2016. 11. 07.

Itt a legjobb élni – a leggazdagabb magyar kerületek és városok

Az Otthon Centrum legújabb elemzéséből az derül ki, hogy az emberek szívesen költöznek azokba a térségekbe, ahol kedvezőek a gazdasági folyamatok; ez jellemzően az ország északnyugati harmada; Közép-Magyarország, Győr-Moson-Sopron, Vas, valamint Fejér megye. Mindez magas tranzakciószámot és magasabb ingatlan árakat eredményez ott. Ezzel szemben a kedvezőtlen gazdasági folyamatok elvándorlást, ebből következően pedig csökkenő lakás tranzakciókat és ingatlanárakat generálnak, amely különösen az ország északkeleti harmadában érezhető; főleg Borsod-Abaúj-Zemplén és Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében.

Az anyagi jólét, és természetesen a lakásvásárlás szempontjából is meghatározó a havi nettó átlagkeresetek alakulása, amely az országban 115-222 ezer forint között alakult 2016 I. félévében a KSH adatai alapján. A legmagasabb érték a fővárosban jellemző, míg Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében a legalacsonyabbak a bérek. Ezzel összefüggésben a munkanélküliségi ráta értéke 2-12% között oszlik meg az országban. A legkedvezőbb értékek Győr-Moson-Sopron, Komárom-Esztergom és Fejér megyében jellemzőek, ahol 3% alatti a munkanélküliség. Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében mért 12%-os munkanélküliségi ráta a legkedvezőtlenebb az országban, amely négy százalékponttal magasabb az összes megyei értéknél.

A regisztrált vállalkozások fajlagos értékében a főváros mellett Szabolcs-Szatmár-Bereg megye van az élen ezer lakosra jutó 200 vállalkozással, ám itt ezek egy része kevésbé működő, kényszervállalkozás. A legalacsonyabb értékek észak-magyarországi Nógrád és Borsod-Abaúj-Zemplén megyében jellemző. A vállalkozásokkal részben összefügg az épített lakások száma, amelyben a legmarkánsabb különbség rajzolódik ki az ország megyéi között. Kiemelkedően magas az épített lakások száma Győr-Moson-Sopron megyében, ahol százezer lakosra 144 új lakás jut. Ellenben az Észak-Magyarországon százezer lakósra négy épített lakás jut.   

„A leírtakkal összefüggésben állnak a lakáspiaci folyamatok; ahol az emberek anyagi tartalékkal rendelkeznek, ott az élénkítően hat a lakásvásárlások számára is. Ellenben magas munkanélküliséggel és alacsony jövedelemmel rendelkező térségekben a lakásvásárlások száma az országos átlagnál alacsonyabb.” – mondta Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője. „Sőt, a lakásvásárlások számából következtethetünk arra is, hogy hova költöznek szívesen az emberek, mely hipotézist a tranzakciószámok vándorlási mérleggel mutatott összefüggései is alátámasztják.”- tette hozzá.

A legtöbb és legkevesebb lakáspiaci adásvétel

A legtöbb adásvétel a főváros legnagyobb kerületeiben; a XI., XIII., és XIV-ben, valamint a legnagyobb városainkban történt, míg a legkevesebb tranzakció a funkcionális értelemben városhiányos térségekre jellemző; azaz az északkeleti és délnyugati országrészre.

A térségek összehasonlíthatósága érdekében a lakásvásárlások számát érdemes 1000 lakosra vetítve is vizsgáltunk, elkerülve a járások méret különbségéből fakadó eltéréseket. Ebben az esetben a főváros dominanciája érvényesül, hiszen az első tizennégy helyen a főváros kerületei állnak. Ez érthető is, hiszen a fővárosban a legmagasabbak a nettó jövedelmek, valamint alacsony munkanélküliség és magas vállalkozási kedv jellemző. Szintén kedvezően alakultak a tranzakciószámok a régióközpontokban és a Balaton parti járásokban, melyek migrációs célpontok az országban.

Népességre vetítve a legkevesebb adásvétel Északkelet-Magyarországon, Miskolctól és Nyíregyházától északra fekvő járásokban történt, melyek név szerint; Encsi, Szikszói, Záhonyi, Kisvárdai járásokban. Az említett járások Szabolcs-Szatmár-Bereg és Borsod-Abaúj-Zemplén megyében találhatóak, ahol az országos átlagnál magasabb munkanélküliség, alacsonyabb jövedelem, valamint negatív vándorlási mérleg tapasztalható.

A legmagasabb és legalacsonyabb ingatlanárak

Országosan, ahol sok tranzakció történik, ott jellemzően magasabb áron kelnek el a lakások, szemben a kevés tranzakcióval és elvándorlással jellemezhető térségekkel.

