Már 29000 aktuális ingatlan található adatbázisunkban!

Mitől függ a lakásárak alakulása?

2008. január 19.

Nemzetközi léptékű ingatlanpiaci elemzések rendre arról informálnak, hogy a magyar lakásárak mind a nyugat-európaihoz, de ami meglepő, hogy egy sor volt szocialista országhoz képest is alacsonyabbak. Érdemes megvizsgálni, hogy milyen tényezők, folyamatok alakítják az ingatlanárakat!

Makroszinten olyan tényezőket kell vizsgálnunk, mint a reáljövedelmek és a munkanélküliség alakulása, a gazdaság általános teljesítménye, a finanszírozási környezet, illetve a lakásszerzéshez kapcsolódó kormányzati intézkedések. Mindezek pedig kiegészülnek egyéb piac specifikus tényezőkkel, mint a kínálat volumene, fő demográfiai folyamatok, a lakástulajdon részaránya, illetve a befektetési / spekulációs célú vásárlások jelentőssége.

Könnyen belátható, hogy a stabilan növekvő gazdaságokban a rendelkezésre álló jövedelem növekedése és a foglalkoztatottsági mutatók alakulása szoros kölcsönhatásban vannak egymással. Egyetlen releváns mutató, a munkanélküliségi ráta változása szoros fordított korrelációban áll a lakásárakkal. Egyértelmű példák Németország és Írország.

Magyarország talán Európa-szerte egyedülálló abban, hogy az elmúlt időszakban - még a 2007. évi megszorítások mellett is - a reáljövedelmek növekedése meghaladta az ingatlanárakét. Egyedül Németországban hasonló a helyzet, de ott a lakásárak csökkenése is kivételesnek számít. Ha csak ezt az egy aránypárt vizsgáljuk, akkor adódik a következtetés, hogy nálunk még van tere a lakásárak emelkedésének.

Hasonlóan, ha a 2006-os GDP/fő értéket az országos átlagos ingatlanárhoz hasonlítjuk, nagy eltéréseket kapunk. Míg tőlünk nyugatabbra sok országban, illetve Lengyelországban 10 feletti az arányszám, addig nálunk csak ötszörös a különbség. Ez ismét arra bizonyíték, hogy a lakásárak emelkedésében van még potenciál.

A bankok közötti verseny, a kedvező hitellehetőségek, illetve az állami támogatási rendszerek bevezetése mind a keresletet generálják a lakáspiacon. Néhány nyugati országban az elmúlt évek nagyon gyors ütemű áremelkedésének, így a ma már legtöbbek által árbuboréknak tartott árszínvonal kialakulásának egyik alapja - a kedvező makrogazdasági környezet mellett - az alacsony kamatszint volt. (A túlfűtött környezet hatására tavaly kialakuló jelzálogpiaci válság tárgyalása egy külön cikket megérne.)

A volt szocialista országokban a kedvező hitelezési tényező a kilencvenes évek végétől, de még inkább csak az utóbbi szűk évtizedben vált döntővé. Az évek óta szárnyaló lakáscélú jelzáloghitelezés, a csökkenő kamatok, az értékesítés-ösztönző banki megoldások (magasabb finanszírozási arány, növekvő futamidő, kezdeti költségek elengedése, maradványértékes és türelmi idős konstrukciók) bevezetése ellenére a versenynek van még némi tere, ami az élénkülő keresleten keresztül a lakásárak emelkedésében mutatkozhat meg.

Elemzésünk elején említettük a demográfiai tényezőt, illetve a kereslet-kínálat arányát, mint lakásárat befolyásoló elemeket. Általános piaci szabály, hogy a kínálatot meghaladó kereslet áremelő hatású. Ezt a kereslet-kínálati egyensúlytalanságot is sejthetjük például néhány volt szocialista országban, például, ha csak azt nézzük, hogy a 2,2 milliós Bukarestben, 2004-ben 1500 lakás épült (a valamivel alacsonyabb népességű Budapesten ekkor 10 ezer feletti), s az előrejelzések szerint 2009-ben lesz 8 ezer feletti ez a szám, egyértelműen keresleti piacról beszélhetünk. (Népességarányosan vizsgálva az új kínálatot Lengyelország is hasonló helyzetben van.)

Ráadásul a kezdeti időszakban (csakúgy, mint nálunk a kilencvenes évek közepén) először a legdrágább prémium szegmensben jelentek meg az első beruházások, s a fejlesztők csak most kezdik felfedezni a tömegpiacot. Harmadikként pedig, Románia 2007-es EU-csatlakozásával, és gyorsan fejlődő gazdaságával a nagyvárosok új lakásai ideális befektetési célpontok lettek a nyugat-európai vásárlók számára, akik hajlandók megfizetni a helyi viszonyok között magasnak számító árakat.

Így alakulhatott ki egy olyan, elsőre meglepő kép, miszerint a román, lengyel, cseh nagyvárosok újlakás árai gyakran magasabbak a magyarországinál. A bukaresti tömegpiac árszínvonala pedig utolérte a budapestit.

És hogy mit hozhat a jövő a magyar lakásárak tekintetében? Egyöntetű fejlesztői vélemény, hogy a beruházói költségek folyamatos emelkedése az új lakások árának növekedésével jár, amelynek ki kell hatnia a használt lakások piacára is. Ha pedig a cikk első felének megállapításait vesszük alapul, akkor a várakozások szerint erősödő magyar gazdaság ugyancsak növekvő lakásáraknak adhat teret. Előre jelezhető emelkedést hoz majd emellett az euro-zónához való csatlakozás is. Negatív hatása lehet ugyanakkor a bevezetendő ingatlanadónak, a világgazdaság tartósabb stagnálása vagy esetleges recessziója pedig komolyabb átmeneti sokkal járhat a magyar piacon is. Általános áresésre ugyanakkor nálunk talán nem kell számítani, mivel a magyar piacon, szemben több nyugat- és kelet-európai országgal, elmaradt az árrobbanás, így a korrekció is kisebb mértékű lehet még negatív forgatókönyv megvalósulása mellett is.

Egy jelentősen csökkenő, de nem recesszióba forduló világgazdasági növekedés bekövetkezte esetén tehát a magyar és a nyugat-európai árak közelítésére számítunk, ahol az árak közelítése kétirányú lesz: az enyhén emelkedő magyar árakkal szemben országonként változó, de néhol akár jelentős mértékű áresés áll majd szemben.

Otthon Centrum - Biggeorge’s Holding

Ingatlanpiac: Hírek, elemzések
Ossza meg másokkal!
Kapcsolat, vélemény
Lakáspiaci Monitor
2013
Archívum
Lakáspiaci Tanácsadó
2013
Archívum
Residential Market Monitor
2013
Archives
youmetry