Már 29039 aktuális ingatlan található adatbázisunkban!

Nehéz félév van a lakáspiac mögött SAJTÓKÖZLEMÉNY

2008. szeptember 24.

Budapest, 2008. szeptember 3. Sokéves mélypont az átadott lakások számában, hosszú évek óta először csökkenő telekárak az addig legkeresettebb területeken is, óvatosabb külföldi cégek és befektetési céllal vásárlók, nem beszélve a magyar vevők elmaradásáról -jellemzi a hazai lakáspiac 2008-as első félévét Valkó Dávid az Otthon Centrum vezető elemzője. Szétnézve az európai piacokon azonban már-már szerencsésnek mondhatjuk magunkat, hogy elsősorban az óvatos hitelezés és az árbuborék hiánya miatt a hitelválság hatását csak tompítva érezzük meg.

Az építési volumen tekintetében a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2008 első félévében 11,1 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt, és 20,9 ezer új lakásra adtak ki építési engedélyt országosan. Ez 15,5, illetve 0,8%-os csökkenés az egy évvel korábbi számokhoz képest. Az átlagosnál erőteljesebb visszaesést könyvelhetett el a főváros, ahol 24%-kal kevesebb (3080) új lakás használatbavételére került sor és 11%-kal kevesebb (5238) új engedélyt kértek, mint 2007 első félévében. Ezzel szemben, a többi városban 10% körül nőtt a kiadott építési engedélyek száma. (Lásd. Melléklet, 1. ábra)

Az év első felében használatba vett lakások nagyobbik részét a lakosság építtette saját használat céljából, s az új lakások közel fele családi házban épült. A vállalkozói lakásépítések aránya országosan 44%-ra, Budapesten pedig 78%-ra csökkent. Ennek megfelelően leginkább a kislakások építése szorult vissza, míg a 60 m2 feletti lakások aránya nőtt az új építési állományban. Az új lakások átlagos alapterülete 91 m2, 5 m2-rel nagyobb, mint az előző év hasonló időszakában. Budapesten még jelentősebb a lakásméret növekedése: 62-ről 72 m2-re.

Újépítésű lakások piaca

A tavalyi évhez képest visszafogottabban indult a 2008-as esztendő az új lakások piacán. A korábban megszokott szezonalitás eltűnőben van, s hónapról-hónapra nagy kilengések lehetnek az értékesítésben; idén eddig például az április hozott kiugró eredményeket. Általában igaz, hogy az értékesítés üteme, a havi eladások száma a projekt életciklusától függ. Átadásig átlagosan a lakások körülbelül 80 százaléka talál gazdára, ugyanakkor a piac két szegmense megosztott. A magasabb négyzetméter árú lakásokra jellemző, hogy az eladási számok az átadás előtti hónapokban a legjobbak, amikor az épület már fizikailag is bejárható. Az alacsonyabb árfekvésű lakásoknál, ahol általában van előértékesítés, ill. kedvező fizetési ütemezés, a projekt indulásakor is jelentkezik egy komoly felfutás az értékesítésben.

A budapesti társasházi projekteket tartalmazó adatbázisunk júliusi feldolgozása alapján közel 11.200 lakás átadása várható idénre, 12 kerületben nő a megépített lakásszám 2007-hez képest, míg 11-ben csökken. (A 2008-ban Budapesten átadni tervezett társasházi lakások számáról a kerületek szerinti bontás megtalálható a Melléklet 2. ábráján.)

Az év elején összeszámolt kétezerről júliusi felmérésünkre 1830-ra* csökkent a már átadott, de még eladatlan lakások száma.
(*Mint mindig, most is el kell mondanunk, hogy tapasztalataink szerint a projektek mintegy felénél van pár hónapos csúszás az elsőként napvilágra került átadási dátumhoz képest, így ennek a lakásmennyiségnek a 25-30%-ának megépülése is valószínűleg áttolódik 2009-re.)

A belvárosi telkek fogyása és hihetetlen megdrágulása miatt keresettek lettek a beruházók körében a felújítandó épületek, vagy akár egész tömbök. Bár teljes épülettömbök felújítása, illetve ennek megszervezése, előkészítése rengeteg időbe és pénzbe kerül, ideális lehetőséget nyújtanak a fejlesztőknek, hogy vegyes funkciós épületkomplexummal lépjenek piacra. Egy ilyen projekttel kockázatukat mérsékelhetik, illetve lehetőségük adódik nagy terület rehabilitációjával látványos épületeket építeni. Egy másik fejlesztői slágerterületnek az egyedi lehetőségeket rejtő Duna-partok számítanak. A IX. és XI. kerületi részen jelenleg 4-5, egyenként több ezer lakás volumenű fejlesztés áll előkészítés alatt. A zöldövezeti részek kedveltsége is folyamatos, és itt még jócskán vannak lakásépítésre alkalmas telkek. A vevők körében összességében a 45-65 négyzetméter közötti, jó elosztású, hatékony alaprajzzal rendelkező, jó tájolású lakások a legkedveltebbek.
Az év eleje átlagosan 3-5%-os áremelkedéssel indult az új lakásprojektek esetében, s az év egészére infláció körüli növekedésre számíthatunk.

