2013. 01. 07.

Jó év volt? Jó év lesz?

2012-es lakóingatlan piaci összefoglaló és 2013-as kitekintés

Az év vége mindig a mérlegkészítés, az értékelés és természetesen az előretekintés, a tervezés időszaka. Jó év volt, mivel a lakásárak esése megállt, aminek az elmúlt 4 év tendenciát tekintve valóban örülnünk kell. Jó év volt, mivel minden valószínűség szerint az idei évben is a 90.000 körül lesz a lakáspiaci adásvételek száma, ami azt jelenti, hogy ezekben a nehéz időkben is lehet egy alacsony, de stabil keresletre számítani. Nem volt jó év, mivel az újépítésű lakások piacát továbbra is lefelé tartó tendencia jellemzi. Nem volt jó év, mert az állami keresletélénkítő intézkedések nem tudták megmozgatni a piacot. Jó év lesz? Az Otthon Centrum szerint 2013 nem lesz rosszabb az idei évnél, de a stagnálásra a vártnál hosszabb ideig kell felkészülnünk.

A lakáspiacon a jövő évre forgalom tekintetében stagnálást, vagy minimális növekedést prognosztizálnak az Otthon Centrum szakemberei. A piac nagyon jelentős részét továbbra is a használtlakás forgalom fogja adni. Nagy valószínűséggel, mind a keresleti, mind a kínálati oldalon a fő mozgatóerő az élethelyzetben bekövetkező változás marad. "

A használtlakás piacon egyre inkább a stagnálás jelei mutatkoznak, amit – különösen az elmúlt évekre visszatekintve – akár jó hírnek is értékelhetünk. Az újépítésű lakások piacán azonban továbbra is – bár egyre lassuló ütemben – lefelé tartó tendenciát látunk. – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – "A negatív újlakás piaci teljesítmény azonban egyre kevésbé határozza meg a teljes piac képét, hiszen egyre csökkenő arányban szerepelnek újlakások az eladásokban, a piac nagyjából 95 százalékát a használtlakás forgalom teszi ki."

Stagnáló használtlakás forgalom

A lakóingatlan piaci forgalom 2009 óta a 90.000 körüli adásvételi szinten stabilizálódott. Az idei év bíztatóan indult, a végtörlesztés felpörgette a piacot, ezek azonban előrehozott vásárlásoknak bizonyultak, mivel az első negyedévben mért, előző évhez viszonyított forgalomtöbblet az év végéhez közeledve elfogyott. A kifulladó keresletélénkülés is abba az irányba mutat, hogy 2012-ben a tavalyi év forgalmi adatait láthatjuk majd megismétlődni a lakáspiacon. A nagyjából 90.000 tranzakció körül várható forgalmi szint, immár negyedik éve jelent egy alacsony, de stabil keresletet a lakáspiacon. A kereslet alacsony szintje mögött a finanszírozási lehetőségek beszűkülése, a háztartások várakozásainak romlása áll, azonban ez a stabil kereslet azt is jelenti, hogy a lakhatási igény minden körülmények között megjelenik, és ezen az alacsony szinten egyre inkább független a gazdasági, finanszírozási környezet változásaitól.

A lakáspiac, úgy néz ki, elérte a mélypontját, de valószínűleg a reméltnél hosszabb időre kell a stagnálásra felkészülnünk. Az MNB korábbi előrejelzését, ami 2013 végére tette a háztartási hitelezés fellendülését, módosította a romló külső- és belső környezet miatt. Az új előrejelzés szerint 2013-ban a 3,4 százalékos háztartási hitelállomány csökkenést 2014-ben további 2 százalékos mérséklődés követheti, tehát fellendülésre 2015-től számítanak. A jövő évi GDP növekedésre vonatkozó előrejelzések is egyre negatívabb képet vetítenek előre. A lakáspiac stabil, megalapozott növekedéséhez mind a finanszírozási környezetnek, mind a háztartások jövedelmi helyzetének, várakozásainak javulnia kell, ezért a 2013-as esztendőre még hasonlóan nehéz évet várnak az Otthon Centrum szakemberei a lakáspiacon, mint a 2012-es év volt.

