2012. 05. 02.

A használt téglalakások közül a 10 milliós a sláger a fővárosban

Otthon Centrum Lakáspiaci Tanácsadó: használt lakáspiaci körkép

20 százalékkal több tranzakció idén január-március időszakban, mint az egy évvel korábbi időszakban. Átlagban 18 százalékos túlárazottság jellemzi a családi házak szegmensét az első negyedévben, míg az országos átlag a teljes használt lakóingatlanok piacán tizenhárom százalék. A fővárosban a használt téglalakások közül a 10 milliós ingatlanok voltak a legkeresettebbek az első negyedévben, a téglaépítésű házak közül Pest megyében a 16 milliós, a nyugati országrészben pedig a 14 milliós ingatlanok iránt érdeklődtek leginkább. A budapesti albérleteknél a 70-80 ezer forintos téglaépítésű lakások a legfelkapottabbak. - többek között ez derül ki az Otthon Centrum új; Lakáspiaci Tanácsadó című kiadványából.

Hogyan alakultak a tranzakciószámok? Hogyan változtak az árak? Mekkora árengedményt kell tenni az értékesítés során? Hogyan lehet a legjobb árat kialakítani? Mennyi idő szükséges az ingatlanunk értékesítéshez? Mit keresnek a vevők? Milyen típusú ingatlanokra érkezik a legtöbb érdeklődő? Melyik bérleti díj a legkeresettebb az albérlet piacon? Az Otthon Centrum új, negyedévente jelentkező kiadványa, a Lakáspiaci Tanácsadó ezekre a kérdésekre ad választ; miközben bemutatja a lakóingatlan piac legfontosabb szegmensének, a használtlakás piac legfrissebb tendenciáit.

A kiadvány néhány fontos megállapítása:

Az eladók által tett árengedmények két részből tevődnek össze. Egyrészt a szerződéskötéskor a vevő által elért árengedményből – az áralkunak -, másrészt az ezt megelőző, értékesítési időszakban történt kínálati ár csökkentésből. A teljes árengedmény valamivel kevesebb, mint fele még az utóbbi részből, a komoly vevő megjelenése előtti, kínálati ár csökkentéséből adódik" – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója.

Az így kalkulált teljes árengedmény – amit az ingatlan kezdeti túlárazottságának is tekinthetünk, az Otthon Centrum eladásai alapján – az egész országban átlagosan 13 százalékot tett ki 2012. első negyedévében, minden ingatlantípust figyelembe véve. A teljes árengedményt ingatlantípusonként vizsgálva láthatjuk, hogy a legkisebb árengedményre a panellakás tulajdonosok kényszerülnek, a 8,8 százalékos engedményből 5,4 százalékot tesz ki a szerződéskori áralku, a maradék 3,4 százalék a kínálati ár csökkentéséből adódik. Ezzel szemben a használt, téglaépítésű házak eladói a megbízás kezdetéhez képest csaknem 20 százalék kedvezmény adására kényszerülnek, bár esetükben is a szerződéskötéskor adott árengedmény teszi ki a nagyobb részt.

Az Otthon Centrum egy új módszert vezet be a vevői preferenciák elemzésében. Rendszerünkben nyomon követjük, hogy csaknem az összes hirdetési felületen megjelenő, az Otthon Centrum megbízási állományában szereplő, konkrét ingatlanhirdetések közül melyik ingatlanra érkezik telefonos, vagy e-mailes megkeresés. Ezeket feldolgozva tudjuk biztosítani, hogy ne pusztán keresési tartományokat elemezzünk – hiszen az online keresések elemzése csak ezt teszi lehetővé, illetve fontos, hogy, a telefonos, vagy e-mailes érdeklődés már komolyabb szándékot takar, vagyis a valós érdeklődést pontosabban mutatja.

