Már 27962 aktuális ingatlan található adatbázisunkban!

TRENDEK ÉS VÁRAKOZÁSOK A LAKÁSPIACON

2007. január 17.

A gazdasági megszorítások hatását mindezidáig jól ellensúlyozta a bankok és beruházók közötti, a vevőkért folyó verseny, illetve az ingatlan, mint befektetési forma töretlen vonzereje. Ugyanakkor az újépítésű kínálat csökkenésével párhuzamosan a vevői oldalon egyre inkább előtérbe kerül a minőség.

2006-ban a budapesti számokban is megjelent az országos tendencia, a kiadott építési és használatbavételi engedélyek számának csökkenése. A mennyiség mellett egyéb fontos mutatókban is trendforduló volt a tavalyi év. Budapesten negyedével csökkent a vállalkozói, illetve harmadával az eladásra szánt lakásépítés, miközben a lakossági építkezések száma ugyanennyivel nőtt. A városok lakásépítése viszont éppen ellenkező irányban változott. Sok év után most először nőtt a fővárosi új lakások alapterülete, 69 m2-re. A megyei jogú városokban ugyanez a mutató viszont 83-ra csökkent. Országosan maradt a 90 m2-es átlagnagyság.

Lakáspolitika, lakástámogatás, finanszírozás

2006-ban a lakáscélú hitelek iránti igény mind a 2004-es, mind a 2005-ös évi szintet jelentősen felülmúlta. A lakáshitelezésben változatlanul a devizaalapú hiteleké a főszerep, melyek átlagos nagysága átlépte az ötmillió forintot. A forint alapú támogatott hitelek volumene stabilizálódott, a támogatásra jogosultak kevesebb, mint harmada még mindig ezt veszi igénybe. A kamattámogatás és a hiteltörlesztések adókedvezményének 2007-es megszűnésének kedvezőtlen hatása a támogatott hitelek csekély részaránya miatt nem számottevő.

Folytatódik a finanszírozási verseny a bankok szűkülő profitjai mellett is. A mind kedvezőbb kondíciók, a magasabb hitel arányok folyamatosan magas szinten tartják a keresletet a lakáshitel-termékek - s így áttételesen az ingatlanok - iránt. Dinamikusan növekszik a hitelezésen belül az ingatlanlízing szektor. A finanszírozási forma térnyerését támasztja alá, hogy jelentősen nőtt az ingatlanlízing részesedése az összfinanszírozáson belül. A szektorban rejlő potenciált mutatja, hogy folyamatosan újabb cégek csatlakoznak a már eddig is aktív szereplőkhöz.

Már tavaly nyáron felröppent a hír az általános ingatlanadó bevezetéséről. Bár a később kiszivárgott tervek a vagyoni típusú adó 2008-as indulásáról szóltak, már jóval korábban különféle találgatások és számítgatások, érvek és ellenérvek ütköztek szakmai körökben.

Tízezer lakóingatlant tartalmazó adatbázisunk szerint, ha az átlagár lenne az adókötelesség alsó határa, akkor Budapesten 22,5 millió forint felett kellene adót fizetni, míg vidéken ennek az értéknek a kétharmada lenne a limit. Az ingatlanadó bevezetésének és működésének alapja egy megbízható, nyilvános, naprakész és az ingatlanokra vonatkozóan a lehető legtöbb minőségi információt tartalmazó ingatlan-nyilvántartási adatbázis kellene, hogy legyen, ami jelenleg nem áll rendelkezésre. Metodikájában pedig a sokat bírált luxusadó-övezeti rendszer lenne a legreálisabban adaptálható - természetesen a többször kritizált kategóriákat felülbírálva.

Logikusan, az ingatlanadó bevezetése kezdetben nyilván forgalmi visszaeséssel jár majd. Ezt azonban ellensúlyozhatják a csökkenő újlakás-kínálat és a növekvő beruházói költségek miatti áremelkedési várakozások, valamint a banki verseny miatti továbbra is kedvező finanszírozási lehetőségek, amelyek összességében a vásárlóerőt magas szinten tartják. Ez után kettős hatás érvényesülhet. Az adóteherrel növelt árak egyrészt keresletcsökkenést idézhetnek elő. Másrészt azonban élénkülhet is a forgalom, ha sok, jelenleg üresen álló ingatlan kerülne ki a piacra. Gondban lehetnek ekkor a kevésbé likvid, nagy értékű ingatlant eladni szándékozók (pl. külső-pesti nagyobb családi házak), hiszen a kínálat növekedése csökkenti az árakat. Az együttes hatás egyelőre kiszámíthatatlan, hiszen sok múlik majd az adó végleges formáján.

Új építésű lakások piaca

Az újépítésű lakások piacán látványosan mérséklődik a szezonalitás hatása. Emellett, az áremelkedési várakozások miatt sokasodnak a befektetési célú, előrehozott vásárlások. Kiemelkedő hozam érhető el a jó helyen lévő, jó ár-érték arányú, távolabbi átadású projektek esetében (pl. Sasad Liget), ahol még bevezető áron, és kedvező, 10-90% vagy 20-80%-os fizetési ütemezéssel lehet lakásokat lekötni.

Fokozatosan szívódik fel az eladatlan lakásmennyiség a fővárosban. 2006. végén mintegy 1500, már átadott lakás várt tulajdonosra, százzal kevesebb, mint fél évvel korábban. Ez köszönhető egyrészt a csökkenő számú új építésnek, másrészt pedig a változó vásárlói attitűdnek, miszerint egyre gyakoribb keresési igény a közeli lakásátadási dátum, vagy a már átadott beruházás.

