2021. 01. 19.

Az ingatlanpiac megkapta a vakcinát

A pandémia okozta sokk kiszámíthatatlanná tette az ingatlanpiacot, ebben a helyzetben felértékelődött a szakemberek tudása, akik milliókat spórolhatnak az ügyfeleknek, mondta Kosztolánczy György, az Év Innovatív Franchise Hálózata-díjjal kitüntetett Otthon Centrum vezérigazgatója. Magyarország egyik vezető ingatlanközvetítő hálózatában évek óta nem tapasztaltak ilyen erős évkezdetet, mint most.

Triviális kérdés, mégis érdekes: mi zajlik most az ingatlanpiacon? És miért?

A szokványostól valóban eltérő folyamatokat él meg a szektor, hiszen volt már recesszió, szárnyalás vagy épp válság, de pandémiás helyzet, kijárási tilalom még egyszer sem. A piac soha nem volt ilyen kiszámíthatatlan, egymással ellentétes hatások befolyásolták a mozgásokat. Az egyébként is lassuló piac áprilistól beesett és senki nem tudta, mit hoz a jövő. Teljesen eltérő dinamika alakult ki, másképp reagált a belváros V. kerülete, az agglomerációban lévő családi házas övezet és a vidéki panel. Az árak elváltak egymástól, holott korábban az V. kerület volt az irányadó: ha ott emelkedés indult el, akkor az hullámszerűen továbbterjedt, csak az idő volt kérdéses. Most? A belvárosban csökkentek az árak, máshol meg emelkedtek. A belvárost átrendezte a turizmus teljes leállása, ami a bérleti árakat lenyomta, és mivel esett a hozam, a befektetők egy része elhagyta a piacot, ami árcsökkenést okozott. 2020 második negyedévében Budapesten érdemben korrigáltak a lakásárak: negyedéves alapon 5 százalék körüli mérséklődés volt megfigyelhető, hosszú idő után fordult elő először, hogy a fővárosi lakásárak éves összevetésben stagnáltak. Ugyanakkor országos átlagban a lakásárak éves alapon még emelkedtek, bár a második negyedévtől a dinamika jelentősen lassult.

Ha valaki most szeretne vásárolni, bízhat még az árak beesésében?

Abban semmiképp, a piac nem omlott össze, csak korrigált: a tulajdonosok kivártak, gondolván, hogy a probléma előbb vagy utóbb megoldódik, és az élet megy tovább. Sokan hitték, hogy ebben a helyzetben 20-30 százalékos áreséssel lehet majd ingatlanhoz jutni. De nem így történt. A második félévre kitisztult keresői piac, az úgynevezett ingatlanturisták eltűntek, akik csak nézegettek, gondolkodtak, megfontoltak. Az érdeklődők száma jelentősen csökkent, csak a komoly vevők maradtak, akik eltökélt vásárlási szándékkal léptek a piacra. A tavaszi hónapok alacsony tranzakciószáma után júniustól az adásvételek száma már meghaladta az előző év azonos időszakában mért szintet, amiben többek között az elhalasztott lakásvásárlások realizálódása is közrejátszott.

A trend folytatódott 2021 első hónapjában is? Hiszen az évkezdet hagyományosan erős az ingatlanpiacon.

Január első hetei elképesztően magas keresőszámokat produkáltak az Otthon Centrum bázisán. Nem mondanám, hogy visszatértek az ingatlanturisták, sokkal inkább azt, hogy a piac reagált a változásokra. Ebben az ágazatban az egyik fő hajtóerő a hitelezés, hiszen a tranzakciók több mint fele hitelből történik. Az igen kedvező banki hitel ajánlatok és a kormányzati intézkedések egyszerre hatottak, rengeteg lehetőség és információ mozgatta a piacot. Ebből a hihetetlenül széles kínálatából kell az ügyfélnek kiválasztania a neki leginkább megfelelőt. De vidék legyen vagy Budapest? Agglomerációban épült családi ház, vagy inkább használt téglalakás? Társasház vagy panel? Esetleg új építésű ingatlan? Fix vagy változó kamatozású hitel a kedvezőbb? Jó lehet a CSOK? Esetleg a babaváró hitel? És az ÁFA-kedvezmények? Ember legyen a talpán, aki ezt a sok paramétert összefésüli. Megannyi kérdés, amelyek megválaszolása komoly kihívást jelent. A piacon egyértelműen felértékelődött az olyan szakértő szerepe, aki szakmai tudása révén a legtöbbet és a legjobbat tudja kihozni a helyzetből. Ez az esetek nagy részében nem úgy megy, hogy valaki elolvas néhány cikket, és ezek alapján azonnal ki is tudja választani a számára legmegfelelőbb hitelkonstrukciót. Ennél ez sokkal bonyolultabb és időigényesebb feladat.

