2015. 11. 11.

Lakáspiac: rossz emlék már csak a válság

A válság előtti szinteket közelíti a lakáspiac és nem várható lassulás

Az idén várható 150-155 ezer lakáspiaci tranzakció már megfelel a 2008-as, az első, részben válság sújtotta év forgalmának. A következő 3-4 évben a válság előtti szintet is meghaladhatja majd a forgalom, sőt, nagy valószínűséggel az adásvételek száma az egyensúlyinak tekinthető 170-180 ezret is lehagyja majd. Az árak országosan már 15 százalékkal a mélypontot jelentő 2013 év végi szint felett állnak, a 2008-as nominális csúcsponttól pedig csak 4 százalékkal maradunk el. 2015 első kilenc hónapjában drasztikusan csökkent a használt tégla- és panellakások értékesítési ideje: az előbbieknél országos átlagban 4 helyett 3 hónap-, míg az utóbbiaknál a 2014-es 3 helyett 1,5 hónap értékesítési idővel kell számolni a tulajdonosnak. A lakáspiac fellendülése azonban szinte teljes egészében a használtlakás szegmensre vonatkozik, az újépítésű lakáspiac továbbra is strukturális problémákkal küszködik a magas ÁFA kulcsnak köszönhetően.

Visszatérnek a „boldog békeidők”? - folyamatos növekedés

A forgalom idén már megközelítheti a válság előtti szintet és a növekedés nem korlátozódik Budapestre. Az ország keleti és nyugati felében egyaránt érezhető a fellendülés, bár a számottevő növekmény a fővárosban és főleg a nyugati megyékben látható, de a keleti nagyvárosokban is jelentős forgalombővülést regisztrált az Otthon Centrum. A kereslet növekedésében nem is annyira a kelet-nyugat összehasonlításban látható eltérés, inkább ez egyes megyékben a különböző településtípusok-, méretek között.

Újépítésű lakás eladások száma és aránya az összes tranzakcióbólA befektetőkre alapuló boom komoly áremelkedést is generált az ingatlanpiacon, főleg az általuk keresett ingatlantípusok esetében. A használt téglalakások szegmensében a fővárosban 20 százalék körüli, vidéken 10-15 százalékos árnövekedés történt az idei első három negyedévben, a tavalyi évhez képest. A panellakásoknál még ennél is nagyobb a növekedés mértéke, a fővárosban jócskán 20 százalék feletti, de még vidéken is 10-20 százalék közötti. „A panelárak ilyen ütemű növekedése mögött az ilyen lakások használt téglalakásokhoz viszonyított olcsósága áll, ami azt jelenti, hogy ezek a kisebb tőkével rendelkező befektetőknek is elérhetőek” – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – „Így jelentős kereslet mutatkozik e típus iránt”. A családi házak szegmensében már jóval visszafogottabb az áremelkedés, hiszen itt jellemzően a saját célra vásárlók jelennek meg. A fővárosban 10 százalék körüli, a vidéki területeken pedig még ennél is alacsonyabb, 5-8 százalék közötti az áremelkedés. A családi házak és lakások különböző áremelkedési üteme nagyon jól mutatja mennyire eltérő hatással vannak a befektetők és a saját célra vásárlók a piacra.

 

Átlagos, egy négyzetméterre eső eladási árak ingatlantípusonként és területenként, 2015 első három negyedéve (ezer forint)

 

A 2015 első kilenc hónapjában eladott ingatlanok adatai alapján jól látszik, hogy a vevőknek egyre kevesebb mozgástere van az áralku során. A teljes árengedmény mértéke 9,5 százalékra csökkent, ami már több, mint 4 százalékponttal alacsonyabb, mint a válság mélypontján mért alkumérték. A vevők mozgástere idén már kisebb, mint az első teljesen válság sújtotta évben, 2009-ben volt, ami egyértelmű jele a piac magára találásának.

Ebben az időszakban drasztikusan csökkent a használt tégla- és panellakások értékesítési ideje is. Országos átlagban 4-ről 3 hónapra rövidült a téglalakások eladásához szükséges idő, a panellakások esetében pedig a 2014-es 3 helyett 1,5 hónap értékesítési idővel kell számolni a tulajdonosnak. A családi házak esetében stagnált az értékesítési idő, mivel ebben a szegmensben nem érezhető a komoly befektetői nyomás.

Átlagos értékesítési idők napokban, ingatlantípusonként

Bérlakások és telkek

2015 első kilenc hónapja nagyon jelentős bérleti díj emelkedést hozott. A használt téglalakások bérleti díja nyugaton és a fővárosban 20-30 százalékkal, a panellakások bérleti díja pedig szinte minden nagyvárosban 10-15 százalékkal emelkedett. A legtöbb érdeklődést hozó ingatlanok alapterületét alapul véve, a 2015 első három negyedévében érvényes átlagos eladási négyzetméterárral és ugyanezen időszak egy négyzetméterre vetített átlagos bérleti díjaival számolva a hozamok az egyes ingatlanok esetében 7-10 százalék körül alakulnak.

