2013. 03. 26.

Első lakást vásárlók – most vagy soha?

Lakáspiaci körkép a fiatalok szemszögéből

Csökkenő lakásárak, nagyobb illetékkedvezmény, bővülő állami támogatások, ugyanakkor bizonytalan jövedelmi- és gazdasági kilátások, az átlagosnál magasabb munkanélküliség: pro és kontra érvek az első lakásvásárlásukat fontolgató fiatalok esetében. A döntés nem egyszerű, de első lakást vásárlóként érdemes végiggondolni az opciókat. Az Otthon Centrum felmérése szerint, arányaiban több 30 éven aluli fiatal vásárol lakóingatlant napjainkban, mint 2007-ben, vagy akár 2008-ban. A fiatalok, a 10-15 százalékkal olcsóbb, Budapesten átlagosan 13-, vidéken 8-9 millió forintos és az idősebb korosztályokhoz képest 10-15 négyzetméterrel kisebb alapterületű lakásokat keresik.

A lakáspiacot jelenleg elsősorban nem gazdasági megfontolások mozgatják. Az eladók jelentős részének nagy valószínűséggel veszteséget kell realizálnia, ha a jelenlegi piacon adja el az ingatlanát. A 2008-tól 10-15 százalékkal (nominális értelemben) csökkent lakásárak jó helyzetbe hozzák a vevőket, de sok esetben nem szabad külön kezelni a vevői és eladói oldalt. A háztartások nagy részének elsődleges vagyontárgya az ingatlantulajdona, így egy új vásárlásához általában a régit is el kell adniuk; amit a lecsökkent ingatlanárakon vevőként profitálnak, azt eladóként veszteségként meg is kell fizetniük. Így a lakáspiacot jelenleg inkább az élethelyzetből adódó változások mozgatják, semmint egy jövőbeli lakásár emelkedésből várható profit realizálása.

Előtörnek a fiatalok - életkorok átrendeződése

"A lakást vásárlók életkora 2007-ről 2013-ra valamelyest átrendeződött." – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – "A válságot megelőzően a 35-40 éves vásárlók voltak nagy többségben, manapság ennek a korcsoportnak az aránya csökkent. Bár tapasztalatunk szerint még mindig ők adják a lakásvásárlók legnagyobb csoportját, arányaiban több idősebb, 50 és 60 év körüli és több fiatalabb, 30 év alatti lakásvásárlóval találkozunk. A 30 és 50 év közötti korosztály részaránya egyértelműen csökkent." A lakásvásárlók életkor szerinti megoszlásának átrendeződése mögött több indok is meghúzódhat. Egyrészt a hitelezés beszűkülésével sokan kiszorultak a lakásvásárlók köréből, ez pedig főleg a már említett 35-40 éves, illetve tágabb értelemben a 30-50 éves korosztályt érinthette, akik korábban egy hitelképességi vizsgálaton, egy átlagos 14-15 éves futamidejű hitel esetében előbb bizonyulhattak hitelképesnek, mint az idősebb, 50-60 éves korosztály. Már az is a korosztályok kiegyenlítettebb megoszlásának irányába mutat, hogy a piacon a fő mozgatóerőt az élethelyzetből adódó változások adják, házasságok, válások, a család bővülése, gyerekek elköltözése, stb.

Első lakásvásárlás – piaci és állami ösztönzők miatt most érdemes

A 30 évnél fiatalabb lakásvásárlók részaránya a 2007-es 8-10 százalékról 15 százalékra növekedett 2012-re, az Otthon Centrumon keresztül bonyolított adásvételek alapján. A lakáspiacra lépő fiatalok száma abszolút értékben nem feltétlenül nőtt, hiszen a forgalom is több mint 50 százalékkal esett vissza 2007-ről 2012-re. A lakáspiaci "nagykorúság" nem 18 év, inkább a 25 év az alsó korhatár a lakásvásárlók között. Így a 25-30 éves korosztály az, ahol nagy valószínűséggel a legtöbb lakástulajdonnal még nem rendelkező, tehát első lakásukat vásárlóval találkozhatunk. Esetükben a csökkenő lakásáraknak csak a vevői oldalon jelentkező pozitív hatása mutatkozik, hiszen nincs még lakástulajdonuk, amin az elmúlt évek árcsökkenését veszteségként realizálniuk kellene. Ezen túl több állami támogatás is ösztönözheti a fiatalokat lakásvásárlásra. 2013-ra tehető pozitív változás, hogy a 35. életévét be nem töltött fiatalok első lakástulajdonának megszerzéséhez nyújtott 50 százalékos illetékkedvezmény 40.000 forintos felső határa megszűnt, illetve a lakásértékre vonatkozó 8 milliós felső értékhatár kitolódott 15 millió forintra. Az új, 2013-tól érvényes szabályok szerint a maximális, 15 milliós felső lakásérték, illetve az egykulcsos illetékmérték mellett az 50 százalékos kedvezmény 300.000 forintot tesz ki, szemben a tavalyi 40.000 forintos kedvezménnyel. Ráadásul a 15 milliós felső értékhatár főleg Budapesten nyitja ki a fiatal lakásvásárlók előtt a kínálat egy nagyobb szegmensét. Szintén a pozitívan változott állami ösztönzők közé sorolhatjuk a kamattámogatás kibővített rendszerét, valamint a szocpol feltételeinek tervezett átszabását, különösen a használtlakás vásárlásra igénybe vehető félszocpol bevezetését.

