Már 27247 aktuális ingatlan található adatbázisunkban!

Minőség és egyediség - új jelszavak a lakáspiacon

2006. november 20.

Lecsengeni látszik az elmúlt fél évtizedet jellemző tömegpiaci lendület a fővárosi lakáspiacon. Ezzel párhuzamosan látványosan növekszik az igény a minőségi életet biztosító új fejlesztések iránt.

Az Otthon Centrum teljeskörű budapesti adatbázisa szerint 1500 eladásra váró, az elmúlt 2-3 évben átadott, költözhető újépítésű lakás található ma a fővárosban. A csökkenő tendenciát mutató szám az éves új kínálat még mindig kb. 12%-át adja, ennek ellenére mégsem lehet kijelenteni, hogy kedvezőtlen tendenciák jellemzik Budapest fejlesztői piacát. Az általános pesszimizmussal szemben sokkal inkább a piac polarizálódása és tisztulása figyelhető meg. A kereslet szerkezete és a kínálati oldal összetétele is elmozdult az előző évekhez viszonyítva.

A piac meghatározó szereplőjévé egyre inkább a minőségi építészeti koncepciót, kivitelezést, anyaghasználatot és környezetbe illeszkedést figyelembe vevő vásárló vált. A homogén, tisztán négyzetméterár fókuszú projektek ideje lejárt. Az egyes projektek értékesíthetőségét ma már döntő mértékben meghatározza a lakások alaprajza, a belmagassága, fekvése, a felhasznált anyagok minősége. A földrajzi elhelyezkedésen és az áron túllépve a vevők keresik a minőségi építészeti megoldásokat, a lakás és a környezet összhangját, a hosszú távon élhető környezet alapfeltételeit. Ugyanazon az árszinten siker, illetve kudarc lehet egy-egy beruházás akár 2-3 utca távolságnyira is egymástól, csupán abból adódóan, hogy az előbb említett szempontokat a fejlesztő mennyire veszi figyelembe. Tekintettel arra, hogy a piac kínálati oldalon vált erősebbé, a versenyelőnyt elérni kívánó beruházók egyre inkább egy edukációs folyamatot is magukra vállalnak, melynek során a potenciális vásárlóval megismertetik a lakáskiválasztás kvalitatív szempontrendszerét, az azonos árszint mellett jelentkező minőségi különbségeket. A siker záloga a fejlesztő, az építész és a vásárló hármasának erősödő viszonyrendszere.

A minőségi élet igénye magával hozhatja a klasszikus értelemben vett lakóparkok újjáéledését, s ezzel a városközponthoz viszonylag közel eső zöldövezetek, kertvárosok felértékelődését. A trendet jól alátámasztja, hogy a közelmúltban közel féltucatnyi, kis társasházakból álló fejlesztés indult meg a budai oldalon, a XI. és III. kerületben. Az Újbuda sasadi és madárhegyi részén értékesítés alatt álló projektek hatalmas sikere (az átlagosnál öt-hatszor több lakás eladása havonta) mutatja, hogy az elmúlt években látható tömegben kitermelődött egy olyan vevőkből álló keresleti réteg, akik nem elégszenek meg a tömegtermékekkel, de nem is a luxus kategóriát célozzák meg, hanem a 400 ezer forint körüli négyzetméter-ár szinten keresnek vonzó lakóhelyet.

Lássunk néhány tervezési-építészeti tényezőt az említett területen megvalósuló projektek alapján, melyek feltételei lehetnek egy klasszikus lakópark piaci sikerének ebben a változó környezetben:

