2012. 05. 07.

Mi lesz veled lakáspiac?

Mélyrepülés az újaknál, stagnálás a használtaknál – lakáspiaci helyzetkép

A KSH legfrissebb lakásépítési statisztikái meglehetősen borús képet festenek az újépítésű lakáspiac helyzetéről. 2012 első negyedévében 2.444 lakást adtak át az egész országban, ebből csupán 453 lakás épült Budapesten. Az Otthon Centrum felmérése alapján az év első három hónapjában a fővárosban ehhez nagyjából 500 újlakás vásárlás társult. Kevésbé sötét a kép a használtlakás piacon, ahol – bár az évkezdés növekedéssel indult – az idei év a stagnálás, illetve remélhetőleg a trendforduló éve lesz. Ez a befektetők érdeklődését is felkeltheti, akik most lakáskiadásból 8-9 százalékos hozamokkal számolhatnak. Ezekről a trendekről részletesen, illetve a finanszírozási környezet alakulásáról, a szabályozási és lakáspolitikai kérdésekről számol be az Otthon Centrum megújult Lakáspiaci Monitor elemzése.

Újépítésű lakások

Budapesten az Otthon Centrum projekt adatbázisa alapján 2012 első negyedévében eddig 500 körüli eladást regisztráltunk. A már átadott, de még eladatlan lakások száma nem változott 2012 első negyedévében, a 2010-ben és 2011-ben is tapasztalt, 3200 darabos szinten állt. Bár 2009-ről 2010-re bíztató jelek mutatkoztak az eladatlan lakáskészlet felszívására, azonban ez a folyamat most lassulni látszik.

Az ingatlanfejlesztők - a válság hatására megindult - alkalmazkodása továbbra is kitart. A 2012. első negyedévi felmérés alapján a kínálatban továbbra sem találunk nagyszámban jelentős volumenű projekteket. Összesen tizenegy,100 lakásnál nagyobb, értékesítés alatt álló projektről van tudomásunk Budapesten, amelyeket 2011 után adtak át, vagy a jövőben terveznek átadni, magyarán az elindításukról szóló döntés már a megváltozott piaci viszonyok ismeretében született. Az átlagos projektméret a 2007-es 60 lakásos szintről a 2010-ben átadott beruházások esetében 42 lakásra, a 2011-ben és 2012-ben átadott fejlesztések esetében pedig nagyjából 20 lakásra csökkent.

A lakásépítési statisztikai mutatók mélyrepülése sajnos már nem újdonság a piacon, 2012 első negyedévében 22 százalékkal kevesebb lakást adták országos szinten, mint az előző év azonos időszakában. Az építési engedélyek száma 11 százalékkal volt alacsonyabb ugyanezen időtávon.

Területi bontásban vizsgálva az adatokat, érdekes kép bontakozik ki. A fővárosban az első negyedévben átadott lakások száma csaknem 65 százalékkal kisebb az egyébként is alacsony bázist jelentő 2011. első negyedévinél. Ez 453 megépített lakást jelent. Ezzel szemben a vidéki városokban 2011 első negyedévéhez viszonyítva az idei év első három hónapjában már nőtt az épített lakások száma. Leginkább a megyei jogú városokban, ahol 41 százalékkal több lakást adtak át 2012 első negyedévében, mint tavaly, ugyanezen időszakban. A községekben 20 százalékkal kevesebbet, a nem megyei jogú vidéki városokban pedig 5 százalékkal többet.

