2014. 08. 12.

Lakáspiac: csak így tovább!

Javuló mutatók a lakóingatlan piacon

Az idei első félévben több mint 10 százalékkal nőtt a kereslet a lakóingatlan piacon az elmúlt év hasonló időszakához képest. Ennek oka, hogy többen most valósítják meg korábban elhalasztott vásárlásaikat, illetve sokan befektetési céllal vásárolnak. A növekvő kereslet hatása látható a vevői pozíciók romlásában, illetve az értékesítési idők rövidülésében. A teljes árengedmény mértéke 12 százalék alá csökkent 2014 első hat hónapjában, ebből 7,5 százalékot tesz ki a szerződéskötéskor elért áralku mértéke, ami szintén csökkent 2013 első félévéhez képest. A használt tégla- és panellakások esetében 2014 első hat hónapjában már kevesebb időt kellett az eladásra szánni, mint egy évvel korábban, de a téglaépítésű házak értékesítési ideje tovább emelkedett – összegzi az Otthon Centrum a legújabb Lakáspiaci Tanácsadó elemzésében.

Forgalom és árak

A lakóingatlan piac forgalma 2014 első félévében sokéves stagnálás után növekedésnek indult. A tavalyi év azonos időszakához viszonyítva – amikor a KSH adatai szerint 42.650 lakóingatlan cserélt gazdát – 10 százalékot meghaladó bővülés látható az adásvételek számában. "Az első hat hónap alapján még korai lenne trendfordulóról beszélni a lakáspiacon, mindazonáltal a keresletbővülés, ha csökkenő mértékben is, de egész évben kitarthat" – mondta Déry Attila az Otthon Centrum vezető elemzője. – "Prognózisunk szerint 2014-ben 10 százalékkal több adásvétel fog születni a lakáspiacon, mint 2013-ban, a forgalom így elérheti a 97.000 tranzakciót is. A növekedés egyelőre még nagyon törékeny, az még kérdéses, hogy valóban stabil és megalapozott növekedési pályára tud-e állni a közeljövőben a lakáspiac."

A keresletbővülés egyelőre csak visszafogottan mutatkozik az árak alakulásában, de a megalapozott, stabil keresletnövekedés lassan beindíthatja az árak emelkedését is. A vevői pozíciók gyengülése már mutatja a növekvő vásárlási kedvet, de ahhoz, hogy az árszínvonal elérje a válság előtti szintet, még 2-3 évre valószínűleg szükség lesz. Az árak stabil emelkedéséhez a hitelezésnek is bővülnie kell, ehhez pedig a banki hitelportfolióknak is meg kell tisztulnia. Bizakodásra az ad okot, hogy az árak 2013-ban már végig stagnáltak, és az Otthon Centrum adatai szerint 2013 első félévéről 2014 első félévére bizonyos területeken és ingatlantípusok esetében már minimálisan emelkedtek is. A legszembetűnőbb a fővárosi lakásárak emelkedése, ami összefüggésben van az első hat hónapban tapasztalható keresletbővüléssel, ami az Otthon Centrum tapasztalata szerint Budapesten volt a legerősebb.

Vevői pozíciók és értékesítési idő

Az eladók által adott teljes árengedmény két komponensből tevődik össze. Egyrészt a szűkebb értelemben vett áralkuból, amit a szerződéskötéskor ér el az ingatlan vevője, másrészt még a vevő megérkezése előtt az eladó által adott kínálati árcsökkentésekből. A teljes árengedmény mértéke 12 százalék alá csökkent 2014 első hat hónapjában, ebből 7,5 százalékot tesz ki a szerződéskötéskor elért áralku mértéke, ami szintén csökkent 2013 első félévéhez képest.

Ingatlantípusok szerinti bontásban a legnagyobb csökkenést a tégla építésű lakások esetében mértünk a teljes árengedmény tekintetében. 2014 első félévében kevesebb, mint 11 százalék volt a vevők mozgástere, átlagosan. A legkisebb teljes árengedményre továbbra is a panellakások esetében van szükség, mivel ezek a leginkább homogén halmazt alkotó lakások. A panellakások esetében 8 százalékot kellett az eladóknak az egész értékesítési folyamat során engedniük. Tradicionálisan a legnagyobb árengedményre a családi házak eladói kényszerültek, 16,5 százalékra, bár esetükben is csökkent az árengedmény mértéke 2014 első félévében az előző évhez képest.

A használt tégla- és panellakások esetében 2014 első hat hónapjában már kevesebb időt kellett az eladásra szánni, mint egy évvel korábban, de a téglaépítésű házak értékesítési ideje tovább emelkedett. Az értékesítési idők csökkenése a keresletbővüléssel áll összefüggésben, bár ez még csak a 2013-ban látott megugrás korrekciójának tekinthető. Az, hogy a családi házak esetében nem szakadt meg az átlagos értékesítési idő növekvő trendje azzal áll összefüggésben, hogy a 2014 első félévében látott kereslet bővülés főleg a fővárosra és nagyobb városokra jellemző, illetve a központi elhelyezkedésű, befektetésnek is alkalmas lakások a keresettek a leginkább.

Bérleti piac

2014 első hat hónapjában minden szegmensben tovább nőttek a lakóingatlanok bérleti díjai. A panellakások és téglaépítésű házak esetében már meghaladják a 2009-ben mért árszintet, a használt téglaépítésű lakásoké pedig a 2010-es szintet közelíti. 2014 első hat hónapjának átlagos bérleti díjait, illetve ingatlanárait figyelembe véve a bérbeadási céllal vásárolt ingatlanok esetében egy 10 éves befektetési időszakon 7 és 8 százalék közötti hozamot lehet elérni. A fővárosban a téglalakások közül a 60 és 90 ezer forintos bérleti díjon kínáltak voltak a legkeresettebbek. A kiadó házak piacán a legtöbb érdeklődőt a 140 és a 180 ezer forintért kínált ingatlanok vonzották. Az agglomerációban a 90 és a 120 ezer forintért kínált kiadó házak voltak a legnépszerűbbek. A nyugati megyékben 40 ezer forint körül alakult a legnépszerűbb kiadó téglalakások bérleti díja.