• A magas zöldterületi arány vásárlói alapigény. A lehetőségekhez képest a legnagyobb arányú beépítés - bár jellemző fejlesztői magatartás - a vonzó termék kialakítása ellen hat.
• A környezeti adottságok maximális kihasználása, és az ahhoz való igazodás. Pl. lehetőség szerint, lejtős terepen teraszosan megépített épületek.
• Sportolást és egészséges életmód gyakorlását biztosító közös használatú szolgáltatások nyújtása. Ugyanakkor figyelembe kell venni, hogy ezek ne növeljék jelentősen a közös költséget.
• A napi ellátást biztosító üzletek és szolgáltatóegységek - nyitvatartási időben igazodva a lakók életritmusához - több szabadidőt engednek az ott lakóknak.
• Zárt, kerítéssel körülhatárolt lakóterület, hiszen a biztonság és a nyugalom fontos preferenciákká léptek elő a lakásválasztáskor.
• Az átmenő forgalom forgalomszabályozás segítségével történő korlátozása. A ház és belső környezetének intimitása ma már nem viseli el azt, hogy a belső tér túlságosan nyitott legyen, bárki bármikor megközelíthesse azt.
• A játszóterek ne feltétlenül a házak között kapjanak helyet, hanem akár a telek szélén. Így azokat, akik azt nem használják, nem érintik a zajhatások.
• A szomszédos épületek minél nagyobb szabad kilátást, és - lehetőség szerint - panorámát biztosító elrendezése, és ideális tájolása.
• Közösségi terek kiemelt kezelése (pl. természetes fényt kapó lépcsőház). Ez a lakások használati értékére is kihat.
• Egyedi, sokszínű, változatos formavilág és lakáskínálat teremti meg a vásárlók számára az egyediség, és testre szabottság érzését. Erre egy beszédes példa: az első ütemében 214 lakást tartalmazó Sasad Liget 3-4 szintes épületei között nem lesz két egyforma, s 170-féle lakástípust alakítanak ki. Szemben a ma jellemzővel, az egymás felett lévő lakások alaprajza is lehet eltérő.
• A lakások egyedisége, a vevői igények figyelembevétele tovább fokozható, ha azok többféle kialakítási és felszereltségi színvonallal kérhetők, ami természetesen az árban is megjelenik.
• A konyha és a nappali egybeépítése - amely ma a "méretgazdaságos" projektek esetében szinte kizárólagos - a kisebb lakásoknál lehet csak indokolt.
• Terasz építése a lehető legtöbb lakáshoz ma már alapkövetelmény. Építészeti előírások miatt azonban ezek szélessége jellemzően legfeljebb másfél méter, hiszen így nem számít be a maximálisan beépíthető alapterületbe. Funkcionálisan hasznos, jól kihasználható erkélyekhez ennél nagyobb méret szükséges.
• Emellett, ha a teraszok nem csupán kifelé, hanem befelé is terjeszkednek, lehetővé válik, hogy a lakásnak ne kizárólag egyetlen fala lehessen üvegből, hanem akár a két oldalsó is.
• Homlokzatok tagolásával nő a több oldalra néző lakások aránya.
• Ha a földszinti lakások saját kertrészt kapnak, akkor azok szintje legyen megemelve a közösen használt területek, sétautak szintjéhez képest.
• A tömegpiacon jellemző belmagasságnál nagyobb, 3-3,3 méter kialakítása növeli a térérzetet.
• Természetes megvilágítás és szellőzés a konyhákban, és lehetőség szerint a fürdőkben is.

A listát végigolvasva rácsodálkozhatunk, hogy alapelvárásnak tekinthető tényezők is helyet kaptak benne. A mai gyakorlat azonban azt mutatja, hogy csak néhány pont épült be eddig a minőségi kínálat alapelvei közé. Az, hogy a többi is elvárható tervezési szempont legyen, illetve, hogy a lista még tovább bővülhessen, a fejlesztői mentalitás változására is szükség van. A hosszabb távon tervező, nem feltétlenül csak a profit maximalizálását szem előtt tartó attitűd szerencsére már megjelent, a lakásvásárlók egyre szélesebb rétegeinek nagy örömére. A verseny tehát megindult az igényes vásárlókat megcélzó szegmensben is, ami mindenképpen pozitív hatással lesz a piaci működésében.

Ingatlanpiac: Hírek, elemzések
Ossza meg másokkal!
Kapcsolat, vélemény
Lakáspiaci Monitor
2014
Archívum
Lakáspiaci Tanácsadó
2014
Archívum
Residential Market Monitor
2014
Archives
youmetry