevesebb problémával a parkolók eladása. Egy másik fontos tényező a lakás ára. Olcsó lakásoknál az ár negyedét (szélsőséges esetben akár a harmadát) is elérheti a garázs ára. Ilyen esetben érthető, ha - a vélhetően amúgy is kispénzű - vásárló semmiképpen nem hajlandó ezt a pluszt kifizetni. Az árérzékeny vevőket célzó projekteknél jellemző emellett az is, hogy az új tulajdonosok, megmaradó tőkéjük függvényében a lakás átadása utánra halasztják a garázsvételt. Az ilyen értékesítési nehézségek együttállása esetén előfordulhat, hogy a fejlesztő profitja az eladatlan garázsokban áll. Csöppet sem kedvez az értékesítésnek az sem, hogy garázsok után 10% illetéket kell fizetni. Ezt elkerülendő alkalmaznak a beruházók különféle ösztönző módszereket.

Abban az esetben például, ha kötelező a garázs vásárlása, a vevők ezt a beruházónak fizetett megváltással helyettesíthetik. Ez a garázs árának 20-25%-ával egyenértékű díj, amely azonban, ha a vevő meggondolja magát, és mégis vesz parkolóhelyet az átadásig, akkor beleszámít a garázsárba. Terjed emellett a lakások esetében már megszokott 10-90%-os fizetési ütemezés, illetve a részletfizetési lehetőség is. A beruházó indíthat akciót is, miszerint az a lakásvásárló, aki hoz még egy vevőt, az ingyen beállót kap. Ahol alapból kötelező garázst vásárolni a lakáshoz, ám a potenciális vásárlóréteg nagy részének nincs is autója, ott például a garzonlakások vevői ez alól mentességet kaphatnak. Azoknál a projekteknél, ahol kevés garázs eladásával lehet számolni, ott akár építési költségen árulják a helyeket. Így akár (természetesen alku lehetősége nélkül) másfél millió forintért is hozzá lehet jutni a 13-15 m2-es teremgarázs beállóhoz.

Garázsok és kocsibeállók többféle kivitelezésben épülhetnek. Kertvárosokban jó lehetőség adódik felszíni beállók kialakítására. Ezek értékesítése sikeres lehet; figyelni kell arra azonban, hogy a kilátást semelyik lakásból se gátolják, illetve legyenek valamennyire fedettek (akár pergolával). Az ilyen beállók ára 400 ezer és 1,2 millió Ft között változhat. Teremgarázs pinceszinten, vagy a földszinti részen kerülhet kialakításra. Az építési költség természetesen az első esetben jóval magasabb. Belvárosi területeken, ahol nincs egyéb parkolási lehetőség, ott akár 5 millió Ft-ot is elkérhetnek egy ilyen parkolóhelyért. Ebben a két esetben (felszíni beálló és teremgarázs) a parkolók tulajdonosa a társasház marad, a vevő a pénzéért használati jogot kap. Fallal szeparált garázsoknál azonban, melyek sorházi projektekhez épülnek jellemzően, a garázshely külön albetétet képez, így a 3 millió Ft-tól kezdődő árért tulajdonjoghoz jut a vevő.

A beruházók építési költségét a kisebb beépített terület révén mérsékli, ha gépesített (liftes rendszerű) garázsokat alakítanak ki. Itt két autó kap helyet egymás felett, s jobbik esetben - ha az alsó beálló aknába süllyesztett - ezek egymástól függetlenül használhatóak. Nagyon megnehezíti az eladást ugyanakkor, ha a két hely tulajdonosának egyeztetni kell a használatról. Ilyenkor a fölső helyről csak akkor tud kiállni az autós, ha az alatta lévő tulajdonos előtte kiáll gépkocsijával, s a rámpa lebillenhet. Ahol amúgy is kevés esély van a helyek értékesítésére (jellemzően a tömegpiacon), a beruházónak ez reális megoldás lehet. Kisebb budai társasházaknál, ahol kis helyen kell elhelyezni a garázsokat, gép által működtetett rendszert is használhatnak. Itt az autónkat egy szerkezet parkolja be, akár "oldalazva", így nem kell helyet hagyni a manőverezéshez, tolatáshoz. Ezek a gépi megoldások mind alacsonyabb garázshely-árakat eredményeznek.

Az Otthon Centrum értékesítési tapasztalatai alapján, a tömegpiacon, pl. VIII., IX., XIII. kerületi társasházaknál általában 20-30%-ban kelnek el a garázshelyek. A legjobb helyeken, ahol keresettek a kocsibeállók, ott pedig 70%-ig mehet el az értékesítettség a projekt átadásáig. Nem példa nélküli azonban az sem, hogy városközponti részeken (ahol az elégtelen biztonságos parkolóhely miatt amúgy is jó befektetés a garázshelyek vásárlása) az előírtnál több helyet építtet meg a beruházó, s a fennmaradó helyeket külsős érdeklődőknek adja el. Itt gondosan ügyelnek arra is, hogy az ilyen parkolóhelyek a teljesen elszeparálva legyenek, fokozva a lakók biztonságérzetét. Exkluzív beruházásoknál vendégparkolót is kialakíthatnak. A pesti belvárosi projektekben előszeretettel vásárló külföldiek számára garázs vásárlása a lakás mellé természetesnek tűnik.

Ingatlanpiac: Hírek, elemzések
Ossza meg másokkal!
Kapcsolat, vélemény
Lakáspiaci Monitor
2014
Archívum
Lakáspiaci Tanácsadó
2014
Archívum
Residential Market Monitor
2014
Archives
youmetry