2014. 07. 28.

Jó befektetés az ingatlan

Egyre növekszik a befektetési célú vásárlások száma

A lakáspiac 2014-es első féléves teljesítménye több mint 10 százalékkal haladja meg az előző év azonos időszakában mért tranzakciószámot. A növekedés mögött részben befektetési célú vásárlások állnak, ahol a befektetők a jövőbeli áremelkedés reményében, illetve kiadási céllal vásárolnak. Ez utóbbit az egyetemisták albérletkeresése is aktuálissá teszi, de a bérlői kereslet az elmúlt években tőlük függetlenül is bővült A lakáskiadásból az idei első féléves árakkal és bérleti díjakkal számolva, egy tíz éves időtávon 7-8 százalékos hozamokat is el lehet érni. A bérleti díjak, ha csak kis mértékben is, de évek óta folyamatosan növekednek – összegzi az Otthon Centrum.

Elhelyezkedés, elhelyezkedés, elhelyezkedés

Szakállas vicc, hogy az ingatlanosok legfontosabb szabálya a három "L", azaz a lokáció, lokáció, lokáció. Az elhelyezkedés fontossága a kiadási célú vásárlás esetében hatványozottan igaz, jelenleg a jól kiadható lakások a belvárosban találhatóak, és kiváló közlekedési kapcsolatokkal rendelkeznek. Ennek a piacnak meghatározó szereplői az egyetemisták, illetve szüleik. "Az egyetemista albérletkeresők minden évben egy stabil piacot jelentenek a lakásukat kiadó tulajdonosok számára, akikre érdemes építeni" – emelte ki Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – "Az iskolájukhoz közel eső albérleteket keresik, a közelség az egyik, ha nem a legfontosabb kritérium, illetve a közvetlen tömegközlekedési kapcsolat." Kiadási céllal így a városközpontokban, vagy az egyetemek közelében érdemes körülnézni, illetve vásárolni.

Csábító hozamok

Az ingatlanbefektetés egyik alapszabálya, hogy hosszútávon kell gondolkozni. Egyrészt, a jelenlegi piaci viszonyok között egy használt panellakás eladására átlagosan 3, használt téglalakáséra pedig 4 hónapot kell szánni. Ha a vevőoldalon ugyanennyi időt nem is kell eltölteni, a befektetésbe be- és kiszállás így is csaknem egy fél évet visz el. Bár az is igaz, hogy főleg a kisebb, belvárosi lakások esetében most nagyon felgyorsult a piac és az átlagos értékesítési idő fele vagy harmada is elegendő jelenleg az ilyen jellegű lakások eladásához. A hosszútáv azért is fontos, mert nem ritka, hogy egy-két hónapig üresen áll a kiadási célú ingatlan, és az így kieső bevételeket hosszabb távon lehet úgy pótolni, hogy a befektető hozamelvárása is teljesüljön. Szintén a hosszútáv mellett szól, hogy bár a kereslet már érezhetően erősödött a lakáspiacon, stabil árnövekedésre inkább 2-3 éves időtávon lehet számítani.

A 7-8 százalékos hozam a jelenlegi kamatkörnyezetben nagyon kecsegtető, ezért is tapasztaljuk, hogy egyre többen vágnak bele kiadási célú lakásvásárlásba. 2009-et megelőzően nem volt ritka, hogy a szülők egyetemre, vagy főiskolára elköltöző gyermekük számára lakást vásároltak az új lakhelyen. A válság hatására, a beszűkült finanszírozási lehetőségek és a háztartások várakozásának romlása miatt ezek a vásárlások nagyon megritkultak, de az idei évben a felélénkült lakáspiaci keresletben már megjelentek az ilyen jellegű vásárlások is. Főleg Budapesten jellemző, hogy szülők ilyen céllal keresnek lakást gyereküknek, már a ponthatárok kihirdetése előtt is, s ez most a ponthatárok ismerete után valószínűleg fokozódni fog. A XIII. kerületben többen kerestek újszerű egy-, vagy másfél szobás lakásokat leendő egyetemista gyermeküknek. A XI. kerületben nem ritka, hogy panellakást vásárolnak a friss egyetemista gyermeknek, gyakran többszobásat, hogy a többi szoba kiadásával társakra és bevételre is szert tegyen a gyerekük. "A szülők gyakran befektetésként is tekintenek az ilyen jellegű vásárlásokra" – tette hozzá Kühne Kata. – "Ez egy reális gondolat, mivel a fent bemutatott, a mostani kamatkörnyezetben vonzónak számító, 7-8 százalékos hozam így is elérhető, hiszen így a szülő a lakásvásárlással nem bérleti díjat realizál, hanem így spórolja meg a gyereke bérleti díját."

