Már 28997 aktuális ingatlan található adatbázisunkban!

Még nem tetőzik az üzlet nol.hu, 2005. július 8.

2005. július 8.

Tömeges tetőtér-beépítések kezdődnek Budapesten: várhatóan őszszel több mint félezer ilyen lakással rukkol elő egy beruházó cég. A tetőtér jó üzlet - lenne. Az építkezéseket azonban legtöbbször megvétózza valaki a lakók közül, hiába lenne ebből pénz a társasház felújítására. Sokan pedig a rosszul megépített tetőtéri lakások tapasztalatai miatt kerülik az ilyen ingatlanokat.

Egyelőre csak elszórtan találni beépített padlásokat az erre amúgy remek adottságú Pesten. A belvárosi társasházak lakói egyszerűen nem akarnak új szomszédokat. Pedig a beruházók nem keveset ígérnek: a ház teljes korszerűsítését - liftbeépítést, teljes külső és belső homlokzatfelújítást, tetőcserét, közműfelújítást, sőt szükség esetén statikai megerősítést és pincefelújítást is. Ám hiába, az elöregedett belvárosi lakóközösségekben a legtöbb helyen mindig akad olyan kisebb-nagyobb csoport, amelyik ellenzi a tetőtér értékesítését. Félnek az építkezés kényelmetlenségeitől, nem akarnak még több lakót a házba - ezért annak ellenére lemondanak a felújításról, hogy majdnem leszakad már a függőfolyosó, és a homlokzat eredeti színére már a legöregebbek sem emlékeznek.

Legalább háromezer olyan budapesti társasház van, amelyik anyagilag teljesen ellehetetlenült, és még a pályázathoz szükséges önerőt sem tudja összegyűjteni a felújításhoz - véli Ivócs László, aki több tetőtér-beépítéssel foglalkozó középvállalkozás vezetője. Ezek a lerobbant bérházak csak úgy tudnak továbblépni, ha értékesítik osztatlan közös tulajdonukat, a pincét vagy a tetőteret. Ha a ház jó helyen van, például valamelyik belső pesti kerületben, akkor nem kis esélye van arra, hogy egy beruházó céggel szerződést kössön. Az a társaság, amely csak a homlokzat tatarozását ígéri, komolytalan - figyelmeztet Ivócs László, aki szerint az épület teljes megújítása nemcsak a lakók, hanem az építkező érdeke is. Hiába a legszebb panorámájú, teraszos lakás a ház csúcsán, ha oda lepukkant lépcsőházból lehet feljutni, és csakis lépcsőt mászva. Ma már reménytelen olyan negyedik emeleti lakást eladni, ahová gyalog kell felmászni.

A tetőtér-beépítések árai nagy szóródást mutathatnak az alattuk lévő lakásokhoz képest. Az egyik véglet az, amikor csak kevesebbért lehet a tetőteret eladni. Ezek azok a lakások, amelyekben a nagy holt terek mellett a lépcsőmászás, a nyári dög meleg, valamint a rendszeres beázás jelenti a tetőtérérzést a vevőnek. A másik oldalon a jobb adottságú, erkély vagy terasz lehetőségét felkínáló tetőtéri lakások vannak, amelyeket igényes vevők keresnek, akik hajlandóak sokat fizetni, de ezért sokat is kérnek. Az ilyen lakás akár 30-40 százalékkal is többe kerül, mint az alatta levő. Kala Imréné, a Kala és Eppel ingatlanközvetítő iroda vezetője szerint a rekordot most egy Andrássy úti, 200 négyzetméteres luxusszintű tetőtéri lakás állította fel: négyzetméteréért egymillió forintot fizettek.

Ha kötelező lenne a házak felújítása, a tetőtér-beépítések már régen meghódították volna a pesti belvárost. A jó helyen lévő, továbbépíthető társasházak lakóit helyenként szinte ostromolják a beruházók, de hiába. Pedig az ajánlat előnyös: pénz nélkül megújulhatna az épület, sokaknak viszont még így sincs ínyükre a dolog. A beruházó nem érti az ügyet, de kénytelen tudomásul venni, hogy üzleti ajánlatára érthetetlen elutasítás a válasz. Kaláné ismer egy csoport fiatalt, akik négy éve elhatározták: speciális vállalkozást alapítanak az ellenálló lakók meggyőzésére. Gondolták, ha a bizalmatlan lakók ellenállását letörik, s előkészítik a terepet a tetőtér vásárlója számára, tudnak némi pénzt csinálni. Bizony, tudtak volna, mert a vállalkozók örömmel fizettek volna a macerás egyezkedés lerövidítéséért. Az idős lakókat rendszeresen látogató, csokor virággal, csokival érkező fiatalok azonban végül feladták, mert egyes házakban hiába győzték meg a többséget, az eredmény nem volt elégséges.