"A jövő évben némi pozitív változást hozhatnak a kamattámogatott konstrukciók, remélhetőleg a rossz lakáshitelek számának gyarapodása is megáll a különböző banki és állami programoknak köszönhetően, és ezzel a portfoliótisztítás is megindulhat." – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. A kamattámogatás feltételrendszerének változása erősítheti a kamattámogatott hitelek keresletélénkítő hatását. Különösen fontos változás, hogy használtlakás vásárlás esetén a vételár felső határa is emelkedik 15-ről 20 millió Forintra, illetve a maximális hitelérték 6-ról 10 millióra, hiszen ezek a változások a piac jelentős részét kitevő használtlakás szegmensben hozhatnak többletkeresletet. A 20 milliós felső vételár-határ azt is jelenti, hogy a vevők előtt a használtlakás piaci kínálat egy újabb szegmense nyílik meg, ami főleg Budapesten jelenthet egy jóval szélesebb, kamattámogatással elérhető lakáskínálatot.

Nem lesz változás az árakban

Az év első kilenc hónapjában bonyolódott eladások alapján az árak a tavalyi év azonos időszakához képest még csökkentek, de az idei éven belüli negyedévek között már egyértelműen a stagnálás jeleit mutatják. Az árszint idén érheti el a mélypontját, hacsak a végtörlesztéshez hasonló külső hatás nem éri a piacot a jövőben. A stagnálás után azonban nem várható azonnal fellendülés megalapozott keresletbővülés nélkül, így – ahogy 2013-ban a forgalom tekintetében is – további stagnálásra, illetve nagyon minimális emelkedésre kell felkészülnünk.

Gödörben az újlakás piac

Amíg a használtlakás piac már elérte a gödör alját, addig az újépítésű lakáspiacról ez nem mondható el. A KSH adatai szerint az újépítésű lakás eladások száma a válság óta folyamatosan csökken Magyarországon. Amíg az összes adásvétel 2009 óta folyamatosan a 90.000-es szint körül mozog, az újlakás eladásoké csökken, ami egyrészt a kínálat szűkülését, másrészt a vevői bizalmatlanságot tükrözi.

A vevők elfordulása az újépítésű lakáspiactól két fő okra vezethető vissza. Egyfelől az általános bizalmatlanság itt is érezteti hatását, ami a vevőknél abban nyilvánul meg, hogy a csak már átadott, vagy az átadáshoz nagyon közel álló lakások iránt érdeklődnek, nem mernek hosszabb időre előre vételár részleteket fizetni. Ez viszont komoly finanszírozási nehézségeket ró a fejlesztőkre, akik a banki forrásokhoz hasonlóan nehezen jutnak hozzá, mint vevőik. Éppen ezért nem ritka jelenleg az olyan kisebb lakásszámú projekt a piacon, ami már rendelkezik építési engedéllyel, az értékesítés is viszonylag nagy erőkkel folyik, az építkezés elkezdéséhez azonban a fejlesztőnek egy-két lakást értékesítenie kell. A használtlakás piac felerősödésének másik oka, hogy a jelenleg eladásra kínált újépítésű lakáskészlet (Budapesten ez 3-4 ezer lakást jelent) nagyon statikus, hiszen egyre kevesebb újépítésű lakás épül értékesítési célból (főleg Budapesten nagy a visszaesés ilyen téren). Hiányzik tehát a készlet felfrissítését szolgáló utánpótlás, így a vevők egy nem nagyon változó, és nem ritkán már átválogatott lakáskínálattal találják szembe magukat, ezért ha nem találják meg az igényüknek megfelelő lakást, könnyen a használtlakás piacon folytathatják keresésüket.

A fentiekből kiindulva 2013-ban sem várható még trendforduló az újlakások piacán, nagy valószínűséggel a lefelé tartó trend fog- remélhetőleg még lassabb ütemben - folytatódni. Továbbra is a kis lakásszámú projektek fognak dominálni a piacon. Az újépítésű lakáspiacra még inkább érvényes, hogy felfutásához javuló vevői várakozásokra, eladósodási hajlandóságra, valamint a finanszírozási lehetőségek kibővítésére van szükség. Bár most a szocpol és a kamattámogatás kombinációja viszonylag komolyabb támogatást jelent, de a feltételek, illetve az alacsony hitelkereslet, és a korábban bemutatott vevői bizalmatlanság miatt a keresletélénkítő hatás nem tud érvényesülni.