Igaz ez annak ellenére, hogy a korai fázisban történő vásárlásnak számos előnye van, hiszen a beruházónak a banki finanszírozás követelményei miatt érdeke az értékesítési szakasz legelején felpörgetni az eladásokat, s ehhez különféle kedvezményekkel csábítják a vevőket. Sokszor a kedvező, alacsony kezdőrészletű fizetési ütemezés (10-90%) kizárólag a bevezető szakaszhoz kötődik. Árkedvezmény helyett gyakori az egyéb extra felszereltség, például konyhabútor beépítése. Egyéb kedvezmény lehet továbbá, hogy az amúgy kötelező garázst az értékesítés elején nem kell megvásárolni.

A rögtön realizálódó előnyök mellett, a jó befektetést jelentő ingatlanokkal komoly értéknövekedést is elérhetünk. Például 10%-os kezdőrészletet befizetve egy 1,5 év múlva elkészülő, jó helyen lévő, jól tervezett projekt esetén - ahol ennyi idő alatt 15%-os áremelkedést is realizálhatunk -, a maradék 90% befizetésével és utána rögtön a lakás értékesítésével 100%-os hozamot érhetünk el. Ebből az illetéket, és egyéb járulékos költségeket levonva is tetemes haszon marad még.

A slágerkerületekben, a piaci önszabályozásnak köszönhetően kevesebb új lakás átadása várható idén. Emellett látványos a területi hangsúlyok eltolódása is, hiszen például a XI. kerületben a rozsdazóna telítettsége után a sasadi zöldövezet áll gyors felfutás előtt, vagy például a IX. kerületben egyre inkább a Dunához közel eső részeken indulnak új beruházások. Ugyanakkor jelentősen nő az átadott lakások száma a VII. és VIII. kerületben, valamint látványosan bővül a kínálat - igaz, alacsony szintről indulva - a IV., XVII. és XIX. kerületekben is.

Az elmúlt évek tömegpiaci dömpingje mellett látványosan fokozódó igény mutatkozik a klasszikus zöldövezeti lakóparki életstílus iránt. A kényelmi, biztonsági szolgáltatások és sportolási lehetőségek megléte, a magas építészeti nívó, a körültekintő tervezés, valamint a városközpont viszonylag gyors megközelíthetősége egyre fontosabb igények egy bővülő lakáskereső réteg számára.

A megyeszékhelyek közül nagy aktivitás jellemzi Debrecen, Győr, Szeged, Pécs, Nyíregyháza és Veszprém piacát. Az új társasházi lakások fajlagos ára jellemzően 230 és 290 ezer Ft/m2 között mozog. A 300 ezres átlaghatárt Pécs és Veszprém néhány beruházása, illetve majdnem az összes győri projekt lépi át, köszönhetően a Duna-parti fekvésnek. Ugyancsak bő a kínálat a Balaton partján is. A közel tucatnyi nagyobb épülő siófoki és balatonfüredi társasházban az árak 300 ezerről indulnak, és panorámás penthouse lakások esetében az 500 ezer Ft/m2-t is átléphetik.

Használt lakások piaca

A vásárlási hajlandóságot tekintve a használt lakások - bár részarányuk természetesen még jóval nagyobb az újépítésűeknél - egyre jobban háttérbe szorulnak. Míg felmérésünk szerint, az elmúlt egy évben a Budapesten lakást vásárlók 29%-a vett újépítésű ingatlant, a következő egy évben tervezők között 37% ez a kategória. Még ha a tényleges vásárláskor ezek közül sokan használt mellett döntenek is végül, a tendencia felismerhető. Vidéken még látványosabb a trend; itt 23 és 36% ez a két arányszám. Használt lakást leginkább a 25 év alattiak és az 56 év felettiek vesznek.

A lakásvásárlás fő motivációjává mára az önállósodás vált. Országosan 40% feletti azok aránya, akik ilyen okból vennének lakást, míg a vevők egynegyede a lakás méretével nem elégedett. A sláger egyértelműen a kétszobás lakástípus; Budapesten a vásárolni szándékozók 31, vidéken 29%-a ezt a kategóriát jelöli meg. Országosan az ennél nagyobb lakások a forgalom 40%-át adják.

Tapasztalataink szerint, a panelpiacon érezteti hatását a minőségi felújítást és energiatakarékosságot célzó Panel Plusz program; az abban részt vevő, sikerrel pályázó épületekben gyorsabban, és az eredetileg meghirdetetthez közelebbi áron lehet eladni a lakásokat. A megyeszékhelyeken gyakran éppen a - lehetőség szerint - felújított, központhoz közeli, 7-9 milliós, 50-60 m2-es panellakások, illetve emellett az ugyanekkora, vagy az eggyel nagyobb kategóriájú, 60-80 m2-es, néhány éve épült társasházi lakások (12-18 millió Ft között) iránt mutatkozik leginkább kereslet. Ugyanakkor általában nagyon nehéz túladni a nyolcvanas években épült, nagyméretű családi házakon. Az újépítésű lakások túlkínálata egyelőre még gyakran jelent árnyomást a használt lakás piacon, így ott az árak további stagnálása várható.

Ingatlanpiac: Hírek, elemzések
Ossza meg másokkal!
Kapcsolat, vélemény
Lakáspiaci Monitor
2014
Archívum
Lakáspiaci Tanácsadó
2013
Archívum
Residential Market Monitor
2014
Archives
youmetry