2016. 11. 17.

A magyar lakásárak nőttek a leginkább – de Európában nem lennénk dobogósak

Az Otthon Centrum nem észleli a lakásárak csökkenését és nem is számít erre a közeljövőben. 2016 III. negyedévben is növekedő árakat tapasztaltak szinte minden lakáspiaci szegmensben. Legalább is azokon a területeken, ahol az adásvételek döntő többsége történik; a fővárosban és agglomerációban, a régióközpontokban, a megyeszékhelyeken és a megyei jogú városokban. A lakáshitelezések terén is bővülés várható a közeljövőben, ez utóbbi szintén arra enged következetni, hogy nem várható megtorpanás a lakásárak emelkedésében. Még európai összehasonlításban is kiemelkedőnek számít az árnövekedés Magyarországon; 2016 II. negyedévében az előző év azonos időszakához viszonyítva nálunk és Lettországban nőttek a legnagyobb mértékben az árak. Ha viszont a környező országok fajlagos átlagárait nézzük, akkor a budapesti 1500-2000-es EUR/m2 –es átlagár továbbra is kedvezőbb, mint Varsó, Prága, Pozsony vagy Zágráb árai.

Az Otthon Centrum nem tapasztalja a lakáspiacon az árak növekedésének mérséklődését: 2016 III. negyedévében is növekedő árakat regisztráltak szinte minden szegmensben. A piaci élénkülés kezdetéhez (2014 I. negyedév) képest az árak az OC által közvetített tranzakcióknál 2016 III. negyedévében a használt tégla építésű társasházi lakások fajlagos átlagára vidéki városokban 16-80 százalékos, a fővárosban pedig 31-110 százalékos növekedést mutatott. A belvárosi V., VI., VII., VIII. és IX. kerületekben az árak gyakorlatilag megduplázódtak 2014 első negyedéve óta és a legtöbb kedvelt kerületben, így a budai XI., XII. vagy a pesti XIII. kerületben is 50 százalékot meghaladó volt az árváltozás. Az átlagárak negyedéves változása, azaz az előző negyedéves átlagértékhez képest történő átlagos árváltozás meglehetős hullámzást mutatott ebben az időszakban, amelyet részben az összetétel-hatás is magyaráz.

Soóki-Tóth Gábor, elemzési vezető ugyanakkor kiemelte, hogy az átlagos növekedés mögött nagy területi különbségek rejlenek. Az ország legtöbb településén minimálisan vagy egyáltalán nem érzékelhető az élénkülés, sőt adásvételek is elvétve történnek. A piacon forgó lakóingatlanok döntően a fővárosban és környékén, a régióközpontokban, a megyeszékhelyeken és a megyei jogú városokban vannak, térségekre bontva pedig elsősorban Közép-Magyarországon és Nyugat-Dunántúlon, valamint a Balaton keleti medencéjének településein. Budapest és az agglomeráció dominanciája nagyon erős. Ezeken a piacokon viszont a koncentrált kereslet erőteljes árnövekedést generált az elmúlt években.

Mivel térben erősen koncentrált a piac, ez óhatatlanul az árak növekedéséhez vezet. Az MNB októberi lakáspiaci jelentése szerint – amellett, hogy a korábbi években felhalmozódott devizaadósság leépülésével a háztartások jövedelemarányos adósságállománya idén már a válság előtti szint alá süllyedt – a lakosság nettó pénzügyi vagyona historikusan magas szintre emelkedett, ami a kereslet tovább bővülésére utaló jel. Az új lakás projektek esetén az árcsökkenés ellen utaló jel a bankok konzervatívabb projekt-finanszírozási gyakorlata és az építőipari kapacitásokért a beruházók között tapasztalható fokozódó verseny. Az Otthon Centrum csatlakozva az MNB álláspontjához úgy véli, hogy az év folyamán enyhülő ütemű, de további árnövekedés várható.

A magyarországi lakásárak növekedése még európai összehasonlításban is kiemelkedőnek számít. Az Eurostat lakásár indexe alapján 2016 II. negyedévében az előző év azonos időszakához viszonyítva Magyarországon és Lettországban nőttek legnagyobb mértékben az árak (10,3%), a második legjelentősebben dráguló ország Ausztria (9%), sorrendben a 3. és 4. helyen az Egyesült Királyság (8,8%) és Svédország (8,7%) volt. A környező országokban Romániára (6,8%), Csehországra (6,3%) és Szlovákiára volt jellemző nagyobb mértékű növekedés (5,7%) éves viszonylatban, míg Horvátországban (1,2%) és Lengyelországban (0,4%) viszonylag stabilak maradtak az árak. A negyedéves index szinte minden említett országban erős hullámzást mutatott, Ausztriában például 2015 II. negyedév és 2016 II. negyedév között az árváltozás mértéke -1,7% - 4,3% között ingadozott, Romániában pedig -0,9% - 3,3% volt a két szélsőséges érték.

A környező országok fajlagos átlagárait tekintve viszont Budapest még mindig relatív olcsónak számít. Varsóban a belvárosi árak 2100 – 2700 EUR/m2 körül alakulnak, Prágában, 2400 – 4500 EUR/m2 a sáv, Pozsonyban is 2000 – 3000 EUR/m2 áron lehet lakást venni, míg a szlovén fővárosban 2400 – 3200 EUR/m2, Zágrábban pedig 1800 – 2700 EUR/m2 négyzetméterár a jellemző.

Ehhez képest Budapesten az átlagár csak az V. kerületben közelítette a 2000 EUR/m2 értéket, míg a legmagasabb presztízsű kerületekben, így a budai II., XI. és XII., illetve a pesti oldalon sem volt 1500-1600 EUR/m2 értéket meghaladó az átlagos négyzetméterár és ezt csak néhány 100-200 euróval haladta meg az új építésű lakásoknál tapasztalt árszint.

Használt téglaépítésű társasházi lakások fajlagos átlagárának változása 2014 I. negyedév és 2016 III. negyedév között egyes fővárosi kerületekben (előző negyedév = 100%)

11.17 megjelenes grafikon

Forrás: Otthon Centrum