A korábbi évekhez hasonlóan a tömegpiacon a kis alapterületű lakások iránt volt a legnagyobb kereslet, ám az idén már nem a garzonok, hanem a másfél, illetve egy- plusz két félszobás elrendezés volt a legnépszerűbb. A vásárlók minél kisebb méretet, vagyis minél olcsóbb ingatlant kerestek - áll az Otthon Centrum egyik elemzésében. A drágább lakások forgalomcsökkenése elsősorban az illetékmódosítással magyarázható. Ugyanis a korábbi években a lakás építésére, építtetésére és értékesítésére jogosult vállalkozók által értékesítés céljára újonnan épített, 30 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakásnak, ilyen lakás tulajdoni hányadának első megvásárlása illetékmentes volt, az idei évtől azonban ez az értékhatár 15 millióra csökkent. Tehát az, aki idén vásárolt 30 millió forintos új lakóingatlant, a korábbi teljes illetékmentesség helyett 900 ezer forint illeték megfizetését is vállalnia kellett. Az illetékszámításhoz ki kell kalkulálni a teljes, 30 milliós vételár illetékét, ami 1,64 millió forint, majd ebből kell levonni az illetékmentes 15 millióra eső összeget: a 740 ezer forintot. Az illetékfizetési kötelezettség miatt nem is csoda, hogy a 15 millió forintnál drágább új lakások forgalma drasztikusan visszaesett.

Mit mond a KSH? Számottevően csökkent a lakásépítési kedv az országban – derül ki a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adataiból. Az első háromnegyed évi számok azt mutatják, hogy a vidéki városokban a tavalyihoz képest 15,6 százalékkal kevesebb lakásra és házra kértek építési engedélyt, míg a községekben 16,3 százalékos volt a csökkenés. Budapesten is megtört az építési lendület: a fővárosi építési engedélyek növekménye idén 1297 volt tavaly szeptemberhez képest, míg 2004 szeptemberéig 1605 ingatlannal többre kértek építési engedélyt, mint 2003 harmadik negyedévének végéig. Országos átlagban az építési engedélyek számának visszaesése 9 százalék volt januártól szeptemberig; immár egy éve tart a lejtmenet. Ez nem meglepő, hiszen a 2002–2003 folyamán felpörgetett lakáshitelezés és lakásépítés után a lakáshitelek állami kamattámogatásának 2003. decemberi lecsökkentése miatt már tavaly megtorpant a piac, s egy-másfél év alatt tízezerre nőtt az eladatlan fővárosi lakások száma - mondja a KSH. A statisztikai hivatal adatai szerint a használatba vett ingatlanok száma országosan 4,3 százalékkal nőtt kilenc hónap alatt, bár itt is jelentős szétválás látható a vidéki városok és a községek, valamint Budapest között, míg ugyanis az előbbiekben 7, illetve 7,3 százalékkal csökkent, addig a fővárosban 43,2 százalékkal nőtt a használatba vett lakások száma, ez a fővárosban 7274 lakást jelentett. Az épített lakások átlagos mérete idén 7 négyzetméterrel marad a tavalyi alatt, jelenleg 88 négyzetméter, s ma már több a 60 négyzetméternél kisebb lakások száma (arányuk 35 százalék) az összeshez képest, mint a 100 négyzetméter felettieké, amelyek az épített ingatlanok 31 százalékát teszik ki. Tavaly az arány fordított volt, az összes ingatlanból a kis lakások 29 százalékot, a nagyok 36 százalékot tettek ki.

Nem rengette meg a piacot a Fészekrakó A keresleti piacon nem hozott áttörést a Fészekrakó program. Szakemberek szerint a Fészekrakó biztosította kedvezményeket csak azok tudják kihasználni, akik önrésszel ugyan nem, de magas havi jövedelemmel rendelkeznek, márpedig ez a kör elég szűk. Az önrész nélkül felvehető, államilag garantált hitel közalkalmazottakra történő kiterjesztése sem dobta meg a keresletet annyira, mint amikor a köztisztviselők számára bevezették ezt a kedvezményt. Ez részben azzal indokolható, hogy annak idején a megvásárolt lakás kiadásából származó bérleti díj közel azonos volt a havi törlesztőrészlettel, míg manapság a két összeg között akár 1,5-2 szeres különbség lehet a részlet javára. A kormány novemberben 30 évről 35 évre emelte a Fészekrakó-korhatárt, hogy bővítse a potenciális igénylők táborát. A korhatáremelésről egymástól eltérően vélekednek a bankok. A CIB szerint mivel a Fészekrakóban az életkor csak az egyik korlát, s emellett fontos az ingatlan értéke és a hiteligénylők jövedelme is, ezért a pénzintézet jelentős növekedésre nem számít a korhatár-emelésétől. Más véleményt fogalmazott az Erste Bank, a pénzintézet szerint az életkorhatár növekedésének kedvező hatása lesz. A áfakulcs 5 százalékpontos csökkentésével kapcsolatban ugyanakkor egyező véleményt fogalmaztak meg a pénzintézetek, a társaságok szerint a változás pozitív hatással lehet a piacra, ám annak mértéke függ például az építőanyagok árváltozásától és a beruházók profitvárakozásaitól is. Mindazonáltal úgy vélik, hogy a hitelezésben jövőre nem lesz jelentős bővülés. Hegedűs Éva, az OTP Bank ügyvezető igazgatója hosszabb távon növekedést vár. Egy novemberi konferencián a szakember elmondta, a mintegy 30 ezer milliárd forintos hazai lakossági vagyon kétharmada ingatlanban van, ráadásul a lakások egyharmada felújításra szorul - ez pedig komoly lehetőséget jelent a bankok számára.

