2010. 06. 11.

A KORMÁNYZATI INTÉZKEDÉSEK HATÁSA A LAKÁSPIACRA

További intézkedések nélkül, rövid távon negatív hatásokkal járhat a kormány akcióterve a lakáspiacon

"További intézkedések nélkül, rövid távon összességében negatív következményekkel járhat a kormány akcióterve a lakáspiacon, bár a csomag pozitív intézkedései középtávon már éreztethetik hatásukat." – mondta el Nagygyörgy Tibor, a Biggeorge’s Holding tulajdonosa, az Otthon Centrum vezérigazgatója.

Az egyébként is lelassult, és csak lassan talpraálló lakáspiac számára újabb érvágás lehet a hitelfelvételi lehetőségek további szűkítése. Első megközelítésben drasztikusnak tűnik a deviza alapú jelzáloghitelezés – a tervek szerint már idén szeptembertől való – teljes beszüntetése. Bár manapság a tranzakciók kb. 65-70%-a új hitel felvétele nélkül zajlik, s a forinthitelek aránya az új hitelekben 70% közelében van, még most is jelentősen alacsonyabb törlesztő részletet biztosítanak az euróhitelek, így lesznek, akik azért esnek majd ki a lakáspiac vevői közül, mert ezen magasabb törlesztőrészleteket már nem tudják vállalni.

Az esetleg újra csökkenésnek induló kereslet csökkenő árakhoz, a fizetési problémával küszködő adósok "beragadásához", a bankrendszer kockázati költségének növekedéséhez, valamint az ingatlaniparág gazdasági teljesítményének csökkenéséhez vezethet.

"A forinthitelek tekintetében kulcskérdés az alapkamat alakulása. Szigorú fiskális politika és erősödő gazdaság mellett a nemzetközi pénzpiaci tendenciák függvényében tovább süllyedhet az alapkamat, és ez javíthat majd a forinthitelek versenyképességén, de addig egy ilyen típusú intézkedés mellé átmeneti ellensúlyozó lépések is szükségesek lennének."- hangsúlyozta Nagygyörgy Tibor. "Megfontolandó lenne az alapkamat jelentősebb csökkenéséig, a következő 2 évben egy rövid időre (pl. 3 évre) szóló kis mértékű (pl. 3%-os) kamattámogatás nyújtása a lakásvásárlási forinthitelekre. A tavalyi éves mintegy 500 Mrd forintos új lakáshitel-volumennel számolva ez az első évben 15, a 2-4. évben 30 Mrd forintos állami kiadással járna, de hatása nagyon pozitív lehet a lakáspiacra."

Ugyanígy csökkentené a hitelköltségeket a banki forrásköltségek mérséklése a másodlagos jelzáloglevél-piac élénkítése, valamint a jelzáloglevél kibocsátás kereskedelmi bankok részére történő engedélyezése.

Kérdés még továbbá az is, hogy a bankadó milyen formában fog megvalósulni, és ebből mennyit hárítanak majd át a pénzintézetek a hitelköltségeken át a hitelfelvevőkre, illetve a bankadó hogyan befolyásolja majd a bankok hitelezési készségét, és ez milyen hatással jár majd az ingatlanpiacra.

A negatív hatások mellett ugyanakkor kétségkívül vannak pozitív hatásai is a kormányzati intézkedéseknek, de ezek várhatóan csak középtávon éreztethetik hatásukat. Sokat lendíthet a keresleten az SZJA 2011-től hatályba lépő csökkentése. Az így a háztartásoknál maradó szabad jövedelmekből (amelyek egy része lakáshitel-törlesztésre lesz "váltható") több irányulhat a lakáspiac felé. Az SZJA csökkenés és a gazdaság növekedési pályára állítása a jövőbe vetett hitre, és a fogyasztói hangulatra is pozitív hatással lehet majd, mely kiemelkedően fontos mozgatórugója a lakáspiacnak.

Üdvözlendő a Nemzeti Eszközkezelő Társaság létrehozásáról szóló döntés is. Az Otthon Centrum már 2009. tavaszán javaslatot tett a bedőlt lakáshitelesek ilyen formán történő megsegítésére. A kilakoltatási moratórium év végéig való meghosszabbítása segít elkerülni, hogy a bedőlt hitelek mögötti lakások tömegesen a piacra kerüljenek, ugyanakkor a moratórium sokadik kitolása azzal a kockázattal járhat, hogy a hitelfelvevőkben hamis illúziót kelt nemfizetésük hatásának megítélésében, és a bankrendszer stabilitását is veszélyeztetheti az elhúzódó megoldáskeresés. Ezért feltétlen törekedni kell arra, hogy év végére felálljon az a rendszer, amely megfelelő megoldást nyújt, és amelynek költségeit az adós, a bank és az állam közösen viselik.

A lakáspiaci mélypontról való kilábalásának gyorsításához a fentieken túl további intézkedések lennének üdvösek, részben lakásvásárlók, részben a lakásépítők helyzetének javításával:

- A tavalyi áfaemelés miatt a válságot jobban megsínylő újépítésű lakások vásárlásának élénkítését, az eladatlan készlet mihamarabbi felszívását és a lakásépítés újbóli beindulását szolgálhatná az új lakások 25%-os áfaterhének mérséklése, akár 5%-ra. Erre az EU szabályozása lehetőséget ad. Ha megfontoljuk, hogy egy új lakás bekerülési költségének becslések szerint 40% feletti része adókon, járulékokon és a foglalkoztatás növelésével az elmaradó szociális és munkanélküliségi kiadásokon keresztül visszafolyik az államkasszába, a kereslet élénkítése egyértelmű célként fogalmazódik meg.
- Bizonyos követelményeknek megfelelő építőipari cégeknél (pl. 100 munkavállaló, tartozásmentesség, képzési vállalás, stb.) alkalmazott fizikai dolgozók számára Start "Építő" kártya biztosítása 2-3 évre, amikor is alacsonyabb közterheket kell csak fizetniük.
- Építőipari cégek bevonása a szociális reform részeként megvalósuló közmunka programba, főként segédmunkásként történő foglalkoztatáson keresztül.
- Bár az illetékszabályok racionalizálása már tavaly elindult, rejt még potenciált, pl. az új lakások illetékmentességének 30 millió Ft-ig történő kitolásában.