Használt téglalakások

A fővárosban a legtöbb érdeklődés a 10 millió forintos sávba (9.5-10,5 M Ft) eső használt téglalakásokra érkezett 2012. I. negyedévében. A szórás viszonylag nagy, a 20 millió forintos tartományba tartozó ingatlanokra is szép számmal jelentkeztek érdeklődők, és a keresők több mint negyede a 20 millió forint fölötti sávban keres. Pest megyében nem lehet egyetlen preferált ingatlanárat megállapítani, a 8, 10, de a 17 milliós sávba eső ingatlanokra is hasonló számú érdeklődés érkezett. Ez azt jelenti, hogy a kereslet viszonylag széles sávban szóródik. Az viszont jól látszik, hogy a használt téglalakások kereslete az agglomerációban 6 és 20 millió forint között mozog, tehát nem beszélhetünk annyira széles keresletről, mint a budapesti használt téglalakás piacon. A 17 milliós legkeresettebb kategória fölött a kereslet ötöde jelenik meg. Az ország nyugati felében a legtöbb érdeklődés a 6 milliós sávba eső vételárú használt téglalakásokra érkezett, de a 8 milliós ingatlanok is sok érdeklődést kaptak. Az érdeklődések nagy része e két érték körül koncentrálódik. A 20 milliónál értékesebb téglaépítésű lakásokra már kevesebb kereslet mutatkozik, de a keresések több mint negyede így is a 13 millió fölötti értéktartományba esik. Az ország keleti felében 2012. első felében a legtöbb érdeklődés a 9 millió forint körüli téglalakásokra érkezett. Hasonlóan az ország nyugati feléhez, a keresések negyede érkezett a 13 milliónál értékesebb lakásokra.

Használt panellakások

A fővárosban a panellakások piacán a legtöbb megkeresés a 9 millió forintos tartományba eső lakásokra érkezik. A használt téglalakásokkal szemben a kereslet egy szűkebb értéktartományra koncentrálódik, az érdeklődések 90 százaléka az 5 és 13 millió forint közötti sávba eső ingatlanokra érkezett 2012. első negyedévében. A 9 milliós sávba tartozó lakások mellett a 7 és 8 millió körüliek keresettek még. Pest megyében a fővároshoz hasonlóan a legtöbb érdeklődés a 9 millió körüli panellakásokra érkezett, és itt az érdeklődések szinte csak erre az értéktartományra korlátozódnak. A nyugati országrészben a panellakások piacán a legtöbb érdeklődés a 6 millió körüli tartozó ingatlanokra érkezik. A második legkeresettebbek pedig a 7 milliós panellakások. A kereslet még koncentráltabb, az érdeklődések a 4 és a 10 milliós tartomány közé eső ingatlanokra érkeztek. A keleti országrészben nincs jelentős különbség az ország másik feléhez képest, a panellakások piacán. Szintén kis értéktartományra koncentrálódik a kereslet, a 7 millió körüli a legkeresettebb ár.

Használt téglaépítésű házak

A fővárosban a téglaépítésű házak piacán az érdeklődés széles értéktartományban mozog, e mögött részben a családi házak viszonylag heterogén jellege áll. A legtöbb megkeresés a 30 millió körüli ingatlanokra érkezett 2012. első negyedévében. Ám szinte hasonlóan népszerűek a 13 milliós, illetve a 20 millió forintos házak is. Az érdeklődések 90 százaléka 5 és 50 milliós tartomány között szóródik. Pest megyében a téglaépítésű házakra érkező érdeklődések többségében a 16 millió körüliingatlanok szerepelnek. Stabil kereslet mutatkozik a 10 és 22 millió közötti értéktartományban, ide tartozik az érdeklődések 60 százaléka. A második legkeresettebb érték a 20 milliós tartomány. Az ország nyugati részén a használt téglaépítésű házak közül a legtöbb érdeklődés a 14 millió körüliekre érkezett. Szintén keresett a 13 és a 10 milliós kategória. A téglaépítésű házak piacán a kereslet szélesebb értéktartományt fed le, mint a téglalakások piacán, de a fővárosi házpiachoz viszonyítva szűkebb tartományon mozog, hiszen itt az érdeklődések 90 százaléka az 5 és 33 millió közötti tartományba esik. A keleti országrészben a kereslet némileg a kisebb értékű házak irányába tolódott, a legtöbb érdeklődésben a 7 milliós ingatlanok iránt mutatkozott. Az érdeklődések 90 százaléka az 5 és 28 millió közötti értéktartományba esik.