"A területek közötti eltéréseket részben megmagyarázza, ha építési célok szerint is megvizsgáljuk az épített lakásokat. – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. – "Az értékesítés céljából épített lakások sokkal érzékenyebben reagáltak a megváltozott körülményekre." A fővárosban a saját célú lakásépítések 2008 első negyedévéről 2012 első negyedévére 35 százalékkal, míg az értékesítési célból épített lakások száma ugyanezen időszakon belül 83 százalékkal esett vissza. Magyarul, a fővárosban a nagyon alacsony épített lakásszámot főleg az értékesítésre épített lakások számának drasztikus visszaesése magyarázza. A vidéki városokban az értékesítés céljából épített lakások száma 2011-ig csökkent, de 2012 első negyedévében az előző év azonos időszakához viszonyítva már növekedésnek indult. A vidéki városokban a növekvő használatbavételi engedély számot az értékesítés céljából épített lakások számának növekedése magyarázza. A községekben az épített lakások számának visszafogottabb csökkenése mögött a nagyobb arányban szereplő sajátcélú építkezések állnak.

Az újépítésű lakáspiacon keresletélénkítő hatással lehet a szocpol és a kamattámogatás, főleg egymással kombinálva, azonban az alacsony eladósodási hajlandóság, és a jelenlegi gazdasági környezet miatt hatásukat valószínűleg 2013-tól fejthetik ki a gyakorlatban. Ezért trendfordulót az idei évben nem várhatunk az újlakások piacán.

Használtlakás-és bérlakás piac

Az újépítésű piac mélyrepülése bár nagyon aggasztó, de egyre kevesebb hatással van a lakáspiac egészére. "A vevők egyértelműen a használt lakások irányába fordultak, melynek hátterében egyrészt a vevői szemmel jóval izgalmasabb, alkalmi vételeket sejtető lehetőségek, másrészt az ingatlanfejlesztésekkel, főleg a még át nem adott beruházásokkal szemben mutatkozó bizalomvesztés áll." – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója.

A használt lakás árak csökkenésének lelassulása, illetve megállása a befektetők figyelmét is felkeltette. Alapvetően két befektetési stratégiát lehet megkülönböztetni az ingatlanpiacon. Az egyik a jövőbeli áremelkedésre alapoz, a másik pedig az ingatlan bérbeadásából várható haszonra. Most ez utóbbit mutatjuk be részletesebben.

Az ingatlanárak csökkenése mellett a bérleti díjak is csökkentek, de frekventált területeken, egyetemek, főiskolák közelében, jelentős új munkaerő kereslettel rendelkező városokban biztos bevételre lehet számítani az ingatlankiadásból. Egy elméleti hozamszámítással mutatjuk be a bérbeadásból húzható hasznot.

A modellben egy 10 éves befektetési periódussal számoltunk, ami azt jelenti, hogy az első évben, 2012 januárjában megszerzett lakást tíz évre bérbe adja az új tulajdonosa, majd a tizedik év végén értékesíti azt. A modellben néhány keresett albérlettípus adatai alapján számoltunk hozamokat. A legtöbb érdeklődést hozó ingatlanok alapterületét alapul véve, a 2012 első negyedévében érvényes átlagos eladási négyzetméterárral és ugyanezen időszak egy négyzetméterre vetített átlagos bérleti díjaival számoltuk ki a vételi árat, illetve az éves bérleti díj bevételt.

A hozamok az egyes ingatlanok esetében 8 és 9 százalék között szóródnak. A panellakások és a téglalakások hozamai nagyjából megegyeznek, míg a téglaépítésű házak kiadásából valamivel alacsonyabb hozamokra számíthat a 2012 első negyedévében kiadási céllal vásárolt ingatlanából a befektető.⃰

"2012 nagy valószínűséggel a stagnálás, a mélypont és remélhetőleg a trendforduló éve lesz a lakáspiacon. A bíztató évkezdés háttere a makrogazdasági mutatókban, a gazdasági környezet, a finanszírozási feltételek változásában nem látható, ezért konzervatívan csak a 2011-es szint megismétlődését várjuk 2012-ben, mind tranzakciószámok, mind árak tekintetében." – tette hozzá Déry Attila.