Pedig nyilván sokan ezt az utat választják, rosszul teszik?

Vannak bankok, amelyek bizonyos ágazatokban dolgozókat nem, vagy csak igen szigorú feltételekkel hiteleznek. De a pénzintézetek hitel elbírálási szempontjai, jelentősen különböznek egymástól, márpedig ezek nagymértékben meghatározzák a hitelfelvétel alapját. Ugyanakkor most fix kamatozású, kifejezetten kedvező hitelkonstrukciók vannak, ráadásul forint alapon: jobbak, mint amilyenek annak idején svájci frankban voltak. Egy professzionális pénzügyi szakértőnek nagy a hozzáadott értéke. Képzelje el, felvesz egy komoly hitelt, majd kiderül, egy másik bankban sokkal kedvezőbb feltételekkel is kaphatott volna. A mi szakértelmünk az ilyen esetektől is megóvja az ügyfelet. Az összes banki ajánlat összehasonlítása, vagy a kedvezmények igénybevételének mikéntje banki és jogi, pénzügyi ismereteket igényel. A hitelképesség feltérképezése és az összes ajánlat ismerete indokolja a szakértő jelenlétét. Nemcsak milliókat, de rengeteg időt spórolhat az ügyfél, és az sem utolsó, hogy egy ilyen, pandémiás időszakban az egészségét sem teszi kockára.

A vírus milyen változásokat kényszerített ki az ingatlanszakmában?

A pandémia elősegítette a változást, de mi nem voltunk kényszerhelyzetben, hiszen az Otthon Centrum fejlesztései évek óta zajlanak, ám kétségtelen, hogy felgyorsította azokat. Ezért tartjuk nagyon fontosnak, hogy a Magyar Franchise Szövetség Az Év Innovatív Franchise Hálózata-díjjal tüntette ki 2020-ban véghez vitt fejlesztései miatt az Otthon Centrumot. Ez visszaigazolta, hogy jó úton járunk. A leglátványosabb fejlesztés a személyes oktatás és találkozók online platformra terelése volt. Olyan folyamatot kellett kidolgozni, amelyben a lehető legbiztonságosabban, a lehető legkevesebb érintkezéssel lehet hatékonyan és eredményesen eladni és venni ingatlant. Szakértőink rövid idő alatt országszerte több mint ötezer professzionális videót készítettek, amelyekkel minimalizálják a személyes kontaktusok számát. Az ingatlant bemutató videók segítik a döntést. Az eladó és a vevő is kedveli, nem kell a járvány alatt tömegeket beengedni az ingatlanba, ráadásul a kereső félnek is nagyon hatékony szűrőt jelent. Csak azokat visszük ki az ingatlanba, akik komoly vevők. Ezen túl pedig készségszinten működik az online ajánlattétel, az adásvételi szerződés online előkészítése, az online hiteltanácsadás.

Mennyire szokatlan az ügyfeleknek, hogy az adás-vételi folyamatok jelentős hányada átkerült az online térbe?

