2014. 11. 04.

Lakáspiac: nincs itt az ősz újra, még mindig tart a tavasz

A piaci növekedésre alapozva új stratégiát követ az Otthon Centrum

15-20 százalékos növekedés az éves lakásforgalomban, emelkedő ingatlanárak, versenyképes, 7-8 százalék közötti hozamok, olcsó hitelek. A lakáspiac idei első kilenc hónapban mutatott teljesítménye a sok éves tetszhalott állapot után egyértelműen az éledezés jeleit mutatja. Az Otthon Centrum Lakáspiaci Monitorjának legfrissebb, 2014. harmadik negyedéves száma alapján a növekedés ugyan még törékeny, több pozitív, de egyszeri hatás van a piacon, a lakásépítésektől kezdve a befektetői érdeklődésig, de a bizalom egyértelműen visszatért a piacra, ami ha továbbra is kitart, illetve növekszik, stabil növekedési pályára állíthatja a piacot. Az Otthon Centrum a lakáspiac feléledését és a piaci ütemet meghaladó mértékű növekedését használja ki, hogy saját maga is megújuljon. Az ország egyik legnagyobb ingatlanközvetítő hálózata a belépési és működési feltételek átalakításával nyit az ingatlanközvetítői piac felé.

Keresletbővülés: két fő hajtóerő

"A piacon az első kilenc hónapban több mint 15 százalékkal több adás-vétel bonyolódott – túlnyomó többségben a használt lakások piacán –, mint az előző év azonos időszakában" – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. – "Az idei évben a tranzakciók száma, a tavalyi évhez viszonyított 15-20 százalékos növekedéssel, átlépheti a százezret is."

A keresletbővülés a fővárosban a legerősebb, de fellendült a fővárosi agglomeráció piaca, illetve a vidéki nagyvárosokban is érezhető a növekedés. Az alacsony banki kamatok miatt sok magánbefektető keres új befektetési lehetőséget tőkéjének, és ezt egyre többen az ingatlanpiacban gondolják megtalálni. A legnagyobb befektetői aktivitás Budapesten tapasztalható. Az ilyen befektetési stratégiának két tényező is létjogosultságot ad. Egyrészt az árak csökkenése megállt, sőt már minimális emelkedés is látható, másrészt a bérbeadásból a banki betéti kamatokat jóval meghaladó hozamot lehet most elérni a piacon. Az első kilenc hónap eladási árai és bérleti díjai alapján egy 10 éves befektetési időszakon, bérbeadási célú vásárlással, 7 és 8 százalék közötti hozamokat lehet elérni.

A másik ok, hogy a bizalom visszatérésével egyre többen valósítják meg a korábban elhalasztott lakásvásárlásukat. Esetükben nem a befektetési cél az elsődleges, hiszen az elmúlt évek árcsökkenését az ilyen vásárlóknak általában eladó oldalon veszteségként is el kell könyvelniük. A javuló gazdasági környezetben, az egyre olcsóbbá váló lakáshitelek mellett egyre több család dönt a költözés, ingatlanvásárlás mellett.

Most éri meg beszállni

A lakáspiac nem csak a bérbeadási célú, vagy a későbbi áremelkedésre alapozó befektetési stratégiával tartogat most egyedülálló lehetőségeket, az előttünk álló több éves növekedési időszak az ingatlanközvetítésben is jó üzleti lehetőséget rejt. "Az Otthon Centrum forgalmának növekedése jóval a piaci ütem fölött van 2014-ben, ami a hálózat megújuló stratégiájának is alapja" – mondta el Kosztolánczy György, az Otthon Centrum Holding vezérigazgatója. Az Otthon Centrum Holding többek között a már jól ismert ingatlanközvetítői hálózatot, illetve a hitelközvetítési üzletágat, az Otthon Centrum Hitel Centert fogja össze. "A közvetítői munka felértékelődött a válság éveiben, a következő időszakban komoly növekedési potenciál van ebben a szegmensben. Célunk az Otthon Centrum hálózatának bővítése, hogy ezt a potenciált minél jobban kihasználhassuk. Hálózatunk anyagi belépési korlátainak módosításával, és főleg az induláskor jelentős működési kockázat átvállalásával nyitunk a közvetítői piac felé" – tette hozzá a vezérigazgató.

Az Otthon Centrum 2015 végéig 40 új ingatlanirodát tervez nyitni. Az új, szakmai partnerek csatlakozását 6 hónapig a belépési díj eltörlése segíti. A főleg a kezdeti időszakban jelentős működési kockázatokat pedig a havi franchise minimál díj eltörlésével támogatja az Otthon Centrum, ami azt jelenti, hogy a csatlakozó partnereknek csak forgalomarányos franchise díjat kell fizetni. Ez egy induló iroda esetében jelentős könnyebbséget jelent, az új partnerek anyagi stabilitását támogatja.

A piacon egyedülálló módon, az Otthon Centrum irodánként max. 2,5 M Ft-os támogatást is nyújt, amit pályázat útján, szakmai szempontoknak megfelelve nyerhetnek el a hálózathoz csatlakozó új partnerek.