A fiatalok az 50 mn alapterületű lakásokat veszik

Fiatal, 30 éven aluli, lakásvásárlók preferenciáit vizsgálva nem kapunk meglepő képet. Az Otthon Centrum 2012-es eladásai alapján minden harmadik 30 éven aluli vásárló egy-, vagy másfél szobás lakást vásárolt, míg a 30 és 50 év közötti vevők közül csak minden ötödik vett ilyen szobaszámú ingatlant. A fiatalok azonban nem lógnak ki teljes egészében a sorból, minden korosztályban - így a fiatalok közül is - arányaiban a legtöbb vásárló a két szobás ingatlanokat kereste. Ám amíg a 30 év alatti fiatalok csaknem háromnegyede vásárolt két-, vagy annál kevesebb szobás lakást, a 30-50 év közötti korosztály fele két szobát meghaladó méretűt vásárolt.

A fiatalok által preferált kevesebb szobaszám az átlagos alapterületeknél is nyomon követhető. A 30 évnél fiatalabbak átlagosan 2012-ben 10-15 négyzetméterrel kisebb alapterületű ingatlanokat vásároltak az Otthon Centrum tapasztalatai alapján. Ez a különbség nem jelenik meg a panellakásoknál, ott minden korosztály nagyjából egyforma átlagos alapterületű lakásokat keres. A használt téglaépítésű lakásoknál is valamivel kisebb a különbség, de ott is 5-10 négyzetméterrel kisebb lakásokat keresnek a 30 évnél fiatalabbak, mint a 30 és 50 év közötti korosztály. Az átlagos alapterületek mögé tekintve, a vásárlások alapterületek szerinti megoszlását vizsgálva már nem olyan szembetűnő a különbség. A leginkább keresett lakások, minden korosztályban az 50 négyzetméter körüli alapterületűek. Az átlagos alapterületek eltérését inkább az adja, hogy ennél nagyobb lakásokat csak elvétve vásárolnak a 30 évnél fiatalabb vevők, míg az idősebb korosztály, főleg a 30 és 50 év közöttiek a nagyobb, akár 100 négyzetmétert is meghaladó alapterületű ingatlanok vásárlói között nagyobb arányban képviseltetik magukat.

Az átlagárak tekintetében is látható, hogy a fővárosban és környékén a fiatalok átlagosan 4-5 millió forinttal olcsóbb lakást vásárolnak, mint az idősebb korosztályok. A vidéki területeken nem ilyen nagy az eltérés a korosztályok között, de a fiatalabbak ott is az olcsóbb lakásokat keresik. Az alacsonyabb átlagár nem csak a kisebb alapterületekből adódik, a fiatal vásárlók esetében az átlagos négyzetméter ár is alacsonyabb, akár 10-15 százalékkal is, mint a 30-50 év közötti, vagy 50 év feletti vásárlók esetében.

"Az árak nagy valószínűséggel az idei évben is nyomottak maradnak a lakáspiacon, de további jelentős árcsökkentésre nem kell számítani." – mondta el Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. – " Ez egy jó időszak lehet az első lakásukat vásárló fiatalok számára. Bár a finanszírozási, illetve az általános gazdasági környezet negatív változásai nem feltétlenül támogatják most a lakást vásárlókat, köztük a fiatalokat sem, ezek javulásával az ingatlanárak növekedése is várható. Így annak, aki ingatlan eladási kényszer nélkül tud, illetve szeretne profitálni az alacsony ingatlanárakból érdemes tájékozódnia a piacon, és nyomon követni a változásokat."