Az ingatlanpiaci szabályozásba történő kormányzati beavatkozások időről időre felpezsdítik vagy éppen visszavetik a lakásvásárlásokat. Hullámzásoktól az idei és a jövő év sem mentes, hiszen az év közben bejelentett, majd nemrégiben elfogadott adómódosítás az ingatlanok 25 százalékos forgalmi adóját is 20-ra mérsékli. Ezáltal az eredetileg idén lakást vásárlók egy része késleltetheti az ügyletet, és az alacsonyabb bruttó ár reményében jövőre halaszthatja az ingatlan megvételét.

Időzítés Az erre utaló jeleket már a harmadik negyedévben is érzékelték a piaci szereplők, amikor az egyébként is viszonylag lanyha intenzitású lakáspiacon az Ecostat legfrissebb elemzése szerint egy negyedév alatt több mint 9 százalékkal esett vissza az értékesítés volumene. Ezzel szemben az év utolsó negyedére és 2006. első három hónapjára növekvő mértékű keresletet és bérlési szándékot, összességében 7 százalékpontos forgalomnövekedést jeleztek előre a hazai ingatlanforgalmazók. Az áfacsökkentéstől abszolút értékben nem várnak jelentős keresletbővülést az elemzők – az Ecostat prognózisa alapján legjobb esetben is csak szinten marad a forgalom –, de az időzítésben nem elhanyagolható szempont, és jelentősebb átütemezéseket idéz elő. Nemcsak az áfacsökkentés hatására, hanem általánosan is az érezhető, hogy az emberek egy kicsit kivárnak a vásárlással – árnyalta a képet Aradi Ferenc, az Autóker Holding értékesítési igazgatója. A szakember szerint leginkább majd jövő év elején dönthető az el, hogy hányan voltak azok, akik csak az árcsökkenésre vártak. Korai még egyenleget húzni, talán február elejére látszik majd, hogy mennyit élénkült a piac.

Részletkérdés Alapszabályként elmondható: az idén fizetett részletre még a 25 százalékos áfát kell leróni, de a 2006-ban esedékes törlesztőrészletek után, ha a birtokbaadás is jövő január 1-je után történik meg, viszont már csak 20 százalék az áfa. Az ingatlanok adásvétele, különösen az új lakások esetében szinte mindig több fizetési ütemet von maga után, így a különböző időpontokban felmerülő részletek eltérő adóterhét lehet és érdemes is kihasználni. E tekintetben arra kell odafigyelni – mutat rá egy praktikus tényezőre kérdésünk után dr. Nagy Zoltán ügyvéd –, hogy az adásvételi szerződésben szereplő vételár legyen megbontva, vagyis minden fizetési ütemnél és a végösszeget illetően is tartalmazza külön a nettó árat és a fizetendő áfát. Ellenkező esetben ugyanis (ha egyösszegű bruttó tétel szerepel csak a dokumentumokban), nehezen érvényesíthető az alacsonyabb adóteher, pontosabban az nem a vevő, hanem az eladó kasszáját gyarapítja. Egy még 2005-ben induló beruházásnál a vevők érdekeit ezen túlmenően az szolgálja, ha a fejlesztők minél alacsonyabb (10-20 százalékos) induló részletet állapítanak meg, hogy a vételár nagyobb részét (80-90 százalékát) már a jövő évi alacsonyabb áfával növelten kelljen megfizetniük. Extrém esetben az is előfordulhat – teszi hozzá Illy Péter, az Angyalföldi Lakásépítő Holding vezérigazgatója –, hogy a vevőnek sikerül úgy megállapodnia a beruházóval, hogy egy már idén elkészült lakásba mondjuk december közepén beköltözhet, de csak január első napjaiban kell kifizetnie a vételár utolsó részletét. Ha ez tetemes tétel, akár az ár 90 százaléka, akkor ez érzékelhető, akár 3,6 százalékos megtakarítást eredményezhet a vásárlónak.

Csalóka akciók Az üzemanyagok áfácsökkentésének korábbi érvényesítésével ellentétben a többi 25 százalékos áfakulcs alá eső termék és szolgáltatás 20 százalékos adóterhe szigorúan csak 2006. januárjától lép érvénybe, így minden, "előrehozott áfacsökkentés"-re hivatkozó reklám és akció megtévesztő lehet – hangsúlyozták a FigyelőNet által megkérdezett szakemberek. Ezzel együtt az ilyen figyelemfelkető hirdetések az ingatlanpiacon is megjelentek, vevőcsalogatás gyanánt nem egy beruházó mondja magáról, hogy már most alacsonyabb áron kínálja lakásait. A piacon ugyanis sok cégnek vannak értékesítési gondjai, számukra jó apropó lehet az áfacsökkentés arra, hogy az egyébként is kényszerű árengedményeket így tálalják – tette hozzá Aradi Ferenc. Az árakat bárki bármikor lejjebb szállíthatja egy-egy akció erejéig, ám a 25 százalékos adókulcsot idén még mindenképpen meg kell fizetni. Az ennek ellenkezőjét sugalló hirdetések tehát legfeljebb arra vonatkozhatnak, hogy a forgalmazó valóban 4 százalékkal árat csökkent, és inkább vállalja, hogy ennyivel fogy a bevétele – erősítette meg Illy Péter. Ha nem erről van szó, az üres kommunikációs húzás.