2012. 08. 14.

Elérte a gödör alját a lakáspiac?

Otthon Centrum Lakáspiaci Monitor – 2012. II.

Amíg a használt lakások piacán már stagnáló, vagy minimálisan emelkedő tendenciát mutatnak az árak, addig a lakásépítési statisztikák továbbra is lefelé tartó trendet jósolnak az újépítésű lakások piacán. 2012 első félévében alig több mint 4400 lakást adtak át Magyarországon; ez 20 százalékkal kevesebb, mint 2011 ugyanezen időszakában. Budapesten a legrosszabb a helyzet, itt csupán 780 lakás kelt el az elmúlt hat hónapban, ez 54 százalékos visszaesést jelent a tavalyi év első félévéhez képest. Ezzel szemben a megyei jogú városokban 34 %- al nőtt a lakásépítések száma 2011 és 2012 első félévei között. A szocpol és a kamattámogatás napjainkig nem tudott kellő lökést adni az új vagy használt lakás piacának– többek között ez derül ki az Otthon Centrum legfrissebb Lakáspiaci Monitor elemzéséből.

Lakásépítések, újlakás piac – további lejtmenet

A KSH legfrissebb, véglegesnek tekinthető statisztikái alapján 87.700 adásvétel bonyolódott 2011-ben a magyar lakóingatlan piacon. Ez a 2010-es szinthez viszonyítva 3 százalékkal jelent kevesebb tranzakciót. "Az első teljes válság sújtotta évben, 2009-ben az adásvételek száma a 90.000-es szintre állt be, és azóta nem is változott jelentősen." – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – "Az idei évben is hasonló mértékű forgalomra számítunk. Az év bár nagyon bíztatóan indult, az első félévben tapasztalt, nagyjából 20 százalékos keresletbővülés nem stabil gazdasági növekedésre alapszik, ezért sajnos nagy valószínűséggel nem fog egész évben kitartani."

Amíg az adásvételek száma 2009-től stagnálást mutat, addig az újépítésű lakás eladások egyre kisebb részarányt tesznek ki az eladásokból; 2011-ben az összes lakáseladás mintegy 4,4 százalékát tették ki, ez óriási csökkenés a válság előtti évekhez képest.

Ez a tendencia a lakásépítési statisztikákat alapul véve a közeljövőben várhatóan nem is fog változni. A KSH adatai alapján 2012 első félévében 20 százalékkal kevesebb lakást adtak át, mint 2011 ugyanezen időszakában. A 2006-os, 2007-es szinthez képest harmadára csökkent a lakásépítés 2012 első félévében. Az építési engedélyek számában országos szinten valamivel kisebb, 17 százalékos visszaesés mutatkozott 2011 és 2012 első félévei között.

A lakásépítési statisztikákat területi bontásban vizsgálva jóval árnyaltabb kép bontakozik ki. Budapesten az idei első félévben 780 lakás került átadásra, ez ötöde a 2009 első félévében mértnek. Az idén eddig átadott kevesebb, mint 800 lakás, 2011 első féléve és 2012 első féléve közötti időszakon, 54 százalékos visszaesést jelent a fővárosban. A budapesti drasztikus csökkenés mögött az értékesítés céljából épített lakások számának visszaesése, azaz ingatlanfejlesztői aktivitás drasztikus visszafogása áll. Amíg 2007 és 2008 első félévében is 80 százalék fölött volt az értékesítésre épített lakások száma, addig ez az arány 2012 első félévében 50 százalékra csökkent.

Míg a fővárosban a lakásépítések jelentősen csökkenő száma rontotta az országos átlagot, addig vidéken a megyei jogú városokban már 34 %-al nőtt a lakásépítések száma 2011 és 2012 első félévei között. Bár a nem megyei jogú vidéki városokban 13 százalékkal csökkent a használatbavételi engedélyek száma, ami az országos átlagnál kisebb visszaesés, a megyei és nem megyei jogú vidéki városokat egyben vizsgálva már 5 százalékos növekedés mutatkozik a lakásépítésekben az idei első félévben a tavalyi év azonos időszakához viszonyítva.

"Az építési engedélyek számának további csökkenése alapján a közeljövőben nem számíthatunk az ingatlanfejlesztői aktivitás felélénkülésére sem." – mondta el Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. – "Továbbra is kis lakásszámú projektek jellemzik az újépítésű lakások piacát, a fővárosban csak elvétve találunk 100 lakásosnál nagyobb, a válság éveiben elindított lakóingatlan beruházást."

Állami támogatások – elhúzódó hatások

Az idei évben meghirdetett új támogatási eszközök – a szocpol és a lakásvásárláshoz igénybe vehető kamattámogatás eddig nem töltötte be a hozzá fűzött reményeket, egyelőre nem tapasztalható a keresletélénkítő hatásuk. A szocpol népszerűsége a szigorú feltételek, valamint az alacsony támogatási összeg miatt alacsony, míg a kamattámogatás rendszere a bankok számára előnytelen konstrukciók létrejöttét jelentette volna. Ez utóbbin egy szabálymódosítás változtatott, azonban az kétséges, hogy a jelenlegi gazdasági környezetben és hitelkeresleti szint mellett a közeljövőben érezhető lesz-e az állami támogatások keresletélénkítő hatása.