A Lakáspiaci Tanácsadó további fontos megállapításai:

Tranzakciószámok:

• Erős évkezdés: a végtörlesztés nélkül is 20 százalékkal több tranzakció 2012 I. negyedévben, mint 2011. I. negyedévben.
• Stabil kereslet: a válság időszakában minden évben stabilan 90.000 körüli az adásvételek száma.
• Átrendeződő kereslet: nagyobb figyelem jut a használtlakás piacra, a nyugati országrészben kisebb a visszaesés az eladások számában, Pest megye és Budapest komolyabban érintett a csökkenésben. A kereslet a panellakások iránt nem csökkent, megváltozott azonban tranzakciókban szereplő családi házak társasházi lakásokhoz viszonyított aránya, a válság éveiben arányaiban több családi ház adás-vétel történt.

Árak változása

• Lassuló árcsökkenés: a 2008 végén indult árcsökkenés a 2011-es évben nagyon lelassult, szint megállt.
• Végtörlesztési hatások: 2012 első negyedévében – főként a végtörlesztés hatására – az árak néhány százalékkal csökkentek 2011 utolsó negyedévéhez képest.
• Stagnálás várható: az árak nagy valószínűséggel nem térnek majd el jelentősen a 2011-es szinttől ebben az évben. Az áremelkedéshez stabil, a gazdasági folyamatokkal alátámasztott keresletélénkülésre van szükség.

Értékesítési idő

• Növekvő értékesítési idők: az eladáshoz szükséges idők 2007-ről 2012. első negyedévére csaknem megduplázódtak.
• Gyorsan forgó panel szegmens: a legkevesebb értékesítési idővel a panellakásoknál kell számolni, átlagosan valamivel kevesebb, mint 3 hónappal 2012. első negyedévében. Ráadásul ebben a szegmensben növekedett a legkevésbé az eladási idő mértéke, 2007-ben átlagosan 2 hónapot kellett egy panel eladásra szánni.
• Az egyes földrajzi területek ingatlanpiacán hasonló értékesítési időkkel kell számolni. Az egyetlen kivételt a budapesti családi házak piaca jelenti, ahol 2 hónappal rövidebb az átlagos értékesítési idő, mint az ország más területein.

Bérleti piac

• Csökkenő bérleti díjak: 2007 és 2011 között a használt téglalakások bérleti díja csaknem 20 százalékkal a csökkent. A panellakások esetében ugyanezen időszakban 14, a használt téglaépítésű házak esetében pedig 13 százalékos a visszaesés.
• Keresett albérletek: 2012 első negyedévében Budapesten a legtöbben a 70-80 ezer forintos havi bérleti díjú albérleteket keresték a téglaépítésű lakások piacán. A panellakásoknál az 50-60 ezer forintos havi díjú albérletek a legkeresettebbek. Pest megyében leginkább a 60 ezer forintos bérleti díjú albérleteket keresik a használt téglaépítésű házak közül.

Befektetési lehetőségek

• Beszállási pont: az ingatlanár csökkenés lassulása, az előrejelzések szerint 2013-tól beinduló gazdasági növekedés, és az ez fűtötte valószínűsíthető ingatlanpiaci keresletbővülés a jövő évben a 2012-es évet a beszállási ponttá teheti az ingatlan piacon. • Két befektetési stratégia: két jól azonosítható befektetési irány látható a piacon. Az egyik a kiadási célú ingatlanvásárlás, a másik pedig a nyomott árak miatt a későbbi áremelkedés reményében vásárolt ingatlan.