2015. 03. 17.

Fellendülés előtt a vidéki lakáspiac?

A Családi Otthonteremtési Kedvezmény várhatóan vidéken érezteti hatását

Nem valószínű, hogy a használtlakás vásárlásra is igénybe vehető, vissza nem térítendő állami támogatás, a Családi Otthonteremtési Kedvezményben (CSOK) jelentős változást hozna a piacon, a változások 2015. július 1-i életbe lépése után sem. Pozitív hatás leginkább a kisebb településeken várható, ahol a lakáspiac fellendülése még várat magára. Budapesten a használt eladó ingatlanok nagyjából kétharmada, míg vidéken szinte a teljes kínálat megfelel az árakra vonatkozó előírásoknak. A CSOK feltételei már ismertek, az Otthon Centrum azt vizsgálta meg, hogy a gyakorlatban mit jelent majd ez a kedvezmény. A támogatás mértéke egy 4 fős család esetében, egy átlagos 50 négyzetméteres lakás vásárlása esetén 4,5 százalékot tehet ki a lakás vételárából, de a keleti megyékben, egy 4 gyermekes nagycsalád akár a minimum 100 négyzetméteres új otthonuk árának 15 százalékát is megkaphatja.

Mit lehet venni a CSOK-ból?

A lakásépítési- és vásárlási támogatások szabályai 2015. július 1-től úgy változnak, hogy a vissza nem térítendő támogatásokat már használtlakás vásárlásra is igénybe lehet venni. "A használtlakás vásárlásokat bevonni a támogatások körébe nagyon jó gondolat, hiszen a forgalom túlnyomó része ebben a szegmensben bonyolódik" – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – "Önmagában a támogatási összegek nem jelentősek, de az új rendszer egy feljövőben lévő piacra érkezik, így keresletélénkítő hatása is nagyobb lehet." A vissza nem térítendő támogatást újépítésű lakások vásárlására korábban is igénybe lehetett venni, de a gyakorlatban nem váltotta be a hozzá fűzött reményeket. Mit remélhetünk a támogatások használtlakás piacra gyakorolt hatásaitól? A támogatható használtlakások négyzetméter ára nem haladhatja meg a 350.000 forintot, valamint egy régióként és településtípusonként eltérő maximális vételárat.

A támogatás lakásmérettől és a család gyerekszámától függően változik, 0,5 és 2,5 millió forint között.

Az egyes támogatási összegekhez kapcsolódó lakásméreteket figyelembe véve látható, hogy bizonyos esetekben a 350.000 forintos négyzetméter ár, míg máskor a vételár-maximum jelenti a korlátot. A fővárosban a 35 milliós vételár-maximum egy 40 négyzetméteres lakásnál 875.000 forintos négyzetméter árat jelent, és bár lehet ilyen áron is ingatlant vásárolni, a támogatás csak a 350.000 forintos négyzetméter árú, maximum 14 millió forintos lakásra vehető igénybe. Egy keleti, kistelepülésen található 100 négyzetméteres ház esetében a 350.000 forintos négyzetméterár korlát 35 millió forintos vételárat jelentene, de a 16 milliós korlát miatt csak a jóval olcsóbb, 160.000 forintos négyzetméter árú ingatlanok támogatottak. A gyakorlatban azonban mind a vételár-maximum, mind a 350.000 forintos négyzetméter ár korlát jóval az átlagos értékeken felül található, így a kínálat nagy része elérhető lesz a CSOK-kal.

Egy fiatal, egy gyermekes család első lakását szeretné megvásárolni, 40-45 négyzetméteres 1,5 - 2 szobás lakást keresnek. Az árak Budapesten 7 és 27 millió forint között szóródnak, de a leggyakoribb vételár 13 millió forint körüli ilyen lakások esetén a fővárosban, a 2015 első hónapjaiban történt eladások alapján. Ez a vételár megfelel a CSOK feltételeinek, az igénybe vehető 500.000 forintos támogatás a lakás árának 3,9 százalékát teszi ki. Ugyanez a család egy ugyanilyen lakást Debrecenben nagyjából 8,6 millió forintért tud megvásárolni, ami szintén megfelel az árakra vonatkozó korlátoknak. A félmilliós támogatás ebben az esetben a lakás vételárának csaknem 6 százalékát teszi ki.

Egy nagy, 4 gyermekes család egy 100-110 négyzetméteres, 5 szobás családi házat keres. Sopronban magasak az árak, ilyen jellegű ingatlanért nagyjából 22 millió forintot kell fizetniük, a 2015-ös eddigi eladások alapján. Ez az összeg még éppen megfelel a 23 millió forintos korlátnak, így igényelhető a 2,5 millió forint, ami a teljes vételár 11 százalékát teszi ki. Ugyanez a család a Debrecen melletti Ebesen egy hasonló házat 12,5 millió forintért tud megvásárolni, ami megfelel a keleti megyékben a kistelepülésekre vonatkozó 16 millió forintos vételár-maximumnak. A 2,5 milliós támogatás a vételár ötödét teszi ki. A megvásárolni kívánt ingatlanokra vonatkozó korlátozások nagyon tágak, a fővárosban is a használt ingatlanok kínálatának kétharmada támogatható, vidéken pedig szinte teljes ez az arány.

Milyen hatások várhatóak?

Budapesten nemcsak a kínálat korlátozott, hanem a viszonylag magasabb ingatlanárak miatt a támogatás összege is alacsonyabb az ingatlan vételárára vetítve. A vidéki településeken, főleg a kistelepüléseken, pedig a relatíve alacsony négyzetméterárak miatt a támogatás a teljes vételár nagyobb részét teszi ki. "Ez azt is jelenti, hogy a támogatások főleg a kisebb vidéki településeken lehetnek keresletélénkítő hatással" – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. – "Erre nagy szükség is van, mivel 2014-ben főleg a fővárosban és a vidéki nagyvárosokban talált magára az ingatlanpiac, a kisebb vidéki településeken eddig nem tapasztaltunk ilyen mértékű fellendülést." A nagyvárosokban eddig jelentős befektetői kereslet is mutatkozott, amire nem jellemző a vissza nem térítendő támogatás igénybevétele. Ennek a befektetői keresletnek szerepe volt a piac fellendítésében az említett élénkülő területeken. A kisebb a vidéki településeken ez a támogatás így pótolhatja ezt a keresletélénkítő hatást. A most átlagosnál magasabb négyzetméter korlát miatt pedig van rugalmasság a jövőbeli piaci áremelkedések tekintetében is a rendszerben.