Már 28019 aktuális ingatlan található adatbázisunkban!

Van megoldás a törlesztési problémákra? Mi a jó döntés a devizahiteleseknek?

2011. szeptember 6.

Megjelent az a kormányrendelet, ami kitér az árfolyamrögzítéssel kapcsolatos fontos részlet szabályokra is. Így sok találgatás után egyértelművé válik, hogy mivel is jár a rögzítés. Eddig nem sokan éltek az árfolyamrögzítés lehetőségével, aminek oka lehet, hogy van akinek nem érdemes illetve van, aki nem tud belevágni - véli Bánfalvi László az Otthon Centrum hitelközvetítési üzletágát is működtető HC Központ Kft. ügyvezető igazgatója.

A devizakölcsönök törlesztési árfolyamának rögzítéséről a korábban megjelent 2011. évi LXXV. tv. rendelkezik. Ebben szabályozásra került, hogy kik tudják igénybe venni az árfolyamrögzítés lehetőségét és milyen határidővel, mivel a rögzítés feltételei jelentős számú adóst zár ki a könnyítés lehetőségéből.

Az árfolyamrögzítés igénybevételéhez fontos, hogy legkésőbb 2011. december 31-ig írásban jelezni kell a finanszírozó banknak, hogy kezdeményezni kívánják az árfolyamrögzítést, amennyiben deviza alapú hitelt (ami lehet akár LTP-vel, akár életbiztosítással kombinált is) vett fel az adós, és nincs vagy legfeljebb maximum 90 napos fizetési késedelemmel rendelkezik. Szintén fontos, hogy egyéb fizetés könnyítő lehetőség igénybevétele mellett nem veheti igénybe a könnyítést, a Fészekrakó program keretében felvett kölcsön pedig nem minősül könnyítésnek.
Lényeges szabály, hogy az ingatlan ne álljon végrehajtás alatt, és az eredeti folyósítás pillanatában a forgalmi értéke ne haladja meg a 30 millió forintot.
Az adós biztonságát növeli, hogy az állam készfizető kezességet vállal a gyűjtőszámla hitelből eredő tartozásra 100%-ban a 3 éves periódus alatt, majd további kezességet vállal a tartozás 25%-ra a 3 év letelte után.

"Akiket a CHF árfolyam rögzítése érint, a rendelet szerint 3 évre 180 Ft-os árfolyammal törleszthetik hitelüket, a jelenlegi cca. 240-es árfolyammal ellentétben, ami egy 25%-os törlesztő részlet csökkenést jelenthet." - összegzi Bánfalvi László.
Jó hír még, hogy a hitelszerződés módosításának közjegyzői díját nem lehet az ügyfélre hárítani, azt a bankok fizetik.
"A 3 év letelte után viszont ennek az "ára", hogy lényegesen magasabb is lehet a törlesztő részlet, a csökkentetthez képest. A gyűjtőszámla törlesztése miatt ugyan 15%-ot nőhet csak a teljes törlesztő részlet, de az árfolyam és a piaci kamatok változása nem kiszámítható, így egy negatív forgatókönyv esetén a havonta a banknak fizetett törlesztő részlet 15%-nál nagyobb mértékben is nőhet."" - hangsúlyozza Bánfalvi László. "Sok múlik azon, hogy az árfolyam mikor stabilizálódik, milyen szintre áll be, hogyan fog változni a BUBOR, és hogyan alakul a háztartások jövedelmi helyzete."

Miért fontos ez?