Mind a kamattámogatásról, mind a szocpolról elmondható, hogy a kedvezőtlen feltételek mellett, elterjedésüket a gazdasági környezet, az alacsony hitelfelvételi kedv is hátráltatja. Éppen ezért átütő keresletélénkítő hatásra egyelőre nem számíthatunk egyik állami támogatási formától sem, valószínűleg még a kombinációjuk sem hozhat trendfordulót önmagában a lakáspiacon. Komolyabb keresletbővítő hatással csak a gazdasági és finanszírozási környezet jobbrafordulása esetén lehet számítani, nagy valószínűséggel legkorábban 2013-tól.

Bár nem bír keresletélénkítő hatással, de piaci információk beszerzését, az ingatlanok összehasonlítását megkönnyítheti az energetikai tanúsítvány a használt lakások adásvételénél. Sajnos hasonlóan a fenti állami eszközökhöz, egyelőre ez az intézkedés sem tölti be az eredeti célját. Az Otthon Centrum tapasztalatai szerint egyelőre csak adminisztratív kötelezettségként jelenik meg mind az eladók, mind a vevők szemében az energetikai tanúsítvány. Ez azt jelenti, hogy az eladó általában csak az adásvételi szerződés megkötésekor szerzi be a tanúsítványt, azaz annak tartalma nem képezi az áralku részét, a vevő sem tartja még fontosnak a lakás energetikai osztályzatát, ami szintén a fent leírtakat támasztja alá.

Építési telkek piaca 

A fővárosban a kereslet a belterületi építési telkek iránt a 10 és 15 millió forint közötti sávban koncentrálódik. Ekkora összegért 500 és 900 négyzetméter közötti telkeket kínálnak, de a legtöbb érdeklődést a kisebb, 500 négyzetméter körüli telkek generálták. Pest megyében a 6 milliós, 500-1000 négyzetméteres telkekre mutatkozik a legnagyobb kereslet. Ha a telkek mérete alapján vizsgáljuk meg a preferenciákat jól látható, hogy a legkeresettebbek a 700 négyzetméter területűek. Ebben a mérettartományban viszonylag sok érdeklődést regisztráltunk a 3 millió körüli vételártól kezdve egészen 18 millióig. Ennek hátterében részben az áll, hogy 500-700 négyzetméter körüli az a telekméret, amely elég nagy ahhoz, hogy a vágyott térérzetet, kikapcsolódási lehetőségeket biztosítsa, de még nem nagy annyira, hogy gondozása jelentős erőfeszítést, idő- vagy pénzráfordítást követelne meg. Ez egyébként nem csak Pest megyében, hanem az egész országban jellemző tendencia. Az ország keleti felében az építési telkek kereslete a 2 és 9 millió forint közé eső vételárúakra koncentrálódik. A legtöbb érdeklődőt az 5 millió forintos, 500 négyzetméteres telkek generálták. Az ország nyugati felében a keleti országrészben tapasztalthoz nagyon hasonló kép rajzolódik ki, a keresők zöme itt is 2 és 9 millió forint közötti telkekről érdeklődik. Van azonban egy réteg, amely 9 milliónál drágább építési telkeket keres, 14-15 millió forintig, ők a keresők ötödét teszik ki. A legkeresettebb telekméret a nyugati megyékben is 600 és 700 négyzetméter körül alakul. 

A használt-és bérlakások piacáról részletes elemzés a Lakáspiaci Monitorban olvasható.

Finanszírozási környezet:

• Gyenge második negyedév: az MNB adatai szerint a háztartások új, lakáscélú hitelfelvétele a második negyedévben 38 százalékkal marad el a tavalyi év azonos időszakától, és 47 százalékkal kevesebb, mint a 2010 második félévében mért érték.
• Kettős probléma: a gyenge háztartási hitelezési teljesítmény mögött a hitelkereslet- és kínálat egyaránt alacsony szintje áll. Az átlagos hitelköltség mutató 2011 szeptembere óta folyamatosan emelkedett, bár a közeljövőben némi enyhítésre számíthatunk a hitelezési kondíciókban.
• Nem várható trendforduló: 2013-ban is állományleépülés várható a háztartási hitelpiacon.

"A háztartási célú hitelezés feltámadására a lakáspiaci kereslet beindulásához is szükség van. Az MNB 2012-re és 2013-ra vonatkozó előrejelzései nem festenek rózsás képet a lakáspiac szempontjából, 2012-re mi stagnálást feltételezünk. A gazdasági növekedés 2013-tól már pozitív változásokat hozhat a keresletben, de ennek jelentős növekedéséhez a finanszírozási lehetőségek bővülésére és a feltételek enyhülésére is szükség lenne" – mondta Bánfalvi László,Otthon Centrum Hitel Center ügyvezetője.