2012. 08. 01.

Ingatlanpiac: felemás első félév

Otthon Centrum Lakáspiaci Tanácsadó: használt lakáspiaci körkép 2012 II.negyedév

Az első negyedévben tapasztalt jelentős keresletbővülés nem tartott ki a második negyedévre lakáspiacon, de az első félévben még így is csaknem ötödével több adásvétel történt, mint 2011 első félévében. Az árak csökkenése egyre lassabb, az idei évben már stagnálás várható. Az év első hat hónapjában átlagosan 13 százalék árengedményt adtak az eladók az értékesítés teljes időszaka alatt. Ez magasabb, mint a tavalyi első félévben, de az idei első két negyedév között már minimális csökkenés látszik az alku mértékében. Ugyanakkor az értékesítési idők a tavalyi első félévhez viszonyítva már nem nőttek tovább 2012 első hat hónapjában. A fővárosban a legkeresettebb használt téglalakás továbbra is a 11 millió forint értékű. - Ez derül ki többek között az Otthon Centrum legfrissebb Lakáspiaci Tanácsadó kiadványából.

Adásvételek és árak

Az év komoly keresletbővüléssel indult a lakóingatlan piacon, a végtörlesztés sok vevőt vonzott, és a végtörlesztési lehetőség januári lezárulása ellenére februárban és márciusban is erős volt a vevői érdeklődés. "A második negyedéves aktivitást látva ez a keresletbővülés nem tűnik megalapozottnak, most már jól látszik, hogy inkább előrehozott vásárlásokról van szó." – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. – "Az első félévben tapasztalatunk szerint még így is ötödével több adásvétel bonyolódott a piacon, mint tavaly, de a kereslet csökkenő tendenciát mutat, tehát az egész éves teljesítmény valószínűleg a tavalyi évet fogja idézni, nem számolunk a tranzakciószámok komoly bővülésével idén."

Az idei első féléves árak csökkentek a tavalyi év azonos időszakához viszonyítva, ebben szerepet játszott a végtörlesztés árlehajtó hatása is. Az idei első két negyedév közötti árváltozásokat vizsgálva azonban már csak 1-2 százalékos csökkenés, illetve helyenként stagnálás látható. A panellakások esetében például mind Budapesten, mind a vidéki területeken változatlanok az árak az idei első félévben. A használt téglalakások ára minimálisan csökkent a fővárosban a második negyedévre, de vidéken már stagnálás, helyenként minimális növekedés látható.

Áralku

Az eladók nem csak a szerződéskötéskor kényszerülnek engedményekre, hanem egyre gyakrabban már azt megelőzően, az értékesítési folyamat során is csökkenteniük kell a kínálati árakat. "Az idei év első felében nőtt mind az értékesítés során tett kínálati ár csökkentés, mind a szerződéskötéskor adott árengedmény mértéke, a tavalyi év első félévéhez viszonyítva. – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – "Idén az első félévben átlagosan, országos szinten csaknem 13 százalékkal csökkent a piacra lépéskor elképzelt ár az adásvételig. Ebből 5,5 százalékot tett ki az eladó kínálati ár csökkentése az értékesítés során, míg 7,5 százalékot a vevő alkudott ki a szerződéskötéskor."

Ingatlantípusonként eltér az áralku mértéke. A legkisebb árengedményt országos átlag alapján a panellakások esetén lehetett elérni 2012 első és második negyedévében. Az alacsonyabb alku mögött a panellakások viszonylagos hasonlósága áll, azaz az eladók hatékonyabban hivatkozhattak hasonló adottságú lakások eladási áraira. A téglaépítésű házak esetében – amibe családi házak, ikerházak, sorházak és házrészek is beletartoznak – az egyes ingatlanok közötti nagyobb különbségek, a magasabb ingatlanértékek járulnak hozzá a nagyobb arányú alku kialakulásához.

A teljes árengedmény mértéke folyamatosan nőtt az elmúlt években. Növekedett a szerződéskötéskor elért áralku is, de nagyobb ütemben nőtt a még az értékesítés során tett kínálati ár csökkentés, ami egyértelműen az ingatlanok túlárazottságára utal. Az érzelmi árképzés jelentette túlárazottságot, az árengedmény mértékén túl, azzal is jól ki lehet fejezni, hogy az eladó hányszor csökkenti az árat az értékesítés során. 2012 második negyedévében, országos átlagban, 100 alkuval végződött eladás esetén 103 alkalommal csökkentette a kínálati árat az eladó, a későbbi tényleges vevő megérkezése előtt. Természetesen a 100 alkuval végződött eladás esetében az átlagos 103 korábbi árengedmény úgy adódik össze, hogy egyes eladók a megbízás során egynél többször tettek önálló árengedményt.

Vevői preferenciák

A téglalakások közül Budapesten a 11 milliós 40-50 négyzetméteres lakások, a keleti megyékben a 6 milliós 50 négyzetméteres, valamint a 9 milliós 50-60 négyzetméteres, a nyugati országrészben pedig a 8 milliós 50 négyzetméteres és a 13 milliós 60 négyzetméteres lakások vonzották a legtöbb érdeklődőt. A panellakások piacán a fővárosban a 8 és 9 millió közötti 50 négyzetméteres panellakások voltak a legkeresettebbek a második negyedévben. Az ország keleti felében a 6-7 milliós 50-60 négyzetméteres, míg a nyugati felében a 7-8 milliós 50 négyzetméteres panellakások keltették fel a legtöbb lakáskereső érdeklődését. A téglaépítésű lakások szegmensében oszlik meg a kereslet a legszélesebb sávon. Budapesten a 2 milliós házrésztől kezdve az 50 milliónál drágább családi házakra is mutatkozik kereslet. Pest megyében szintén ilyen széles tartományban oszlik meg a kereslet, az Otthon Centrum 5 millióstól az 50 milliót meghaladó vételárú házakra regisztrált keresőket. Keleten 3 és 30 millió között, nyugaton pedig 2 milliótól 50 millióig kerestek téglaépítésű házakat a potenciális vevők.

Értékesítési idők

Az értékesítéshez szükséges idő nem változott jelentősen az elmúlt időszakban. A válság hatására jelentősen megnőtt az ingatlanok eladásához szükséges időtáv hossza, de egyik ingatlantípusnál sem láthatunk komoly változásokat 2011 első félévéről 2012 első félévére.

A panellakások, a többi ingatlantípushoz képest, rövidebb értékesítési ideje már a válság előtt is megfigyelhető volt. Ennek hátterében az állhat, hogy téglaépítésű lakásokkal és házakkal szemben a panellakások homogénebb halmazt alkotnak, kevesebb paraméterben térnek el egymástól, ami az összehasonlításhoz és vásárlási döntéshez szükséges időt is lerövidíti.

Az adatok megítélésénél azt is figyelembe kell venni, hogy az ingatlanok értékesítéséhez szükséges idő hatalmas szórást mutat, találkozhatunk pár hét alatt értékesített lakásokkal is, és nem ritka, hogy az értékesítés előtt akár egy évet is piacon tölt az ingatlan. Az átlagos értékesítési időket ezek ismeretében kell értékelnünk.