Az Otthon Centrum szerint 2016 első 9 hónapjának eladásai alapján a fővárosban a legdrágább kerületek a Belvárosban az V. és VI., míg Budán az I. II. III. XII., ezekben 500 ezer forint feletti négyzetméterár jellemzi a társasházi lakásokat. A panellakások esetében pedig a XI. és XIII. kerület bizonyul a legdrágábbnak, ahol 350 ezer forintos árfekvés a mértékadó. A családi házak Buda hegyvidéki kerületeiben; II. XI. és XIII. kerületben a legdrágábbak 400-500 ezer forintos négyzetméterárral.

A főváros legolcsóbb része a délkeleti városrész; (a XVIII-XXI., XXIII. kerületek), amelyet minden kategóriában a legkedvezőbb árfekvés jellemzi 2016 első kilenc hónapjának eladásai alapján. A társasházak esetében 250, a panelnél 230, míg a családi házaknál 200 ezer forintos átlagos négyzetméterár jellemző itt. Ezek alapján az látszik, hogy a fővárosi ingatlanárakra egy északnyugat – délkelet lejtő jellemző azáltal, hogy a legdrágább városrészek többségében észak Buda kerületeiben, míg a legolcsóbbak a délpesti térségben találhatóak.     

A fent leírtakkal szemben vidéken jóval mérsékeltebb négyzetméterárak jellemzőek. A legdrágább városok mindhárom használt lakás típus kategóriában Sopron, Debrecen, Győr. A társasházak estében 250-300, míg a panelnél és családi házaknál 210-260 forintos négyzetméterár jellemzi legdrágább városainkat. Az árak jellemzően a településmérettel arányosan csökkennek és a kisebb városokban 100 ezer forint-, míg a kisebb községekben akár 50 ezer forint alatti négyzetméterár válik meghatározóvá mindhárom használt lakástípus kategóriában. Mindezt a gazdaság koncentráltsága idézi elő azáltal, hogy a nagyobb, nyereségesebb vállalkozások, a nagyobb városok mellé települnek a rendelkezésre álló nagyszámú helyi munkaerő okán, ez pedig a város felé irányuló migrációt és végső soron emelkedő ingatlanárakat eredményez. Ez alól a jelentős üdülőövezetek jelentenek kivételt - elsősorban a Balaton parti települések -, ahol a vidéki átlagnál magasabb árak jellemzőek. 

Országon belüli vándorlások/költözések

A tranzakciószámokat és lakásárakat összehasonlítva a vándorlási mérleggel, (azaz, országon belüli költözéssel) összefüggés fedezhető fel a tranzakciószámok nagysága, a lakások értéke és a vándorlási mérleg között, melyeket végső soron a helyi gazdasági folyamatok befolyásolnak. Ezek alapján a sok tranzakcióval és magas árakkal jellemezhető térségekben pozitív vándorlási mérleg jellemző (ide költöznek), szemben az alacsony tranzakciószámmal és árakkal jellemezhető vidéki rurális térségekkel. Ettől eltérően 1000 lakosonként kevesebb tranzakció és alacsonyabb árak, mégis pozitív vándorlási mérleg jellemzi Vas, Győr-Moson-Sopron, Fejér megye nagyobb várostól távolabb elhelyezkedő járásait. Debrecenben ennek ellentéte tapasztalható, hiszen a magas árak és 1000 lakosra vetített magas tranzakciószám ellenére elvándorlás jellemzi a várost és közvetlen környezetét. Mindkét példa a régió helyzetével magyarázható. A Nyugat-Dunántúl régió kedvező gazdasági földrajzi adottságai a régió kisebb városaira is kedvezően hat, ellenben Észak-Alfölddel, ahol Debrecen gazdasági potenciálja kevés a térség népességének megtartásához. 

Az alábbi ábra a tranzakciószámok, négyzetméterárak és havi nettó és átlagkeresetek alakulását mutatja be 2007-től napjainkig. A tranzakciószámok csökkenésével a négyzetméterárak is csökkennek, valamint növekedésükkel az árak is növekednek. A nettó átlagkeresetek ezzel szemben az elmúlt tíz évben dinamikus, kismértékű növekedés jellemezte. Mindez azt jelenti, hogy a négyzetméterárak és átlag keresetek között a legkisebb különbség a válságot követő időszakban volt, azóta pedig a köztük lévő különbség újra nő.

Országos tranzakciószámok, négyzetméterárak és átlagkeresetek alakulása 2007-2016 között

Becsült, előzetes adatok
Forrás: Otthon Centrum, KSH