Új hiteltípusok Az idén új finanszírozási konstrukciók jelentek meg a piacon. Alapvető változás volt, hogy a legtöbb fejlesztők áttértek a 10-90, 20-80 százalékos fizetési ütemezésre, vagyis elegendő volt a lakás árához mérten minimális befizetéssel beszállni egy leendő lakásba, a vételár túlnyomó részét 80-90 százalékát az ingatlan elkészültekor kell kifizetni. Bár a alapkamat csökkenésével a forinthitelek is olcsóbbak lettek, a legtöbben továbbra is svájci frankban adósodtak el. A devizahitelek térnyerésére reagálva sokan, köztük a PSZÁF és az MNB is felhívta a figyelmet e hitelek kockázataira. A svájcifrank-alapú kölcsönök törlesztőrészlete több banknál is növekedett vagy emelkedni fog, mivel a svájci jegybank a minap növelte a kamatot, s újabb emelést helyezett kilátásba. A hitelintézetek közül az Inter-Európa Bank lépett elsőként. A bank elsőként jelent meg a piacon árfolyam-garanciás termékével, de a több pénzintézetnél is folyamatban van egy ilyen konstrukció fejlesztése. Az Inter-Európa Bank (IEB) már kínálja ezt a devizahitelt ügyfeleinek. A termék nemcsak euró- és svájcifrank-alapú lakáskölcsönöknél – beleértve a devizaalapú Fészekrakót –, hanem euró- és svájcifrank-alapú személyi hiteleknél is igényelhető. A konstrukció egyelőre december 31-éig él, addig a bank külön díjat sem számít fel a garanciáért- ennyit még elbír a hitelek nyereségtartalma. Az árfolyamváltozás kedvezőtlen hatásait kiküszöbölő konstrukció mellett a másik újdonság a lízingtermékek megjelenése volt. Elsőként az OTP-SCD Lízing Rt. jött ki ezzel, a hagyományos jelzáloghitelnél drágább konstrukcióval, de más cégek is dolgoznak az "ügyön". (Jövőre a CIB Lízing, a HVB Leasing Hungary, az Erste Leasing és K&H Ingatlanlízing ZRt. is beléphet erre a piacra, s melettük a Biggeorge’s Vagyonkezelő Rt. kezében lévő BG Magyarország Lízing Rt. és a BG Magyarország Ingatlanfinanszírozási Rt. is hasonló termékekkel fog megjelenni.) Az működését novemberben megkezdő OTP-SCD beszámolója szerint óriási az érdeklődés, két hét alatt 1,5 milliárdnyi hitelkérelmet fogadtak be.

Lendületben a luxusszegmens Az idén polarizálóds ment végbe: a tömegpiacon értékesítési nehézségekkel kell számolni, miközben a luxuskategóriájú lakóingatlanok iránti kereslet nő. Ennek eredményeként létrejött a Duna-parti és belvárosi luxuspiac, amely dinamikus fejlődésnek indult. Az árak jóval átlagon felüliek, a lakások négyzetméteréért 500 ezer és 1 millió forint közötti összeget kell leszurkolni. Újdonság, hogy a magyar vevők is megjelentek a luxusszegmensben, korábban ugyanis szinte csak a külföldiek mutattak érdeklődést a prémium kategóriájú lakások iránt. Mit hoz a jövő? Az Ecostat felmérése szerint a lakosság a közeljövőben nem kezd nagyarányú lakásépítésbe és ingatlanvásárlásba, legfeljebb a legjobban szorító lakásgondjaikon enyhítenek. A lakosság jelentős hányada továbbra is a forgalom élénkülésére, míg abszolút többségük az árak növekedésére számít. A következő időszakra várt forgalomélénkülés és a várt árnövekedés ugyanakkor kisebb mértékű, mint az előző évek felfokozott ingatlanfejlesztések időszakában volt. A lakosság főleg a fővárosban és vonzáskörzetében, valamint a megyeszékhelyeken vásárol ingatlanokat, míg az üdülőövezetekben, a többi városban és a községekben az ingatlanok forgalma minimális. Az Ecostat legutóbbi felmérése szerint használt lakások piacán szinten marad, illetve csökken a vidéki nagyvárosok központjában lévő nagy, jó beosztású otthonok iránti kereslet, a bel-budai, zöldövezeti lakások iránti igény stagnál. A használt lakóingatlanok iránti vásárlási kedv a hitelezési feltételek függvényében változik, a lakáspolitikai koncepció további finomításától a mobilitás javulását várják a vállalkozók és az építtetők is. A gazdaságkutatók szerint a bérlakáspiacon nő a befektetés céljából kiadott ingatlanok száma, de egyébként is bővül a kínálat, a kiadási idő hosszabbodik, miközben a bérleti díj alig növekszik. Az új építésű lakások, illetve a frekventált belvárosi területeken található használt lakások árnövekedése meghaladhatja az infláció mértékét. A kedvezőtlen helyen fekvő, valamint a lakótelepi használt lakások árai nem, vagy csak kismértékben emelkednek, bizonyos ingatlanoknál árcsökkenés várható. A HVB Bank optimista, prognózisa szerint a 2004–2005-ös lassulás következtében a kínálat és a kereslet évi 10 ezerről 12 ezer darabra emelkedhet a következő években, miközben a vállalkozói fejlesztések aránya tartósan 80 százalék felett marad. A lakástámogatások rendszere a költségvetés problémái miatt várhatóan sem bővülni, sem szűkülni nem fog, lényegi módosítás a következő öt évben nem várható, legalábbis a HVB szakértői szerint. A lakáshitelek azonban olcsóbbá válhatnak, egyrészt a hazai alapkamat várható csökkenése, másrészt a bankok közötti verseny erősödése nyomán.