2014. 11. 24.

Leginkább panelt vehetünk jövőre a szocpolból?

Fontos módosítási tervek a "szocpol" szabályaiban

Napvilágot láttak a jövőre bevezetésre kerülő családi otthonteremtési kedvezmény feltételeiről szóló tervezet, amely szerint a szocpol már használtlakás vásárlására, valamint már egy gyermek után is igénybe vehető lenne. A feltételrendszer teljes egészében még nem ismert, így a pontos támogatási összeg, illetve az ingatlanokra vonatkozó részletes feltételek sem. Egy tervezetből annyi már kiderült, hogy a használtlakás vásárlás esetén a támogatható ingatlan négyzetméter árát maximalizálnák. Az Otthon Centrum megvizsgálta, hogy a tervezett négyzetméterár maximumok milyen ingatlanok megvásárlását tennék lehetővé: döntően panellakásokat és csak kisebb mértékben tégla-és családi házakat.

Az állami, vissza nem térítendő támogatások kiterjesztése a használtlakás vásárlásra egy nagyon fontos lépés lehet, hiszen ez a szegmens adja a lakóingatlan adásvételek több mint 95 százalékát. A jelenlegi "szocpol" támogatás sikertelensége mögött jórészt az áll, hogy csak újépítésű lakás vásárlására vehető igénybe, ami önmagában nagyon leszűkíti a támogatott ingatlanok és vásárlók körét. "Bár az új, használt lakásra igénybe vehető támogatási összegek pontosan még nem ismertek, a jelenlegi szabályozásból kiindulva ezek az összegek önmagukban nem elég jelentősek ahhoz, hogy fellendítsék a piacot" – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. – "Ugyanakkor a lakáspiacon a támogatásoktól függetlenül is idén már 15-20 százalékos növekedés várható. Tehát jövőre, ha megvalósul a terv, a támogatások már egy fellendülőben lévő piacra érkezhetnek, és a pozitív piaci hangulatban komolyabb hatást érhetnek el."

Főleg panellakásokat vehetünk

Budapesten, az előzetes tervezet szerint, használtlakás vásárlás esetében 260.000 forintos négyzetméterár a maximum. Az Otthon Centrum eladásai alapján 2014 első kilenc hónapjában ennek a feltételnek szinte az összes panellakás megfelel. A panellakások átlagos négyzetméter ára 180.000 forint volt ebben az időszakban, és csak a XI. kerületben cserélt gazdát néhány 260.000 forintot meghaladó négyzetméteráron. A Dunántúlon a megyeszékhelyeken 200.000 forint, a városokban pedig 160.000 forintos négyzetméterár lenne a maximum. Ezeknek a feltételnek a dunántúli panellakások, az idei első három negyedév eladási árai alapján, szintén nagy számban megfelelnek. A nyugati megyékben az átlagos négyzetméterár 142.000 forint volt. Az egyik legdrágább város a panelárak tekintetében Győr, a maga 180.000 forintos átlagárával, itt már több tranzakció meghaladta a megyeszékhelyekre vonatkozó 200.000 forintos küszöböt.

A nyugati megyékben Sopron jelentheti a kivételt, ahol a panellakások átlagos 200.000 forintos négyzetméterára még a győri árszínvonalat is meghaladja. Itt csak elvétve találunk olyan tranzakciót, ami az előirányzott 160.000 forintos négyzetméter ár alatt van. A soproni lakáspiacot a nyugati munkalehetőségek miatt a városba költözők lendítették fel, ami az árakban is megmutatkozik. A tervezetből még a dél-alföldi régió négyzetméterár korlátai láttak napvilágot: megyeszékhelyeken 180.000 forintot, városokban 120.000 forintot nem haladhatja meg a támogatott lakás négyzetméterára. Ezt a kecskeméti, a szegedi és a békéscsabai panellakások zöme teljesíti. Az Otthon Centrum csak Kecskeméten regisztrált olyan panellakás eladást, ahol 180.000 forintnál magasabb volt a négyzetméterár. Bár a többi keleti régióra megszabott maximumok nem ismertek, az egyik legdrágább keleti nagyváros Debrecen, ahol a panellakások átlagára 150.000 forintot tesz ki, tehát nagy valószínűséggel a keleti megyék panellakásai is nagy számban megfelelnek majd a támogatás új feltételeinek.

