Már 28971 aktuális ingatlan található adatbázisunkban!

Szakadás a lakáspiacon hirtv.net, 2005. szeptember 14.

2005. szeptember 15.

A pangó tömegpiaci túlkínálattal szemben a fővárosban egyre-másra új építkezések állnak. A Fészekrakó Program nem váltotta be a hozzá fűzött reményeket.

A Központi Statisztikai Hivatal féléves jelentése szerint 2005 első fél évében országosan 15 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt, és közel 25 ezer új lakásra adtak ki építési engedélyt. Jól mutatja a következő időszak piaci várakozásait, hogy az újlakás-építési engedélyek száma 10,5 százalékkal csökkent.

Budapesten, kicsit

A lakásépítés egyre inkább Budapest központú: mind a használatba vett lakások, mind az új lakásépítési engedélyek 31 százaléka a fővároshoz kötődik; egy évvel ezelőtt 19 százalék és 24 százalék volt ugyanez az arány. Budapest lendületes növekedése mellett a megyei jogú városok mutatják a legerőteljesebb visszaesést, ahol 20 százalékkal csökkent a befejezett lakások száma, és 36 százalékkal kevesebb új engedélyt adtak ki, mint 2004 első hat hónapjában. A kiadott építési engedélyeket tekintve Bács-Kiskun, Fejér és Tolna mutatója a tavalyi időszak mintegy felére esett vissza, Veszprémben ugyanakkor 76, Komárom-Esztergomban 26 százalékos a növekedés.

Az év első felében Budapesten használatba vett 4619 lakás 79 százalékkal több a megelőző évinél. A 7638 kiadott új építési engedély (14,5 százalékos növekedés) pedig a beruházói piac töretlen bizalmát mutatja a fővárosi lakáspiacon: egy év alatt 69-ről 83 százalékra emelkedett a vállalkozások által épített lakások aránya. Máshol ezzel szemben stagnál ez a mutató. Megyei szinten a használatba vett lakások számában Veszprém, Vas és Békés visszaesése a legjelentősebb, míg Heves, Zala és Borsod-Abaúj-Zemplén növekedése a legnagyobb arányú.

A fejlesztői aktivitás növekedésével és az értékesítés céljából épített lakások térhódításával párhuzamosan folytatódott a megépülő lakások méretének csökkenése: Budapesten a 2004. évi 71-ről 62 m2-re, országosan pedig 93-ról 89 m2-re. Tehát a kis lakások a keresettek. A tömegpiacon mostanra egyértelműen a másfél-, illetve az egy + két félszobás lakás lett a sláger, lehetőleg minél kisebb méretben (és minél olcsóbban). Általánosan tapasztalható, hogy a felsőbb kategória ingatlanai elszakadnak a tömegtermékekétől.

A bő kínálat és a kereslet visszaesése miatt a vásárlók továbbra is jó alkupozícióban vannak. Mindezt erősíti, hogy sok területen (elsősorban a tömegpiacon), ahol az új lakások ára már régóta nem emelkedik, egyre inkább közel kerül egymáshoz az új építésű és a használt lakások árszínvonala. Jövőre csökkentik az áfa-kulcsot, s ez még inkább felülről ható árnyomást fog jelenteni a használtlakás-piacon. A lakásukat eladók így kénytelenek lesznek engedni az árakból, ugyanakkor a magánszemélyek erre kevésbé lesznek hajlandóak (nincs kézzel fogható kényszer), így az árcsökkenés itt lassabb lesz.

Kevesen raktak fészket

2005 februárjában a kormány bevezette a Fészekrakó Programot, amely (nevében is jelezve) elsősorban a fiatalok otthonteremtésének elősegítését célozza. Fő elemei a minimális önerővel felvehető állami garanciavállalásos hitel, illetve a használt lakások vásárlásához bevezetett félszocpol. A program emellett kiegészül még könnyített közalkalmazotti hitellel és megújított lakbér-támogatási rendszerrel. Mindezekkel párhuzamosan a szocpol összegét is emelte a kormány. Az egyértelműen pozitív döntések mellett azonban megszorító intézkedések is születtek: új építésű lakások esetében megszűnt az áfa-visszatérítés lehetősége, és jelentős mértékben csökkent az új építésű lakások illetékmentességének határa.

