Már 28968 aktuális ingatlan található adatbázisunkban!

Olcsóbb de nagyobb lakások a népszerűek Növekszik a vevők alkupozíciója

2009. január 28.

Számszerűsíthető változásokat generált a vevők lakásvásárlási szokásaiban a hitelfelvételi lehetőségek drasztikus szigorítása a 2008-as év utolsó két hónapjában, állapítja meg elemzésében Magyarország legnagyobb hazai ingatlanközvetítő hálózata, az Otthon Centrum. A vevők az olcsóbb lakásokat veszik, ugyanakkor a lakóingatlanok mérete nem csökkent, aminek egyik magyarázata az alkupozíció erősödése. A szakértők már 2008 októberében, a hitelválság begyűrűzésekor felvetették, hogy a válság egyik legszembetűnőbb - bár nem azonnal érvényesülő - hatása az olcsóbb lakások arányának növekedése lehet a volumenében visszaeső keresleten belül.

Tavaly októberben szó szerint napok alatt zajlott le a bankoknál az addig legkedvezőbb feltételekkel felvehető CHF-alapú hitelezés megszűntetése, illetve egységesen a lakáshitelek kamatainak drasztikus emelkedése. A lakásigények megváltozása ugyanakkor nem következik be egyik napról a másikra, a lakáshitelezési szigorítások és a törlesztőrészletek emelkedésének hosszabb időre kiható következményei vannak, hiszen az ingatlanvásárlás több hónapos vagy akár éves folyamat.

2008 utolsó két hónapjában háromféle vevői csoport volt jelen a 2007 hasonló időszakához képest közel felére zsugorodó piacon: tőzsdei és egyéb pénzügyi befektetés helyett megtakarításait ingatlanba átcsoportosító készpénzes vásárlók; azok, akik tranzakciójukat már az év folyamán korábban megkezdték, és már aláírt adásvételi (és esetleg hitel-) szerződéssel rendelkeztek; illetve akik valamilyen okból kénytelenek költözni, és nem halaszthatták el a vásárlást - derül ki az Otthon Centrum, az Év franchise-hálózata díj győztesének elemzéséből.
"Ebben a helyzetben, sokan azok közül, akik még megtehették, tehát szerződés aláírása előtt álltak, inkább elhalasztották vásárlásaikat. - tette hozzá Kühne Kata, az Otthon Centrum Franchising Kft. ügyvezető igazgatója. Akik viszont nem halaszthatták el a tranzakciót, azok keresési preferenciáira rányomta bélyegét a problémás finanszírozási környezet. Ez pedig a konkrét tranzakciók lakás-paramétereiben is tükröződik, melyet kutatásunk is alátámaszt."

Az Otthon Centrum hosszabb távon csökkenő lakásigényeket előre vetítő jóslata részben már a 2008. november-decemberi tranzakciós adatokat megvizsgálva bizonyítást nyert. Viszonyítási alapnak egyrészt 2007 hasonló időszakát, illetve a 2008-as év első tíz hónapját vettük.

Használt lakóingatlanok átlagára (ezer Ft/m²)

 2007. XI.-XII.2008. I.-X.2008. XI.-XII.
Országos
Panel181183177
Tégla társas268260260
Családi ház*183171160
 Budapest
Panel197203196
Tégla társas312301293
Családi ház*270245221

Forrás: Otthon Centrum ezres nagyságrendű tranzakciós adatbázisa.
*Sor- és ikerházzal együtt

"Az év utolsó két hónapjában az addig eltelt tíz hónaphoz képest minden kategóriában és területen csökkentek a megvásárolt lakások fajlagos árai, csak a téglalakások országos átlaga nem változott tavaly. A folyamatos árcsökkenés pedig már 2007 végétől megfigyelhető. Ellentétes folyamat történt ugyanakkor az új lakásoknál: adataink szerint, 2008. november-decemberben 1-5%-kal magasabb árakat regisztráltunk minden kategóriában, mint az év első tíz hónapjában." - hangsúlyozta Kühne Kata.

Az új lakások árának csökkenése egyelőre a beruházói költségek folyamatos emelkedése, illetve a viszonylag egyenletes kereslet, és az új lakások általános kedveltsége miatt nem indulhatott meg. Viszonylag kis mozgástér jellemzi a panellakások árát, hiszen ebben a szegmensben a kínálat nagyon hasonló lakásokból áll. Az energetikailag felújított, és külön mérőórás lakások viszont egyre keresettebbek, ami az árukban is egyre jobban meglátszik. A legdiverzifikáltabb a családi házas kategória, ami az átlagnál nagyobb árak miatt amúgy is érzékenyen reagál a kereslet változásaira.

