2014. 02. 24.

Hova lettek az új lakások?

Újabb visszaesés a lakásépítési statisztikákban

2013-ban újabb 31 százalékkal esett vissza az újonnan épített lakások száma a KSH statisztikái alapján. Amíg 2011-ről 2012-re némi lassulás látszott a visszaesésben – csak 16,5 százalékkal kevesebb lakás épült – a zuhanás mértéke ismét erősödött 2013-ra. Az építési engedélyek száma – amely a jövőbeli építések számának jó előrejelző mutatója – szintén 30 százalék körüli visszaesést mutat. Az okok között főleg a bizalomhiány, a keresleti és kínálati oldalt egyaránt sújtó finanszírozási nehézségek állnak. A trendfordulóhoz a bizalom felépülése mellett a kínálati oldalt is stimuláló intézkedésekre lenne szükség.

Kitartó zuhanás

Nincs megállás a lakásépítések mélyrepülésében, 2013-ra 30 százalékkal kevesebb lakás épült, mint a megelőző évben. Az épített lakások számát évről-évre harmadával csökkentő tendencia valójában már 2009 óta tart Magyarországon.

Az egyik fő probléma a bizalomhiány, illetve a háztartások negatív várakozásai. A helyzetet jól tükrözi, hogy nem csak az értékesítési céllal épült lakások száma esett vissza jelentősen, hanem a saját célú építkezések – tehát a háztartások által maguknak épített házak, lakások – száma is.

A fővárosban az értékesítési céllal épített lakások száma kevesebb, mint tizedére esett vissza 2013-ban az újépítésű boom időszakához képest, de még a 2009-es év – ahol, bár a válság már kézzelfogható volt az újépítésű lakások piacán, sok fejlesztő előre menekült és befejezte a folyamatban lévő fejlesztését – adataihoz képest is csaknem tízszeres a visszaesés. A községekben, ahol túlnyomó részt a saját célú építések domináltak, szintén nagyon jelentős a visszaesés, 2013-ban szintén tizedannyi lakás épült a kis településeken, mint 2005-ben.

Fő ok: bizalomhiány

A bizalomhiány az újépítésű lakások piacán abban mutatkozik meg, hogy a vásárlók már átadott, vagy az átadáshoz nagyon közeli lakásokat keresnek. Ez a fejlesztők számára azt jelenti, hogy a kivitelezés fázisában csak nagyon kevés lakást tudnak értékesíteni, így az építkezés finanszírozása is szinte teljes egészében rájuk hárul. Ez jelentősen megnöveli a finanszírozási költségeket, amivel a beruházás megtérülése is kérdésessé válik, illetve a lehetséges hozam nem fedezi a fejlesztéshez kapcsolódó kockázatokat. Ennek megfelelően a lakóingatlan fejlesztők nagyon komolyan visszafogták aktivitásukat, értékesítési céllal - néhány kivételtől eltekintve - a kisebb kockázatot jelentő, kis lakásszámú projektek felé fordultak.

"Sajnos egy öngerjesztő folyamat is látható a piacon, ami a statikus lakáskészlethez fűződik." – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. – "Mivel az eladásra kínált újépítésű lakások utánpótlása szinte teljesen elapadt, a vásárlók már egy átválogatott és nagyon statikus kínálattal találkoznak. Így aki most nem talált az igényének megfelelő új lakást, az 3-6 hónap múlva sem fog jelentős számú, eddig nem látott ingatlannal találkozni. Ezért sok vásárló a használt lakások felé fordul." Ez azt jelenti, hogy a potenciális keresletnél is kevesebb adásvétel valósul meg az újlakások piacán. A 2009 óta stagnáló teljes lakáspiaci forgalomban egyre csökkenő arányban szerepelnek az újépítésű lakások, a 2008-as 10 százalék körüli részesedés elharmadolódott napjainkra.

Mi lehet a megoldás?

A bizalom helyreállítása közvetlen eszközökkel viszonylag nehéz, ehhez a gazdasági környezet javulására, a háztartások saját jövedelmi helyzetükre és jövőjükre vonatkozó várakozásainak kell javulnia. Emellett viszont lehet közvetlen intézkedésekkel a keresletet és a kínálatot is ösztönözni. A keresleti oldalon a szocpol és a kamattámogatás már elérhető, éppen ezért lenne fontos a kínálati oldal, a fejlesztők támogatása is. Az olcsóbb finanszírozási lehetőségek komoly változásokat hozhatna a piacra. A lakások árának ÁFA tartalmának csökkentése a vevők számára vonzóbb feltételeket, így magasabb keresletet jelent, a fejlesztők számára pedig javuló megtérülési mutatókat, ami több lakás építését hozhatja.