Használt lakások piaca

A használt lakás piacon az év eleji nyugodt kezdés után a második negyedév látványos visszaesést hozott. Éves szinten 5-10% közötti kereslet-mérséklődésre számítunk 2008-ban. A vevői és eladói hajlandóság visszaesését jelzi a 2008 nyári, országos, 4000 fős felmérésünk, mely szerint a megkérdezettek mindössze 2,7%-a tervez lakásvásárlást a következő egy évben (ez 2007-ben 9,3% volt), míg eladást 3,2% (ez 7%-on állt egy évvel ezelőtt). A központi elhelyezkedésű, jó beosztású, befektetésnek vonzó lakások ára reálértékben is emelkedhet, ugyanakkor az energetikailag nem felújított, nagy alapterületű, hetvenes években épült panellakásoké akár 7-8%-kal csökkenhet. 2008. első félévi, több ezer tranzakciót tartalmazó értékesítési adatbázisunk alapján a következő átlagárak adódnak a használt lakás piacon terület és típus szerinti megbontásban, országosan.

Felmérésünk szerint, az elmúlt egy évben eladott lakásoknál a tulajdonosok 52%-a adott megbízást ingatlanközvetítőnek, s 41%-ban a cég el is adta a lakást. Ezen átlagos teljesítményhez képest a hálózatba szerveződő ingatlanirodák hatékonysága jellemzően nagyobb az egy irodából álló kis cégekénél. Tipikus piaci magatartás hogy a tulajdonos elsőként maga próbálja meg eladni lakását, de néhány hetes sikertelen próbálkozás után ingatlanközvetítőhöz fordul. Érdekes, hogy vidéken magasabb az ingatlanos cégek elfogadottsága, bár e mögött valószínűleg piaci sajátosságok állnak, nem emberi tényezők.

Az Otthon Centrum International Client Services tapasztalatai szerint lényegesen csökkent, emellett átalakult a budapesti lakáspiac külföldi vevőköre. A spanyol és ír befektetők száma, akik korábban a vevői kör 80%-át is kitették, mára alaposan megcsappant. Érdeklődésben továbbra sincs hiány, ám a tranzakciók száma lecsökkent, a döntéshozatali idő pedig kitolódott. Manapság sokkal tájékozottabbak a befektetők, nem prospektusból vásárolnak, hanem a helyszínen győződnek meg az ingatlan sajátosságairól, kiadhatóságáról. Kedvelt az egyetemek környéke, a forgalmas csomópontok, és áruk miatt a felújítható használt lakások. A külföldiek jellemzően egy nappalis, két hálószobás lakásokat vásárolnak. A még mindig jelen lévő spanyolok és angolok mellé dél-afrikaiak, norvégok, irániak, belgák, franciák, olaszok és oroszok csatlakoztak, akik általában 60-400 ezer eurót áldoznak befektetésre.

Építési / fejlesztési telkek piaca

Sokéves tendencia tört meg 2008 első félévében, amikor városszerte megtorpant a társasházi építésre alkalmas telkek árának emelkedése. Míg azonban a budai oldal prémiumterületein (I., II., XII. kerületek), illetve a kedvelt IX., XIII. és XIV. kerületben stagnáltak az árak, a pesti belváros központjában (VI., VII. kerületek) és a józsefvárosi (VIII. kerület) rehabilitációs zónában 30-40%-os volt a zuhanás. (Lásd. Melléklet, 3. ábra)

A belvárosi területeken a külföldiek lakás-keresletének drasztikus csökkenése miatt, míg a VIII. és X. kerületben a lakásárak emelkedését jelentősen meghaladó építési költség növekmény miatt nem profitábilis az építkezés, így kevesebb beruházó vesz telket. Emellett változást jelent az is, hogy a nagyobb cégek az eddig preferált 200-400 lakásos projektek helyett 100-150 lakás építésére alkalmas telkeket keresnek.

A Lágymányosi hídtól délre eső Duna-szakasz és a Soroksári-Duna-part lehet a következő évek fejlődési súlypontja, ahol - a folyó mindkét partján - több, előkészítés alatt álló projekt keretében mintegy tizenötezer lakás, irodakomplexumok, valamint szabadidős és kereskedelmi létesítmények kaphatnak majd helyet. Valami hasonló valósulhat meg itt, mint északon, a XIII. kerületben, csak nagyságrenddel nagyobb léptékben.

Ingatlanpiac: Hírek, elemzések
Ossza meg másokkal!
Kapcsolat, vélemény
Lakáspiaci Monitor
2013
Archívum
Lakáspiaci Tanácsadó
2013
Archívum
Residential Market Monitor
2013
Archives
youmetry