⃰ A modellben az alábbi feltételezésekkel éltünk:

• Az ingatlan nominális értéke követi az inflációt, azaz tartja reálértékét, de reálérték emelkedéssel nem számolhat a tulajdonosa. A feltételezés realitását alátámasztja, hogy a kiadási célból vásárolt ingatlanok esetén a fő szempontok a jó elhelyezkedés és a könnyű kiadhatóság, és a szempontoknak megfelelő ingatlanoknál nem feltétlenül számíthat a befektető egyben jelentős áremelkedésre is.
• Az ingatlan megszerzésekor a hatályos illetékekkel és 1 százalékos ügyvédi díjjal számoltunk. Az ingatlan megvásárlása teljes egészében önerőből történik.
• Az infláció értékét a 10 év alatt évente átlagosan 4,22 százalékban állapítottuk meg.
• A tulajdonos a második évtől kezdve évente, reálértékben 100.000 Ft-ot fordít karbantartásra, illetve az ötödik évben ennek ötszörösét felújításra. Az egyes éves felújítási költségeket az inflációval indexáltuk.
• Az éves bérleti díj bevételből fizetendő adó mértékét a jelenlegi 16 százalékos SZJA kulccsal számoltuk ki. Az egyszerűsítés kedvéért minden évben ilyen adókulccsal számoltunk.
• Az éves bérleti díj minden évben az inflációval megegyező arányban nő, de reál bérleti díj emelkedéssel nem számoltunk a modellben.
• Az ingatlan eladásakor, a tizedik évben, a jelenlegi szabályok szerint az ingatlan értékének 50 százaléka után számolt 16 százalékos SZJA kulccsal számoltunk.
• Az ingatan a 10 év alatt végig bérbe van adva.

A Lakáspiaci Monitor további fontos megállapításai:

Lakásépítés

• Továbbra is csökkenés: 2011 és 2012 első negyedéve között újabb 22 százalékkal csökkent a használatbavételi engedélyek száma. Ugyanezen időszakban 11 százalékkal kevesebb építési engedélyt adtak ki.
• Budapesten a legnagyobb a visszaesés: A fővárosban az első negyedévben átadott lakások száma csaknem 65 százalékkal kisebb az egyébként is alacsony bázist jelentő 2011 első negyedévinél. Ez 453 megépített lakást jelent.
• Alacsony fejlesztői aktivitás: az értékesítésre épített lakások számában nagyobb a visszaesés, mint a saját célú építkezések számában.

Finanszírozási környezet

• Gyenge év: az MNB adatai szerint a háztartások új hitel felvétele a kiváltó hitelekkel együtt is 2011-ben volt a legalacsonyabb a válság kezdete óta. • Kettős probléma: a gyenge háztartási hitelezési teljesítmény mögött a hitelkereslet és kínálat egyaránt alacsony szintje áll.

• Óvatosabb lakásvásárlók: a KSH adatai szerint a lakáscélú hitelek átlagos összege 35 százalékkal csökkent 2008 és 2011 között. Az átlagos futamidő is rövidebb lett.
• Nem várható trendforduló: Az MNB még 2013-ban is állományleépülésre számít a háztartási hitelpiacon.
• Végtörlesztés hatása: 170.000 hitelszerződés esetében éltek a devizahitel adósok a végtörlesztéssel, ami az állomány csaknem negyedét jelenti. A végtörlesztés az ingatlanpiacot is jelentősen felpörgette.