Mit érdemes venni?

A bérlők, valamint az egyetemisták által is keresett területeken, az első félévben lezajlott tranzakciókat figyelembe véve, a fővárosban, a XI. kerületben, a belső területeken, kétszobás panellakást már 9,5 millió forinttól lehet vásárolni, az árak egészen 13 millió forintig futnak. A kerületben az egyetemek közelében lévő 2 szobás téglalakások ára 15-18 millió forint között ingadoztak. Újszerű, másfél szobás téglalakásokat, a VIII. kerületben 8-14 millió forint között vásároltak, 2 szobás, nagypolgári lakások a Palota negyedben 9 és 16 millió közötti áron cseréltek gazdát. A XIII. kerületben jól kiadható, újszerű, másfélszobás lakásokat 14 és 20 millió forint között adtak el tulajdonosaik.

Debrecenben, a Nagyerdőben, illetve a Belvárosban, a kétszobás, használt, kiadásra is alkalmas téglalakások 8,5 és 13 millió közötti áron cseréltek gazdát 2014 első félévében. Pécsett hasonló paraméterű lakásokat 5 és 12 millió közötti áron adtak el az év első felében. Szegeden a belvárosban, egyszobás, 30-35 négyzetméteres garzonokat pedig 6 millió forint körüli összegért. Nőnek a bérleti díjak

A bérleti díjak az elmúlt években apró lépésekben, de folyamatosan növekedtek, az Otthon Centrum tapasztalata alapján. "A bérleti szerződések piacán sajnos nincs olyan központi adatbázis, mint ami az adásvételeknél már létezik, így a bérleti piac pontos méretéről sincs információnk" – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. – "Az áremelkedés, illetve a saját tapasztalatunk mindazonáltal arra enged következtetni, hogy nő a kereslet a kiadó lakások iránt." Ez utóbbit a diákok tradicionálisan tovább növelik ebben az időszakban.

⃰A táblázatban szereplő hozamoknál egy 10 éves befektetési periódussal számoltunk, ami azt jelenti, hogy az első évben, a 2014-ben megvásárolt lakást tíz évre bérbe adja az új tulajdonosa, majd a tízedik év végén értékesíti azt.

A modellben az alábbi feltételezésekkel éltünk:

• Az ingatlan nominális értéke követi az inflációt, azaz tartja reálértékét, de reálérték emelkedéssel nem számolhat a tulajdonosa. A feltételezés realitását alátámasztja, hogy a kiadási célból vásárolt ingatlanok esetén a fő szempontok a jó elhelyezkedés és a könnyű kiadhatóság, és az e szempontoknak megfelelő ingatlanoknál nem feltétlenül számíthat a befektető egyben jelentős áremelkedésre is.
• Az ingatlan megszerzésekor a hatályos illetékekkel és 1 százalékos ügyvédi díjjal számoltunk. Az ingatlan megvásárlása teljes egészében önerőből történik. • Az infláció értékét a 10 év alatt évente átlagosan 3 százalékban állapítottuk meg.
• A tulajdonos a második évtől kezdve évente, reálértékben 100.000 Ft-ot fordít karbantartásra, illetve az ötödik évben ennek ötszörösét felújításra. Az egyes éves felújítási költségeket az inflációval indexáltuk.
• Az éves bérleti díj bevételből fizetendő adó mértékét a jelenlegi 16 százalékos SZJA kulccsal számoltuk ki. Az egyszerűsítés kedvéért minden évben ilyen adókulccsal számoltunk.
• Az éves bérleti díj minden évben az inflációval megegyező arányban nő, de reál bérleti díj emelkedéssel nem számoltunk a modellben.
• Az ingatlan a 10 év alatt végig bérbe van adva.