Az Otthon Centrum elemzésében a használt lakóingatlanok átlagméretét is megvizsgálta. Ezek alapján, a válság idején megvásárolt lakóingatlanok mérete vagy ugyanakkora, vagy nagyobb, mint az év addigi időszakában, illetve 2007 utolsó két hónapjában.

Használt lakóingatlanok átlagmérete (m²)
 2007. XI.-XII.2008. I.-X.2008. XI.-XII.
Országos
Panel535455
Tégla társas585859
Családi ház*121123148
 Budapest
Panel535454
Tégla társas585860
Családi ház*118121151

Forrás: Otthon Centrum ezres nagyságrendű tranzakciós adatbázisa
*Sor- és ikerházzal együtt

A panellakások egy homogén kategóriát jelentenek, országszerte azonos lakástípusokkal. A legnagyobb változatosságot pedig a családi házas kategória adja, így a legnagyobb átlagméretű típusnál mutatkozik meg a keresett méret változása legszembetűnőbben. A fajlagos árak jelentősebb csökkenése és az átlagméretek enyhe növekedése összességében a lakások vételárának csökkenését eredményezte a vizsgált időszakban. Kivétel a családi házak, ahol a nagyarányú méretnövekedés az összárak emelkedése irányába hatott.

"Amit látunk tehát, hogy a válság hatására a vevők egyelőre a lakásméretből nem adnak alább, viszont olcsóbb ingatlanokat vesznek. Akik a leginkább megérzik a hitelszigorításokat, és valóban csak kisebb lakást tudnának vásárolni, azok egyelőre kivárnak. Ezt egyrészt minőségi kompromisszummal érhetik el, vagyis a lakás ára jóval fontosabbá válik, mint az állapota. Egy másik magyarázat az lehet, hogy az áralkuk során a vevők pozíciója javul. A piac drasztikus szűkülése egyre többször kényszeríti az eladókat jelentősebb árcsökkentésre." - emelte ki Kühne Kata.

Az Otthon Centrum értékesítési adatbázisa nagyrészt alátámasztja ez utóbbi teóriát; az alkupozíció egyedül a családi házaknál nem erősödött, ott inkább szinten maradt, illetve enyhén csökkent. A következő táblázat az adott időszakban eladott ingatlanok árcsökkenését mutatja, az Otthon Centrum adatbázisába való bekerülési és az eladási ár közötti különbséget kalkulálva, kiszűrve az extrémitásokat.

Az alku átlagos mértéke (%) használt lakóingatlanok esetében

 2008. I.-X.2008. XI.-XII.
Országos
Panel3,54,8
Tégla társas5,15,6
Családi ház*7,26,8
 Budapest
Panel3,25,2
Tégla társas4,75,4
Családi ház*6,76,2

Forrás: Otthon Centrum ezres nagyságrendű tranzakciós adatbázisa
*Sor- és ikerházzal együtt

"A válság hatását összefoglalhatjuk tehát úgy, hogy a hitelképes, vagy megfelelő megtakarítással rendelkező vevők kedvező helyzetben vannak, hiszen a törlesztő részleteiket fizetni nem tudó, illetve általánosságban a kedvezőtlen piaci hírekre reagáló eladók nagyobb engedményekre hajlandóak. Ez pedig döntő fontosságú paraméter a jelenlegi helyzetben, hiszen az ár lett a meghatározó keresési kritérium. Ugyanakkor, ha le szeretnénk rövidíteni a tranzakciós folyamatot, érdemes nagy ingatlanos hálózatokhoz fordulni. Az ő piacismeretük és összehasonlító ingatlan-adatbázisuk segítségével könnyebben elkerülhetjük, hogy ingatlanunkat csak hosszú ideig hirdetve, végül mélyen áron alul tudjuk eladni, illetve vevőként is jó eséllyel már reálisan meghatározott árú lakások közül választhatunk." - foglalta össze Kühne Kata.

Ingatlanpiac: Hírek, elemzések
Ossza meg másokkal!
Kapcsolat, vélemény
Lakáspiaci Monitor
2013
Archívum
Lakáspiaci Tanácsadó
2013
Archívum
Residential Market Monitor
2013
Archives
youmetry