Az árfolyam esetleges további és tartós gyengülése azt hozza magával, hogy a gyűjtőszámlán képződő tartozás is jelentősen nő, ráadásul ez a tartozás folyamatosan kamatozik (a 3 havi BUBORNAK megfelelő kamattal - ami most kb. 6%). Ráadásul 3 havonta kamatos kamattal növelt módon, ami növeli a terheket. Természetesen, ha a forint árfolyama tartósan erősödik, akkor ilyen gond nincs, viszont attól még 3 évig folyamatosan 180-as árfolyamon kell törleszteni, s az árfolyamból adódó pozitív változást az adós nem fogja érezni. A 3 év letelte után a normál annuitással történik a kamatszámítás (úgy mint egy lakáshitel - havi egyenlő részletekben). Ennek a kamatát a pénzintézet fogja meghatározni, valószínűleg az azonos célú aktuális piaci forinthitelek kamatával (ami jelenleg 10-12% körül mozog) lesz egyenlő.
Az pedig természetes, hogy a teljes tőketartozás (hiszen így már 2 hitele lesz az adósnak) is megemelkedik, kb. 10%-al.

Érdemes előtörleszteni?

Az előtörlesztést a bankok a deviza kölcsönre vonatkozó előtörlesztésként fogják elszámolni, ami szintén további költséget jelent.

Mire kell figyelni a 36 hónapos árfolyam rögzítési időszakot követően?

A fő szabály (163/2011 (VIII. 22.) Korm. rend), hogy a gyűjtőszámla hitelre vonatkozó törlesztő részlet nem haladhatja meg a rögzített árfolyam időszakának utolsó részlet 15%-át. Természetesen a deviza hitel részre nem vonatkozik ez a korlátozás (az árfolyamváltozással együtt nő - vagy csökken). "Ez pedig azért lényeges, mert könnyen lehet olyan eset, hogy a 15%-os szabály miatt a bank (erre a jogszabály lehetőséget biztosít) a gyűjtőszámla hitel futamidejét megemeli, akár az eredeti deviza kölcsön futamidejét meghaladó maximum 30 évvel és a hiteladós legfeljebb 75 éves koráig." - figyelmeztet A Hitel Center Központ ügyvezetője.
Bánfalvi László szerint aki nem szeretné, hogy a gyermekei nagyobb adósságot örököljenek, akkor mindenképpen érdemes vagy előtörleszteni (már ha erre lesz lehetősége) vagy a jogszabály szerint a rögzített árfolyam alkalmazási időszak utolsó időpontja előtt legalább 60 nappal írásban jelezni kell a finanszírozónak, hogy rá ne alkalmazzák a 15%-os szabályt. Ezen időpont elmulasztása esetén a bank automatikusan futamidőt hosszabbít, ha a tartozás persze ezt indokolja.
A hosszabbítás nagysága pedig alapvetően az árfolyam alakulástól függ, hiszen ha tartósan 240-es árfolyam lesz a következő 3 évben, akkor erre valószínűleg nem kerül sor ("csak" a törlesztő részlet emelkedik), míg egy tartós 260-as vagy e feletti árfolyam akár több tízéves futamidő emelkedést is jelenthet.

Bánfalvi László szerint ebben az időszakban lényeges, hogy mindenki maga döntse el, hogy a jelenlegi helyzetében szüksége van-e az árfolyam védelemre, vagy másképpen is védeni tudja magát az adóság terhétől (léteznek már önálló banki árfolyamvédő programok is) és ki tud tartani ebben a helyzetben.
Legfőképpen azonban a svájci központi bank, illetve a svájci kereskedelmi bankok lehetnek legnagyobb "jótéteményesei" a magyar deviza hiteleseknek, ha piaci intézkedéseikkel lehetővé válna, hogy a CHF árfolyama visszatérne a korábban megszokott 160-180 Ft-os sávba. Érdemes felkeresni egy szakembert, aki mind a rendeletnek megfelelő részletes szabályokról, mind pedig az egyéb banki védelmi programokról felvilágosítást tud adni, hogy teljesen tisztában legyen a jogokról, lehetőségekről és kötelezettségekről.

Ingatlanpiac: Hírek, elemzések
Ossza meg másokkal!
Kapcsolat, vélemény
Lakáspiaci Monitor
2014
Archívum
Lakáspiaci Tanácsadó
2013
Archívum
Residential Market Monitor
2014
Archives
youmetry