Az új rendszert már indulásakor sok kritika érte. Míg a kormánypártok tízezres nagyságrendűre becsülték a háztartások számát, amelyeknek az új program segítséget jelenthet, az ellenzék úgy vélte, hogy az állami garanciavállalásos hitelt csak kezdőtőkével nem rendelkező, de tehetős háztartások engedhetik meg maguknak, hiszen a hitelösszeg eleve az átlagosnál magasabb havi törlesztőrészletet feltételez. A kormány augusztus elejei tájékoztatása szerint a program segítségével fél év alatt 4390 állami kezességvállalásos és 7409 félszocpol szerződést kötöttek, míg szocpolt több mint ötezer család vett igénybe. A félszocpolt igénylők nagy száma mutatja, hogy a bevezetett könnyítések nagy lendületet adhatnak a használtlakás-piacnak. Ezt mindenképpen tovább erősíti, ha 35 évre emelik a kezességvállalásos hitel életkori limitét, illetve a támogatott hitelek felső összeghatára legalább hétmillió forintra nő.

De az első félévi tapasztalatok azt mutatják, hogy a Fészekrakó Program pozitív hatása az új építésű lakások piacán nem érvényesült, hiszen annak legsikeresebb elemének a használt lakások vásárlásához felvehető félszocpol bizonyult. Tovább folytatódott a tömegpiac és a felsőbb kategóriájú ingatlanok piacának polarizálódása. A tavaly óta stagnáló forgalmat azonban a Fészekrakó Program sem tudta fellendíteni.

A Fővárosi Illetékhivatal adatai szerint június végéig mindössze 27 ezer lakás adásvételi szerződése érkezett be, ez pedig jóval kevesebb a tavalyi adatnál. Az eladott lakások mintegy tizede panel. A hivatal nyilvántartása szerint az utóbbi három és fél évben mindössze 180 olyan ingatlant érékesítettek, amelyre mivel értéke meghaladja a 100 millió forintot a kormány tervei szerint a tulajdonosnak a jövő évtől luxusadót kell fizetnie. Felmérésünk szerint míg a Fészekrakó Program támogatási elemei által lehatárolt 12 millió forintos árszintig a fővárosban a vásárlók 41százaléka keres használt lakást, vidéki városokban ez az arány 54 százalék. Ugyanígy 250 ezer Ft/m2-es ársávig Budapesten a vevők 49 százaléka, vidéken 86 százaléka keres lakást. A különbség látványos.

Külföldieké a jövő?

Míg a túlkínálatos szegmensekben a fejlesztők továbbra is értékesítési nehézségekkel küzdenek, egyre több egyedi beruházás jelenik meg a piacon, eme lakások pedig akár az átlagár többszöröséért is gond nélkül találnak gazdára. A magasabb árak sok esetben (jellemzően a pesti Belvárosban) külföldi vásárlók érdeklődését feltételezik.

A magas presztízsű kategória egyre inkább a pesti oldalon hódít teret. Míg a II., XII. és III. kerületben összességében visszaesett az új építésű lakások értékesítése, a belvárosi lakások egyre keresettebbek. Az V. kerületben és a VI. kerület Nagykörúton belüli részén több olyan lakóprojekt indult el, amely a magyar piacon meg sem jelenik: azokat szinte kizárólag külföldi vásárlók veszik meg, elsősorban befektetési céllal. A Duna a másik nagy vonzerő.

A fővárosi optimizmust mutatja, hogy a piacon már bizonyított fejlesztő cégek az év első felében tucatnyi új fejlesztést indítottak. Jellemző, hogy egyre több nagy lakásszámú fejlesztés indul a periférikus területeken, elsősorban a pesti oldalon, de továbbra is a XIII., IX., VIII. és XI. kerületben tapasztalható a legnagyobb mozgás a piacon. Itt a folyamatosan csökkenő hitelkamatok miatt egyre több egyetemista és főiskolás vásárol lakást albérlet helyett.

Ingatlanpiac: Hírek, elemzések
Ossza meg másokkal!
Kapcsolat, vélemény
Lakáspiaci Monitor
2013
Archívum
Lakáspiaci Tanácsadó
2013
Archívum
Residential Market Monitor
2013
Archives
youmetry