Lakva megismert otthon

Eladó tetőtéri lakást kánikulában és zivatar idején érdemes megnézni. A Magyarországon szokásos kivitelezési színvonal mellett a tetőtéri lakások legnagyobb kockázatát a beázások és a hőség jelenti. A tetőtér-beépítések hőskorszakában slendriánul és olcsón megépített lakások vevői csak később szembesültek azzal, hogy rossz és rosszul beépített nyílászárók miatt rendszeresen beáznak. Ezen nem kis költséggel, de legalább még maguk tudnak segíteni, ha azonban a tetőtér beépítésekor elmaradt a ház tetőszerkezetének a felújítása, akkor az emiatti beázások elhárításáról már a társasház többi lakójával kell vitatkozni. Ez igaz a hőszigetelésre és a tető szellőzésére is. Ezt ugyanis nem látja az egyszeri vevő, így csak a nagy meleg idején derül ki, megfelelően szigetelték-e a lakást, beborították-e hővédő fóliával a tetőt. Utólag pedig meglehetősen nehéz rávenni egy lakóközösséget, hogy csak azért költsön erre, mert a fenti lakónak melege van. Ezekről a paraméterekről a vásárláskor mindenképpen érdemes meggyőződni (esetleg szakemberrel), mert az utólagos javítások, beruházások alaposan megemelhetik a négyzetméterárat, elmaradásuk viszont élhetetlenné teszi a lakást. Ilyenkor jön az, hogy az átvágott vevő igyekszik gyorsan elrepülni a tetőről, amihez másik palimadarat kell fognia - hűvös, de nem esős időben.

A tetőtér - mint osztatlan közös tulajdon - eladásához ugyan már elég a lakók nyolcvan százalékának a szavazata, de az alapító okirat módosításához már százszázalékos egyetértés kell - világít rá az áldatlan helyzetre Hetzmann András, a Tetőtércentrum Kft. ügyvezetője. A cégvezető társaihoz hasonlóan a beruházások előkészítésének borzasztó lassúságát tartja a legnagyobb gondnak. Az említett helyzetben lehet ugyan pereskedni, hiszen a felújítás értéknövelő, az azt ellenző lakók a többség érdekével szemben állva kárt okoznak, aláírásukat a bíróság pótolhatja. A Tetőtércentrum tanulva ebből, már csak akkor köt szerződést, ha minden egyes lakó aláírja mindkét okiratot. Már ahol egyáltalán szükség van erre, hiszen a beépítésre kiszemelt, amúgy jó helyen lévő házak többsége rettenetes állapotban van. Hetzmann szerint húsz megvizsgált épület közül átlagosan háromban éri meg a beruházás. Egy négyszáz négyzetméteres tető beépítéséhez 100-150 tonna anyag kell, ennyit nem minden épület bír el. Hátrányban vannak a kicsik is, mivel csak egy bizonyos padlásméret fölött éri meg a munka, két-három kis lakásért egy beruházó nem fog üzletet kötni.

A felújítás csak akkor éri meg, ha eladható lesz a tetőtér - ám ezért aztán a vállalkozónak sem mindig könnyű eldöntenie, belevágjon-e a beruházásba. Mire ugyanis építkezni kezd a csúcson, több tízmillió forintot elköltött az épület felújítására és a lift beépítésére. Mindezt persze azt követően, hogy túljutott hat szakhatósági engedély beszerzésén és az önkormányzati ügyintézés maratoni futamán.

A tetőtérre szakosodott vállalkozók mindegyike azt állítja, hogy ehhez a lakásépítéshez átlagon felüli kitartásra és kudarctűrő képességre van szükség. És ezúttal egyáltalán nem a vásárlói, hanem kizárólag a hivatali akadályokról van szó. Pedig - mondják - a pesti tetőterek tömeges beépítése nemcsak egy új, keresett lakásforma megjelenését eredményezné, hanem azt is, hogy pénz nélkül, vállalkozói tőkéből újulhatna meg a belváros.

A reménykedők úgy vélik: a tetőtéri lakások most válnak majd igazán kelendővé. A kereslet megvan - a kínálatnak kell csak felzárkóznia. Az Andrássy út és közvetlen környéke például az egyik legkapósabb terület, ahol már a bérbe vehető tetőterekért is úgyszólván sorban állnak. A legfelső szint iránt vásárlóként is elsősorban a 25-40 éves korosztály érdeklődik, az idősebb vásárlók is gyerekeiknek vesznek ott lakást.

Kala Imréné már hat éve vizsgálja a budapesti tetőtérüzletet. A szakember szerint olyan ez a terület, mint hajdan a Duna-part, amit az első fecskék megjelenéséig mások nem fedeztek fel. Holott Duna-parti telek korábban is volt bőven, de csak most épülnek ott, igaz már többezres nagyságrendben a lakások. A pesti padlások többsége is adott, kivételes panorámájuk is köztudott, de egyelőre még hiányoznak azok a beruházók, akik dömpingszerűen rukkolnának elő tetőtéri lakásokkal.

Talán már nem sokáig. Az Otthon Centrum ügyvezetője, Gerő András elmondta várhatóan ősszel jelentkezik majd 300-600 tetőtéri beépítéssel a piacon egy beruházócsoport. Hogy kik ők, és hol tervezik a projektet, üzleti titok, de annyit megtudtunk: pesti programról van szó, amely az érintett kerületekben az átlagáraknál 5-10 százalékkal magasabb lakásárakat tartalmaz majd. Az ingatlanforgalmazó cég vezetője hisz a tetőtéri lakások jövőjében, mondván, ennek a különleges ingatlannak sajátos kultúrája van, s a magyar piac jó úton halad elfogadása felé. Már rövid távon nagyon kelendő termék lesz, mert számos pozitívuma van - panoráma, csend -, s a negatívumaként felrótt szög alatti, kevésbé hasznosítható terek is sokak számára izgalmas építészeti értéket képviselnek.

Ingatlanpiac: Hírek, elemzések
Ossza meg másokkal!
Kapcsolat, vélemény
Lakáspiaci Monitor
2013
Archívum
Lakáspiaci Tanácsadó
2013
Archívum
Residential Market Monitor
2013
Archives
youmetry