Bár a panellakások négyzetméterára zömében az egész országban jelenleg megfelel a tervezetben szereplő előírásoknak, nem szabad elfelejteni, hogy a panellakások túlnyomó része 45 és 65 négyzetméter közötti, 75 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakás pedig nagyon ritka a piacon. Ez azt jelenti, hogy ha az új előírások a jelenleg érvényben lévő feltételrendszerhez hasonlóan a gyerekszámhoz egy minimális alapterületet is előírnak, akkor elképzelhető, hogy csak az 1-2 gyermekes családok tudják panellakás vásárlásra igénybe venni a vissza nem térítendő támogatást. "Azt sem szabad elfelejteni, hogy az árak 2014-ben már emelkedtek, még ha csak minimális mértékben is" – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – "Könnyen elképzelhető, hogy mire 2015 közepén bevezetik támogatásokat, az árak még magasabb szinten lesznek, ezzel csökkentve a támogatható lakások körét."

Kevés téglalakás lesz elérhető

A fent már bemutatott négyzetméterár határokat a téglalakások piacára alkalmazva már más képet kapunk. Budapesten az átlagos négyzetméterár használt téglalakások esetén 290.000 forintot tett ki az első kilenc hónapban, ami már jócskán meghaladja a 260.000 forintos maximumot. Az átlagos négyzetméterár a IV., VII., VIII., IX., X., és a XV-XXI. kerületekben alacsonyabb a 260.000 forintos határnál, azaz a budai kerületek lakásai szinte teljesen kiesnek a támogatható körből. A jövőben várható áremelkedés miatt leginkább a VII. a IX. és a XVI. kerületben emelkedhet az átlag 260.000 forint fölé. "A fővárosban tehát nem a teljes használtlakás kínálat lesz elérhető a "szocpolos" lakásvásárlók számára, ha a jelenlegi tervezet valósul meg" – tette hozzá Kühne Kata. – "Ugyanakkor a támogatás szociális vonatkozásait figyelembe véve ez érthető is." A Dunántúlon, a nyugati határszélen lévő városok, Győr, Sopron, Mosonmagyaróvár esetében, a használt téglalakások átlagos négyzetméterár meghaladja a 200.000 forintot, ahogy jó néhány Balaton parti városban is. Ugyanakkor a többi nagyvárosban, Pécsett, Székesfehérváron, Tatabányán, Zalaegerszegen és Szombathelyen pedig a 200.000 forintos szint alatt van az átlagos négyzetméterár. A dél-alföldi régióban a kecskeméti használt téglalakás átlagár 190.000 forint, ami magasabb a tervezetben előírt 180.000 forintnál, azaz a kínálat csak egy szűkebb szegmense érhető el a szocpollal a tervek szerint. A szegedi és békéscsabai árak ugyanakkor jócskán az előírt maximum alatt vannak, tehát a kínálat nagy része belesik a támogatható körbe. Vidéken tehát hasonlóan vegyes a kép, mint a fővárosi kerületek között, több városban csak a kínálat egy szűkebb szegmense elérhető a szocpol támogatások számára, ha a mostani tervek szerint valósulnak meg. A családi házak piaca főleg a nagycsaládosok, a 3-4 gyermeket nevelő családok számára lehet fontos, mivel főleg ebben a szegmensben vannak nagyobb alapterületűek, amelyeket, ha jelenlegi alapterületre vonatkozó előírások a használt lakások esetében is érvényben maradnak, a nagycsaládosok választani fogják. Az átlagos négyzetméter árakból kiindulva a fővárosban is és a vidéki megyékben is a kínálat nagyobb része esik a támogatható ingatlanok körébe.

"Az új "szocpol" keresletbővítő hatásait még korai lenne megítélni, hiszen számos fontos részlet nem ismert, még csak tervezet szintjén sem." – tette hozzá Déry Attila. – "A négyzetméterárakra vonatkozó korlátok, főleg a szociális vonatkozást figyelembe véve, reálisnak tűnnek. Ugyanakkor fontos, hogy az előttünk álló valószínű áremelkedés ne szűkítse le túlságosan a támogatható ingatlanok körét. Mivel a szocpol akkor tud csak keresletbővítő hatást elérni, ha minél szélesebb körben elérhető. Ez igaz a most még nem ismert egyéb feltételek körére is."