2015. 04. 23.

Ingatlanközvetítők: éleződő verseny egy javuló piacon

Körkép a lakóingatlan közvetítői piacról

Az ingatlanpiac szárnyal, főleg a fővárosban, de vidéken is egyértelmű pozitív jelek vannak, minden mutató javul. Az eladók csökkenő értékesítési időkkel, javuló alkupozíciókkal és emelkedő árakkal számolhatnak. Az Otthon Centrum 2014 második félévére vonatkozó felmérése alapján az ingatlanközvetítői torta nem nőtt a piac fellendülésével, továbbra is a lakóingatlan tranzakciók 40%-a történik közvetítőn keresztül. Az éleződő versenyben a kisebb közvetítők vesztettek teret, míg a néhány nagy hálózat, köztük az Otthon Centrum erősödött. A felméréséből az is kiderült, hogy a közvetítők hatékonyabbak és gyorsabbak a magáneladóknál; 2 hónapos időszak alatt az OC az ingatlanok közel 42 százalékát értékesítette, míg közvetítő nélkül a magáneladóknál ez az arány alig éri el a 20 százalékot.

Közvetítői piac: könnyű beszállni, nehéz bent maradni.

Az elmúlt évtized elején a KSH valamivel több, mint 1.700 működő gazdasági vállalkozást tartott nyilván, ahol a TEÁOR besorolás szerint ingatlanügynöki tevékenység is szerepel a nyilvántartásban. Az elmúlt évtizedben ez a szám minden évben nőtt, a válság évei alatt is folyamatosan bővült e cégek köre. Az Otthon Centrum becslése nagyjából 3.600-ra teszi az ilyen, működő cégek számát. A piacra lépési korlátok alacsonyak voltak, és bár most már regisztrációhoz kötött a tevékenység, nem a piacra lépés jelenti a nehézséget, inkább a bent maradás. A válság évei alatt folyamatosan nőtt a közvetítők részaránya az eladásokból, de 2013-ban némi visszaesés volt látható, 2014-ben pedig stagnálás

Az Otthon Centrum felmérése alapján a fővárosban a közvetítők részaránya azon eladások esetében, ahol a tulajdonos először maga próbálta meg értékesíteni az ingatlant, 40 százalék körül alakult 2014-ben, megismételve ezzel a 2013-as teljesítményt. Az agglomerációban viszont 2013-ról 2014-re javult a közvetítők piaci pozíciója, 30 százalékról 35 százalékra. A teljes közvetítői részarány ennél valamivel magasabb, hiszen sokan vannak azok is, akik azonnal közvetítőhöz fordulnak, meg sem próbálják önállóan piacra dobni az ingatlant.

A javuló piaci körülmények mellett átrendeződés látható a közvetítői piacon. A torta nem nőtt, de a néhány nagy hálózat nagyobb részesedést tudott kiszakítani magának. „Az átrendeződés főleg a kisebb közvetítők rovására történt, az Otthon Centrum például ki tudta használni a kedvező piac nyújtotta lehetőségeket, és növelni tudta piacrészesedését” – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – „A verseny azonban élesebb lett, a nagyobb hálózatok tudtak profitálni a fellendülésből, a kisebb közvetítők azonban visszaestek, a 2014 második félévét vizsgáló felmérésünk szerint.”

Közép-Magyarország – telített a piac?

Az ingatlanpiaci fellendülés nagyon kétsebességű lett, Budapesten a belső kerületekben nagy ugrás látható az árakban, de a külső területek panelpiacán is komoly, a keresletbővüléssel együtt járó emelkedés tapasztalható, míg a vidéki területeken egy jóval lassabb ütemű növekedés látható mind a kereslet, mind az árak tekintetében. „A fővárosban a befektetői kereslet nagyon felpörgette a piacot, de a hosszú távú növekedési pálya ennél valószínűleg visszafogottabb lesz, hiszen az várhatóan főleg az elmúlt években elhalasztott, nem pedig elsősorban a befektetői vásárlásokra épül majd” – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. – „Vidéken mérsékeltebb a befektetői kereslet, így ott a felfutás sem robbanásszerű.” Az ingatlanközvetítői tevékenységgel is foglalkozó cégek és a lakóingatlan eladások területi megoszlásával összevetve még jobban látható, hogy mennyire éles a verseny a fővárosban és Pest megyében. 

Ingatlanközvetítő vállalkozások és eladások területi megoszlása

A közép-magyarországi régióban, Budapesten és Pest megyében található az ingatlanközvetítéssel foglalkozó vállalkozások több mint fele, míg a lakóingatlan eladások csupán 38 százaléka bonyolódik ezen a területen. Az eladásokhoz viszonyítva a leginkább – az ingatlanpiaci szempontból prosperáló – nyugat-dunántúli, valamint a dél-alföldi régióban alulreprezentáltak a közvetítők. Főleg a fővárosban torzítja valamennyire a képet, hogy a cégek egy része nem csak lakóingatlan közvetítéssel foglalkozik, azonban még ezt figyelembe véve is jóval több közvetítő jut egy eladásra a közép-magyarországi régióban.

Hamis magabiztosság

A piaci mutatók valóban javulnak, hiszen jelentősen nőtt a kereslet. „A nagyszámú vevő miatt lehet, hogy most néhány eladó feleslegesnek érzi, hogy megbízást adjon ingatlana eladására, de a piaci számok nem őket igazolják.” – tette hozzá Kühne Kata – „Felmérésünk szerint 2014 második felében a tulajdonosok 2 hónap alatt csak a piacképes ingatlanok 20 százalékát tudták eladni, a többi ingatlan értékesítése ennél több időt vett igénybe. Az Otthon Centrum ugyanezen időszakban 2 hónap alatt az ingatlanok 42 százalékát értékesítette, tehát a gyors eladásban a közvetítők hatékonysága kétszer nagyobb. Azt sem szabad elfelejteni, hogy bár számottevően több vevő van a piacon, a tulajdonosok önállóan nem feltétlenül tudják a legmagasabb árat elérni, még akkor sem, ha most kevesebbet kell engedni a kínálati árból. Ehhez továbbra is mély piacismeretre, sok bemutatásra, és jó hirdetési stratégiára van szükség, amihez a közvetítői tapasztalat elengedhetetlen.”

Melléklet:

 

melléklet