Erősödő eladói pozíciók, minimálisan emelkedő árak

A KSH lakásárindexe szerint a mélypontot jelentő 2013 negyedik negyedévhez képest 2014 második negyedévére 2,5 százalékkal nőtt a használt lakások ára nominális értelemben. Az Otthon Centrum tapasztalata szerint az idei első kilenc hónapban leginkább a használt téglalakások ára emelkedett, főleg Budapesten, a jelentős befektetői keresletnek köszönhetően. A panellakások átlagos négyzetméterára is nőtt, de kisebb mértékben, mint a téglaépítésű társaik esetében. A családi házak piacán pedig egyelőre további csökkenés mutatkozik, bár csak minimális mértékben. "A vevői pozíciók gyengülése már mutatja a növekvő vásárlási kedvet, de ahhoz, hogy az árszínvonal elérje a válság előtti szintet, még 2-3 évre valószínűleg szükség lesz" – véli Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója.

A teljes árengedmény mértéke jelentősen csökkent 2014 első kilenc hónapjában, a tavalyi év azonos időszakához képest. A használt tégla- és panellakások esetében egyaránt 2,5, a használt családi házak esetében pedig 1 százalékpont volt a csökkenés. Ebből a téglalakások esetében 1 százalékponttal csökkent a szerződéskötéskor adott árengedmény, a panellakások esetében ez a csökkenés 0,5 százalékpontos. "Bár az alkupozíciók már javultak az eladói oldalon, az árazási nehézségekkel még most is folyamatosan szembesülnek a tulajdonosok – tette hozzá Kühne Kata. – "A piacon továbbra is jelentős piacismeret és értékesítési tapasztalat szükséges az ingatlan piaci árának kialakításához, amit a magáneladók egy adásvétel során nem, vagy csak nagyon nehezen tudnak megszerezni."

Az értékesítési idők 2013 első kilenc hónapjához, az elmúlt évek legmagasabb szintjéhez, képest az idei év első három negyedévében már csökkentek, kivételt csak a családi házak jelentenek. A használt téglaépítésű lakások eladására átlagosan 4 hónapra volt szükség 2014 első három negyedévében, a panellakások eladása 3 hónapot vett igénybe, míg a családi házak átlagos értékesítési ideje 7,5 hónap volt.

Lakásépítés és az újlakások piaca

2014 első 9 hónapjában az összes eladáson belül továbbra is marginális az újépítésű lakások aránya, bár ez az arány a 2013-as szinthez képest nem csökkent tovább. A KSH adatai szerint országos szinten az összes eladásból 2,5 százalékban, a budapesti eladásokból 3,8 százalékban szerepeltek csak újépítésű lakások.

2014 első három negyedévében 27 százalékkal több lakás épült az országban, mint 2013 első kilenc hónapjában. Ugyanezen időszakon az építési engedélyek száma 30 százalékkal nőtt. A bővülés még nagyon hektikus, mivel amíg 2014 első negyedévében 51 százalékkal nőtt a használatbavételi engedélyek száma, a második negyedévben csak 1 százalékos volt növekedés, a harmadik negyedévben pedig újabb 36 százalékos bővülés következett. A fővárosban és a vidéki városokban sincs még egy egyöntetű, stabil növekedési trend a piacon, egyszeri hatások befolyásolják a teljesítmény alakulását, a nagyon alacsony bázis miatt arányaiban akár jelentős mértékben.

Most kell a segítség!

2014 első 9 hónapjában 62 százalékkal több új lakáscélú hitelt helyeztek ki a bankok a háztartásoknak, mint egy évvel korábban. A hitelezés felfutása mögött egyrészt az egyre kedvezőbb feltételek állnak, az átlagos hitelköltség mutató, lakossági, lakáscélú hitelek esetében 2012 áprilisa óta, 29 hónapja, folyamatosan csökken, már a válság előtt folyósított devizalapú hitelek átlagos hitelköltség mutatójának szintjét is elérte. A növekvő hitelfelvételi kedv a háztartások bizalmának növekedését is mutatja. Az állami keresletbővítő intézkedések ebben a javuló bizalmi környezetben sokkal termékenyebb táptalajra hullanának, mint az előző években. 2013 első félévében még csak 20 százalék volt a támogatott hitelek aránya az összes lakáscélú hitelen belül, az idei első félévben, a KSH adatai szerint, már csaknem 30 százalék ez az arány. Érdemes lenne felülvizsgálni és a jelenlegi kamatkörnyezethez igazítani a támogatott hitelek kamatainak jogszabályban rögzített 6%-os alsó határát, hiszen a piacon egyre több hitelkondíció lesz ennél kedvezőbb. A "félszocpol" bevezetésére pedig égetően szüksége van a piacnak, mivel a szocpol az újlakás eladásokkal együtt sajnos egyre inkább marginalizálódik a piacon. Az egyelőre 2015 július 1-re időzített "félszocpol" feltételei még nem ismertek, a sikere nagyban azon fog múlni, hogy minél szélesebb igénylői réteg számára, egy minél szélesebb ingatlanszegmens megvásárlásához legyen elérhető.