Mivel sok esetben kifejezetten meggyorsítja a folyamatokat, ezért nagy valószínűséggel a vírus után is meghatározó marad ez a munkamódszer. Ehhez azonban szakértőink folyamatos képzése kellett. Az Otthon Centrum cégfilozófiájának alapja az ügyfél - elégedettség és az értékteremtés. A százezret is meghaladta már az OC által lebonyolított tranzakciók száma, ami hatalmas adatbázis. Látjuk a folyamatokat, hogy tegnap, három hete, fél éve mennyiért, hol és milyen típusú lakásokat kerestek a leginkább. Valódi időben követjük a piaci mozgásokat, ami segíti a pontos prognózis felállítását, hogy mire lehet majd számítani. Ehhez fogható komplex ügyfélkezelési rendszerről nemigen tudok a piacon. Nálunk call centeren futnak át a bejövő hívások. Ennek köszönhetően régióra és ingatlantípusra bontva látjuk, hogy mi és hol történik a piacon, hány érdeklődés érkezik. Akár egy adott időpillanat kereséseit is látjuk, ami determinálja a várható tranzakciók számát. Ebből lehet következtetni arra, hogy áresés jön vagy éppenséggel stagnálás, esetleg emelkedés. Információ sok kering a piacon, használható, kategorizált és specifikusan leválogatott információ viszont kevés. Ez az Otthon Centrum egyik erőssége.

A specifikus információk miben segíthetik az ügyfelek választását?

Ezek az információk elsősorban abban segítenek, hogy a lehető legpontosabban határozzuk meg egy ingatlan értékesítési árat és az eladáshoz szükséges értékesítési időt, szem előtt tartva a piaci trendeket, valamint az ingatlan elhelyezkedését és típusát. Emellett a rendelkezésünkre álló adatbázis arra is lehetőséget ad, hogy a korábbi vásárlások alapján meghatározzuk a kiajánlandó ingatlanok típusát vagy helyét. Például Budapest második kerületében ingatlant keresők jelentős része végül a nyugati agglomerációban talált magának megfelelő ingatlant. Nyilvánvaló, hogy egy ilyen információ ismeretében a második kerület mellett kiajánlunk egy ugyanannyiba kerülő nyugati agglomerációban található ingatlant is. Az értékteremtést és ügyfél - elégedettséget ebben az esetben a technológiai fejlesztés támogatta. De az emberi tényezőt, a szaktudást, az ügyfeleknek járó figyelmet semmi nem tudja kiváltani. Ez a szakma a figyelemről, az odafigyelésről szól. Évek óta működtetünk egy ügyfél - elégedettségi rendszert: amelyik kollégának tízes skálán nyolc alatti az átlaga, attól elköszönünk. A háromnegyed, a hetes osztályzat nem elég. Kedvesség, figyelem és szakmai tudás: ez az alap. Ezért megreformáltuk az oktatási rendszerünket. Magyarország egyik vezető ingatlanközvetítő hálózatának nem csak irodaszámában, hanem nívójában és szakmaiságában is az elsők között kell lennie.

Miben új a képzés a többitől?

A tudásszerzés az OKJ-s alapinformációktól a felsőfokig, a Mesterképzésig, az OC Universitasig terjed. A szakmai tudás, az online tér működésének és dinamikájának ismerete, a tárgyalástechnikai jártasság, a jogi- és piacismeret, az ingatlanok értékének pontos meghatározása egyaránt hozzáadott értéke a Corvinus Egyetem oktatóival közösen kidolgozott képzéseknek. A cél, hogy a tanácsadó fair körülmények között tudja sikerre vinni az eladó és a vevő közötti érdekellentétet úgy, hogy végül mindkét fél elégedett legyen. A végzettek statisztikai mutatója, eredményessége és így árbevétele is jelentősen megnőtt a képzéseknek köszönhetően.

A piac hektikus, a mozgások gyakran egymással élesen szembe mennek, vagyis nehéz jósolni, mégis: mit tart a legvalószínűbb forgatókönyvnek 2021-ben?

A kormányzati intézkedések, a továbbra is alacsony hitelkamatok, valamint az elhalasztott vásárlások megjelenése remélhetőleg ellensúlyozni tudják a vírushelyzet okozta gazdasági nehézségeket és új lendületet, illetve erőt adhatnak az ingatlanpiacnak 2021-ben.
Az ingatlanpiac megkapta a vakcinát, most arra várunk, hogy hasson.

Kosztolánczy György
2014 óta a BIGGEORGE Cégcsoporthoz tartozó Otthon Centrum Holding vezérigazgatója. Korábban az OTP Ingatlanpont Kft. ügyvezető igazgatói, illetve a Duna House hálózati igazgatói posztját töltötte be. 2007 óta az ingatlanszektor egyik meghatározó szereplője.