Az Otthon Centrum tapasztalata alapján az építési - saját célú építkezésre alkalmas - telkek piaca 2013-ról 2014-re bővült jelentősen, 2015 első kilenc hónapjában már csak 15-20 százalékos forgalomnövekedést regisztráltunk. A saját célú építkezésre alkalmas telkek kereslete az általános piaci fellendülésre vezethető vissza, a kiadott építési engedélyek számának emelkedése is ezt a trendet tükrözi. Ingatlanfejlesztésre alkalmas, nagyobb területű telkek forgalma az idei első kilenc hónapban jelentősen emelkedett, a tavalyi évhez képest a forgalom 50 százalékkal magasabb. A növekedés üteme jelentős, de e mögött komoly bázishatás húzódik meg, hiszen a lakásépítések szinte teljesen leálltak a válság évei alatt. A sajátcélú építkezésekre alkalmas telkek egy négyzetméterre vetített ára a fővárosban 28-30.000 forint körül alakult 2015 első három negyedévében. Ez nagyjából 10 százalékos növekedést jelent a tavalyi azonos időszakhoz képest. A fejlesztési telkek esetében is nagyon dinamikus az áremelkedés, a keresletbővülési ütemnek megfelelő. A korábbi években a kereslet és kínálat árelképzelései nagyon távol voltak egymástól, ami kevés tranzakciót eredményezett, ahol az eladónak jelentős engedményeket kellett tennie. A fellendüléssel az eladói és vevői árelképzelések jóval közelebb kerültek egymáshoz. A fejlesztési célú telkek esetében az újépítésű lakások ÁFA tartalmának tervezett csökkentése pedig tovább emelheti a telekárakat.

ÁFA csökkentés mikor jössz?

Egyelőre csak kormányzati ígéret szintjén jelent meg az újépítésű lakások ÁFA kulcsának csökkentése, de a rendelkezés komoly változásokat hozhat mind az új-, mind a használtlakások piacán. A lakáspiac fellendülése szinte teljes egészében a használtlakás szegmensre vonatkozik, az újépítésű lakáspiac strukturális problémákkal küszködik. E problémák egyike, hogy a piac által megszabott bruttó árból a 27 százalékos ÁFA megfizetése után megmaradó fejlesztői bevételek olyan alacsonyak, hogy sok esetben nem éri meg elindítani a beruházást. Így bár kereslet lenne az új lakásokra, de a lakásépítési statisztikák mégis csökkenést mutatnak. 2015 első három negyedévében országos szinten 9, Budapesten 21, a vidéki városokban 4 százalékkal csökkent a használatba vett lakások száma az egy évvel korábbi értékhez képest. Ezzel meg is torpant a tavalyi év elején látott növekedés. A 2015-ben eddig átadott lakások száma a válság előtti, 2007-es szintnek csak mintegy ötödét teszi ki, az újlakás piacon tapasztalható strukturális problémák miatt nem tud talpra állni a lakásépítés.

Az újlakások ÁFA kulcsának csökkentése megoldást jelentene a fejlesztői megtérülésekre, ezzel elhárulna egy jelentős kínálati oldali probléma az ingatlanfejlesztések elől. A jelenlegi 27 százalékos kulcsról kézenfekvő a 18, vagy az 5 százalékos szintre csökkenteni az új lakások ÁFA kulcsát. Az ÁFA csökkenés nagy valószínűséggel nem jelenik meg majd teljes egészében a lakásár csökkenésében, a lakás bruttó árára vetítve 9, vagy 22 százalékos összeg több részre fog megoszlani. „Előzetes becsléseink szerint a felszabaduló összeg nagyjából 40 százalékát tudják a fejlesztők profitnövelésére használni, amivel a megtérülési számítások átfordulhatnak a pozitív tartományba” – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. – „A projektek elindulásával az építési telkek iránt is megnövekedhet a kereslet, így a felszabaduló összeg egy részét, nagyjából 20 százalékát, a magasabb telekárak kötik majd le. Így nagyjából 40 százalék marad az újépítésű lakások árának csökkentésére. Ez 18 százalékos ÁFA kulcs esetén hozzávetőleg 3,5-4 százalékos, 5 százalékos kulcs esetén pedig 8,5-9 százalékos árcsökkenést jelentene.”

A 18 százalékos ÁFA kulcs esetén az újlakások árának csökkenése csak rövidtávon jelenne meg, mivel a keresletbővülés generálta áremelkedés fél-egy éven belül korrigálná ezt az árcsökkenést. Ráadásul a 18 százalékos ÁFA kulcs mellett nem az összes tervezett projekt megtérülése javulna annyira, hogy érdemes legyen őket elindítani, így nem alakulna ki erős kínálati nyomás az árakon. Az 5 százalékos ÁFA kulcs mellett azonban egyrészt tetemes lenne az árcsökkenés, amit egy éven belül nem tudna ellensúlyozni az újonnan átadott lakások felé forduló kereslet, illetve jóval több projekt válna gazdaságossá, ami kínálati oldalon is nyomás alá helyezné az árakat. Ez már egy hosszabb távon érezhető újlakás árcsökkenéssel járna, mivel a nagymennyiségű projekt miatt a fejlesztőknek egymással is versenyezniük kell az árakban.