Lakáspolitika és szabályozás

• Állami támogatások: 2012-től elérhető a szocpol és kamattámogatás is új feltételekkel, azonban nagy valószínűséggel trendfordulót még egymással kombinálva sem hoznak idén az újépítésű lakások piacára. Komolyabb keresletélénkítő hatásuk mind az újépítésű, mind a használt lakóingatlan piacon 2013-tól várható.
• Árfolyamgát: a kizárólag fizetési nehézségek miatt eladásra kínált ingatlanokat visszavonhatják tulajdonosaik a piacról. Ez kínálati szűkülést hozhat, ami csökkentheti az árakon lévő, túlkínálatból eredő nyomást.
• Árverési kvótarendszer: a bankok nem használják ki a teljes kvótát, a kényszerértékesítésre jelölhető ingatlanok lehetséges maximumának 2011 utolsó negyedévében csupán 78,4 százalékát, 2012 első negyedévében pedig 82,5 százalékát jelölték kényszerértékesítésre. A bankok az adóssal közös ingatlanértékesítés irányába mozdulhatnak el. Sem a kényszerértékesítések, sem az adóssal közös értékesítés jelentős nyomást nagy valószínűséggel nem fognak az árakra gyakorolni.
• Energetikai tanúsítvány: 2012. január 1-től már a használt lakások adásvétele, illetve az egy évnél hosszabb bérbeadása esetén is kell a tulajdonosnak energetikai tanúsítványt készíttetni. A vevők számára ez egy jó, objektív összehasonlítási szempont, az árakra azonban csak korlátozott hatással lesz, hiszen nem az energetikai állapot az egyetlen döntési szempont. Nem a besorolás önmagában, hanem a fenntartási, rezsiköltségek fontosak a vevők számára.

Újépítésű lakások piaca

• Csökkenő eladások: országos szinten az újépítésű lakások eladása az elmúlt években folyamatosan csökkent a KSH adatai alapján.
• Lassan apadó készlet: a fővárosban az eladatlan, de már átadott lakások számának csökkenése megtorpant, 2012 első negyedévében a készlet a megelőző két év szintjén áll. Csökkenést a még építés alatt álló, eladatlan lakások száma mutat.
• Kisebb projektek: Az ingatlanfejlesztők az alacsonyabb kockázatot jelentő, kisebb volumenű projektek felé fordultak. Mind a 2011-ben átadott, mind a 2012-ben átadni tervezett projektek esetében az átlagos lakásszám 20 darab körül alakul, szemben a 2007-ben mért 60 lakással.

Használtlakás piac

• Erős évkezdés: a végtörlesztés nélkül is 20 százalékkal több tranzakció 2012. I. negyedévben, mint 2011. I. negyedévben.
• Végtörlesztési hatások: 2012 első negyedévében – főként a végtörlesztés hatására – az árak néhány százalékkal csökkentek 2011 utolsó negyedévéhez képest.
• Nagy különbségek az ingatlantípusok között: a legkisebb engedményre a panellakások tulajdonosai kényszerültek, 2012 első negyedévében 5,5 százalékra a szerződéskötés során, és 3,3 százalékra azt megelőzően, tehát 8,8 százalékra összesen a teljes értékesítés folyamán. A legnagyobb árengedményt a családi házak értékesítése követeli meg, 2012 első negyedévében a szerződéskötés során átlagosan 10,7 százalékkal, ezt megelőzően pedig további 8 százalékkal engedtek az eladók az árból.
• Növekvő értékesítési idők: az eladáshoz szükséges idők 2007-ről 2012. első negyedévére csaknem megduplázódtak. 

Bérlakások piaca

• Csökkenő bérleti díjak: 2007 és 2011 között a használt téglalakások bérleti díja csaknem 20 százalékkal a csökkent. A panellakások esetében ugyanezen időszakban 14, a használt téglaépítésű házak esetében pedig 13 százalékos a visszaesés.
• Hozamok: a jelenleg bérbeadási céllal vásárolt ingatlanok esetében egy 10 éves befektetési időszakon 8 és 9 százalék közötti hozamokat lehet elérni.

Telekpiac

• Keresett árak: Budapesten a 13 millió forintos telkekre érkezett a legtöbb érdeklődés, ezzel szemben az agglomerációban, illetve az ország keleti és nyugati felében is az 5-6 millió forint körüli építési telkek voltak a legkeresettebbek 2012 első negyedévében.
• Keresett méretek: A telekméretek tekintetében egységes képet mutatnak az ország egyes területei, az 500 és 700 négyzetméter körüli építési telkekre érkezett a legtöbb megkeresés a fővárosban, annak agglomerációjában és a vidéki területeken is. Bár a vidéki területeken a nagyobb, 1.200 négyzetmétert meghaladó, telkekre is komoly kereslet mutatkozik.