2010. 06. 09.

A válság vesztesei és nyertesei

Körkép a legkeresettebb és a legnagyobb értékvesztést elszenvedett ingatlanokról

Jelentős kereslet- és árcsökkenés; a kisebb, olcsóbb ingatlanok iránti érdeklődés növekedése; a készpénzes vásárlók túlsúlyba kerülése – immár másfél éve ezek jellemzik a lakáspiacot. Melyek a legkeresettebb ingatlantípusok 2010-ben és mik voltak a 2008-as "békeidőben", miért a panelek lettek a válság legnagyobb vesztesei és a központi lokációjú, kisebb méretű városi lakások a leginkább értékállóak? – az Otthon Centrum országos körképe a keresletben megmutatkozó válsághatásokat és azok regionális eltéréseit vizsgálta meg.

Keresleti volumen és fizetőképesség

Összehasonlításként, alapul a 2008-as év első, még a válságtól nem sújtott felét vettük, így két év távlatában vizsgáljuk a változásokat. A kereslet két év alatt országos átlagban mintegy egyharmadával esett vissza: átlag alatti a csökkenés a válság által kevésbé érintett vevőkörrel jellemezhető budai kerületek (pl. II. és XII. kerületben csak 20%), illetve a budai oldali agglomerációs területek (pl. Szentendrén és környékén 25%) esetében. A vidéki városok közül Győrött átlag alatti, 20-30% közötti a mérséklődés. Kaposváron ugyanakkor 40-50, Tatabányán 35-40% visszaesésről számolhatunk be. A forgalmi visszaesés területileg eltérő mértéke elsősorban az általános gazdasági helyzettel, a lakáskeresők fizetőképességével, megtakarításaival, a bankok hitelezési hajlandóságával, valamint az ingatlanállománnyal függ össze.

"Nem csak a kereslet volumene csökkent jelentősen, de a piacon maradt lakásvásárlók finanszírozási arányai is nagymértékben átalakultak. Míg 2008-ban országosan 30% körüli (ezen belül a budai kerületekben 50, de pl. Kaposváron és Tatabányán csak 5-10%) volt azok aránya, akik vagy már meglévő hitel fedezetcseréjével, vagy teljes egészében készpénzből vettek lakást, addig idén az arányuk már eléri a 70%-ot." – emelte ki Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője. A regionális eltérések megmaradtak; a II. és XII. kerületben, illetve Siófokon és környékén 90%, ugyanakkor például a kelet-pesti agglomerációban csak 45-50%-ot tesznek ki a készpénzes vevők. A különbség egyrészt a befektetési célú vásárlók arányából, a vevői kör összetételéből, illetve a település vagy terület banki kockázati besorolásából, így a hitelhez jutás lehetőségéből adódik.

A favoritok – válság előtt és ma

Hogyan változtatta meg a válság a keresési igényeket? Melyek voltak 2008-ban a legkeresettebb ingatlantípusok, és mik ma, különböző területenként?

Az Otthon Centrum körképe szerint több paraméter mentén adták alább igényeiket a lakáskeresők: kisebb méret, alapterület, szobaszám, alacsonyabb ár, más típus (sorház is lehetőség lett), vagy egyéb igények mellőzése (pl. több fürdőszoba helyett egy).

A legkeresettebb ingatlantípusok a válság előtt és most, néhány kiválasztott területen

 

A nagy vesztesek

Az Otthon Centrum összegyűjtötte, hogy melyek azok az ingatlantípusok területenként, amelyek tulajdonosai a legnagyobb arányú értékvesztést könyvelhették el.

"Az áresés területenként igen változatos mértékű, 10 és 35% közötti volt az elmúlt két év során. Leginkább a panellakások veszítettek értékükből, elsősorban az elavult gépészet, szigetelés és távfűtés miatt. A válsággal szemben kevésbé ellenállók általában a nagyméretű, a rossz környéken fekvő, a rossz állapotú, vagy belső elrendezésű lakások." – mondta Valkó Dávid.

Az értékcsökkenést okozhatja emellett az a speciális piaci helyzet is, hogy egy-egy koncentrált területen, pl. vidéki panellakótelepeken megnőtt a kínálat a korábban minimális önerővel vásárolt lakásokból, amiktől most szabadulnának a tulajdonosok, lejjebb nyomva az árakat.

A válságban a legnagyobb értékvesztést elszenvedett ingatlantípusok, néhány kiválasztott területen (példákon keresztül)

Válságálló ingatlanok

Hol, milyen típusú lakóingatlan tartotta leginkább az árát? Az esetek nagy részében területenként vannak válságálló ingatlanok, melyek nominál értékben tartják árukat. Leginkább az újépítésű, vagy újszerű, néhány éves lakások jelentettek jó befektetést a válság előtt. Jellemző, hogy városi környezetben a központhoz közeli, kisebb lakások a leginkább válságállóak, egy külön kategóriát pedig a csekély kínálatú, ritka, kuriózum termékek képeznek; ilyenek például a jó fekvésű telkek, magas nívójú családi házak, vagy egy-egy területen ritkának számító új vagy újszerű ingatlanok.

A leginkább válságálló ingatlantípusok, néhány kiválasztott területen (példákon keresztül)

"A válság mélypontját már magunk mögött tudhatjuk, és idén lassan elindul a kilábalás. Bár a piac működésére, az árak alakulására jelentős kockázatot jelent a kényszerértékesítés előtt álló ingatlanok tömege, a befektetési céllal vásárlóknak, illetve azoknak, akik eddig a legkedvezőbb árszintre vártak, nem érdemes tovább késlekedniük." – tette hozzá Valkó Dávid.