A verseny megkezdődött, jöhet a lakáslízing is Otthonteremtés pénz nélkül

2005. október 7.

Megtakarított pénz nélkül lakást venni csak a köztisztviselők, jó esetben a szocpolos fészekrakósok tudnak. A fizetőképes, de önerővel nem rendelkező fiatalok tízezreinek a tervezett lakáslízing talán megoldást jelent.

A megdermedt lakáspiac hatására az idén végre megmozdultak a bankok: megkezdődött a verseny. A pénzintézetek a közjegyzői díj elengedésével, az ingatlan értékbecslés díjmentessé tételével hirdetik ajánlataikat. Egyes hitelintézetek pedig már nemcsak annak adnának kölcsönt, akinek nincs szüksége rá: egyre kisebb önerő is elegendő egy lakás megvásárlásához.

A Duna House ingatlanközvetítő hálózat Hitel Centrumának szakmai vezetője, Szabó Zsolt is tapasztalja, hogy elkezdődött a verseny, amint az egyik bank akciózni, kezd, néhány napon belül lép a többi is. Mint mondja, nemcsak kis pénzintézetekről van szó, hanem olyan nagyokról is, mint az OTP, az Erste, vagy a K & H, amelyek egyre inkább piacképes konstrukciókkal rukkolnak elő. Nemrég már a tisztán fedezetalapú hitelezés is megjelent a kínálatban, a lakáshitelért folyamodóktól néhol már jövedelemigazolást sem kérnek.

A többségen azonban még ez sem segít, mert az albérletezés mellett, családi segítség híján nem tudják a minimálisan szükséges önerőt sem összegyűjteni. Saját tőke nélkül ma Magyarországon csak a köztisztviselők tudnak lakást venni, közülük is csak azok, akiknek legalább hároméves jogviszonyuk van. Még a közalkalmazottak lakásvásárlásához is szükség van 10 százalék, használt lakás esetén pedig a vételár 20 százalékának megfelelő önerőre. Esetükben ugyanis már csak a hitelbiztosítéki érték 100 százalékára terjed ki a felvehető hitelösszeg, ami az új lakás esetében a vételár 90, használtnál a 80 százalékát jelenti. Pankucsi János, az Erste Bank lakossági jelzálog-finanszírozási osztályának vezetője szerint a Fészekrakó-program viszont egyértelműen sikeres, sokan élnek az új otthonteremtési lehetőséggel, és nem csekély várakozással tekintenek a korhatár 35 évre ígért felemelése elé, amivel a kedvező hiteltől eddig elesett, kisgyerekes fiatal pároknak nyújtanak lehetőséget a lakásvásárláshoz. A fészekrakósok ugyanis az önerőt szocpolból fedezhetik, és egyre többen vannak, akik lakástakarék-pénztári megtakarításukat használják fel a vásárláshoz.

Sokak számára azonban egyelőre teljesen mindegy, hogy milyen kedvező ajánlatokkal rukkolnak elő a bankok, mivel semmiféle hitelt nem tudnak felvenni. Vagy azért, mert nem illenek bele egyetlen támogatott csoportba sem, illetve képtelenek a borsos albérleti díjak mellett takarékoskodni, és a minimálisan szükséges 10-30 százalékos önerőt összegyűjteni. Ők azok, akik képesek havonta több tízezer forintot albérletre költeni, vagyis ugyanilyen összegben hitelt is tudnának fizetni, mégsem gondolhatnak saját lakásra. Számukra a lakáslízing jelentheti a megfelelő megoldást. A baj csak az, hogy még nincs ilyen lehetőség.

Ám hamarosan lesz. Néhány lízingcég, és többtucatnyi ingatlanfejlesztő fontolgatja, hogy belevág a lakáslízingbe, a konstrukciót jelenleg a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete vizsgálja. Az első lízingszerződést még nem írták alá, az új termékkel kapcsolatban csak találgatások látnak napvilágot.

A legnagyobb hazai lakásépítő, az OTP Ingatlan Rt. vezérigazgatója, Szabó János egyelőre kérdésesnek tartja a lízing piacképességét, mondván, a lízingcég a kereskedelmi banktól vásárolt hitelt a saját költségeivel és hasznával megpakolja, amitől a konstrukció drága lehet. A megoldás szerinte a piaci bérlakás lehetne, amihez ugyancsak szükséges a lakó, illetve a lakbér állami támogatása.

A lízing ugyanakkor - tudtuk meg más forrásból - nem biztos, hogy önerő nélküli vásárlást biztosít, hiszen a tranzakció illeték- és áfavonzatát a bérlőre háríthatják, ami egyes esetekben akár 30-40 százaléknyi önerővel megegyező nagyságú összeg lehet.

Önerő nélkül persze még a legkedvezőbb általános lakáshitelek sem működnek, a 10 százalékos megtakarítást azonban már többféle konstrukcióból lehet biztosítani. Az ördög azonban mindig a részletekben lakozik, a fővárosi és a vidéki lakásvásárlók például nincsenek egyforma helyzetben. A lakásvásárlásra és -építésre nyújtható hitel összegének meghatározása az ügyféllimit-vizsgálat és a települési kategóriáktól függő differenciált hitel és hitelbiztosítéki érték aránya alapján történik - tájékoztattak az OTP Bank kommunikációs osztályán. Ez a banki gyakorlatban azt jelenti, hogy vidéken jellemzően a vételárnak nem a 90, hanem csak a 80 százalékáig terjed a hitelbiztosíték értéke, amihez a kölcsön összegét mérik. Az OTP-nél egyébként újabban már akár a hitelbiztosítéki érték 90 százalékáig is engedélyezik a hitelezést, ha az ügyfél törlesztésre fordítható jövedelme elegendőnek minősül. A hitelképességért ma már nemcsak az ügyfelek küzdenek, a bankok segítőkészekké váltak: közösen keresik a lehetőségeket adóstárs, a futamidő növelése vagy kiegészítő ingatlanfedezet bevonása formájában. Az önerőt akár személyi kölcsönnel is lehet pótolni, persze csak bizonyos esetekben. A kiegészítő ingatlanfedezet, amivel teljesen jelzálogalapúvá tehető a lakáskölcsön, nem egyszerű ügy - mint a Duna House Hitel Centrumában tapasztalják. - Ha a legszűkebb családi körben nincs terhelhető ingatlan, a tágabb rokonság nem szívesen vállal kockázatot. Ez érthető, hiszen a lakáshitelek két-három évtizedre szóló kötelezettséget jelentenek.

Az Otthon Centrum ingatlanközvetítő hálózat vezetőjétől, Gerő Andrástól megtudtuk, a lakásvásárlók tavaly átlagosan 7,5 millió forint, az idén csupán 6,5 millió forint összegű hitelt vettek föl. A bankok hitelkihelyezése azonban nem csökkent, sőt összegszerűen a négyszeresére nőtt, a devizahitelek aránya pedig megháromszorozódott. A lakásvásárlást, a minőségi lakáscseréket, illetve a költözési hajlandóságot nagyban segítené, ha a bankok kedvező áthidaló hitelkonstrukciókat kínálnának, legalább egyéves futamidőre - véli Illy Péter, az Angyalföldi Lakásépítő (AL) Holding vezérigazgatója. Ez elég lenne arra az időre, amíg az ügyfél eladja lakását, illetve megtalálja az újat, anélkül, hogy plusz anyagi kockázatot vállalna.