2007. 02. 27.

Milyen ingatlanokat keresünk a neten?

Álom és valóság?

Az ingatlan hirdetési portálok több tízezer hirdetést gyűjtenek össze honlapjainkon, és pontosan nyomon tudják követni, melyik hirdetést nézték meg a látogatók a leggyakrabban. Elemzésünkben megvizsgáljuk melyek a legnézettebb lakóingatlanok, illetve mely kerületek, ingatlanméretek és ársávok a legkeresettebbek.

Az ingatlan hirdetési portálok lényege, hogy a piaci keresletnek és kínálatnak találkozási felületet biztosítsanak. Ezeken a gyűjtő oldalakon a közvetítésen túl mind a keresletről, mind a kínálatról meglehetősen pontos képet alkothatnak a portálok üzemeltetői. A kereslet felmérésének legkézenfekvőbb módszere, amikor a leggyakrabban nézett hirdetések adataiból indulunk ki. Tudnunk kell, hogy a nyers keresési adatok nem feltétlenül az üzleti szempontból értékes fizetőképes keresletet mutatják, mivel a hirdetések adatlapjaira nem csak a potenciális vásárlók kattintanak. Azt természetesen nem tudjuk biztosan megmondani, hogy egy adatlap megtekintése mögött fizetőképes keresletet áll-e vagy sem, ezért a keresletet csak becsülni tudjuk. A becslés pontosságát növelhetjük, ha a listát megtisztítjuk a kiugró értékektől, melyek érdekességet jelenthetnek, de becslésünket eltorzíthatják. Szintén a pontosságot növeli, ha minél ismertebb ingatlanhirdetési portált választunk alapul, mivel a több látogató nagyobb elemzési adatbázist jelent.

5000 lakóingatlant, azaz házat és lakást vettünk számításba, melyek részletes adatlapját december 1-je óta a legtöbbször tekintették meg A lista csaknem 3200 budapesti és vidéki aktív lakóingatlan hirdetést tartalmaz, melyeket ár, méret, és földrajzi elhelyezkedés szerint vizsgáltunk meg. A legkeresettebb árat és alapterületet vizsgáltuk, illetve Budapesten az elemzést a kerületekre is kiterjesztettük. Az elemzés az egy ingatlanra jutó átlagos kattintás szám alapján vizsgálja, hogy az egy csoportba (kerület, ár- illetve méretsáv szerint) tartozó ingatlanok adatlapjait átlagosan hányszor nézték meg a látogatók. Számszakilag az adott csoport összes ingatlan adatlap megtekintését elosztottuk a csoportban található adatlapok számával. Így összehasonlítható adatokhoz jutottunk.

A legkeresettebbek Budapesten a X., XIII., VIII. kerületek. Érdekes kiemelni, hogy az olcsóbb belvárosi kerületek mind a lista elején találhatók. A drágább budai kerületek, a II., a XII., és az I. pedig a lista legvégén A listában nincsenek kiugró eltérések, azaz a kereslet viszonylag egyenletesen oszlik meg a kerületek között. A kerületekre jellemző árak szemszögéből vizsgálva a listát láthatjuk, hogy az olcsóbb kerületek a keresettebbek.

Alapterület szempontjából vizsgálva a nézettségi listát az ingatlanokat 10 m2-es méretsávokba csoportosítottuk, - például a 20 m2-es sávba az összes 20 és 29 m2 közötti ingatlan beleesik. A skála Budapesten a 400 m2-es sávig, vidéken a 300 m2-es sávig fut, de vannak üres csoportok is.

Budapesten a legkeresettebbek az alacsony alapterületű ingatlanok. A kiugró értéket mutató, első helyen álló 10 m2-es sáv ugyan alacsony ingatlan darabszámmal rendelkezik, de elvetnünk nem szabad. Ezek az ingatlanok, amelyek főként lakások 10 és 19 m2 közé esnek, s többségük a sáv felső részében található. A magas nézettség magyarázata lehet, hogy ezek javarészt 3-6 M Ft közötti lakások, azaz a nézettséget valószínűleg az ár befolyásolta.. A második és harmadik helyen a 20 és a 40 m2-es sávok szerepelnek. Ennek alapján tagadhatatlan, hogy a legkeresettebbek a kis alapterületű lakások. A 4. helyen található 400 m2-es sávot az alacsony elemszám miatt ki kell zárni az elemzésből. A magas nézettséget feltételezhetően a kíváncsiság okozza. A szóban forgó csoport tagjai mind II. kerületi házak, 100 M Ft fölötti vételárral, az egyik házat például a Makovecz Iroda tervezte. A lista első felében foglalnak helyet a 100 m2 alatti ingatlanok, míg a hátsó traktusban a 200 m2 feletti ingatlanok találhatóak. A budapesti lakóingatlanokra jellemzőnek nevezhető 50 m2-es ársáv a 9. helyen található. A budapesti méretsávok nézettsége, a kerületekhez hasonlóan nem mutat jelentős ingadozást. Vidéken Budapesthez viszonyítva a nagyobb alapterületű ingatlanok a keresettebbek. Ez az eredmény megfelel az országos lakásviszonyoknak, miszerint vidéken nagyobb alapterületű lakásokat találunk. A keresettség szerint az első három helyen a www.ingatlan.net adatai alapján a 110, a 70 és a 60 m2-es méretsávok állnak. Alacsonyabb alapterületű, 40-50 m2 közé eső ingatlanok vidéken az ötödik legkeresettebb csoportba tartoznak. (A 6. helyezett 270 m2-es méretsávot az alacsony darabszám miatt szintén ki kellett zárnunk.) A legkisebb méretsávokat - a 20 és a 30 m2-es csoportokat vidéken-, a 12. és 11. helyen találjuk. A lista második fele kevésbé homogén, mint Budapesten, de általánosságban kijelenthetjük, hogy a nagyobb; 200 m2-es sáv feletti ingatlanok találhatóak itt. A kereslet vidéken is alacsony ingadozást mutat méretsávok tekintetében, sőt az első 10 helyezett esetében, azaz az 50 és 160 m2 közé eső ingatlanoknál a kereslet feltűnően kiegyenlített.

A harmadik szempontunk az ár szerinti csoportosítás. Az alapterülethez hasonlóan az ár esetén is ársávokkal sűrítettük az adatokat. Így a 10 M Ft-os sávba minden 10 M és 10,9 M Ft közötti ingatlan bele tartozik. A skála mindkét esetben 100 millió Ft-ig fut, de itt is találunk üres csoportokat.

Budapesten, ahogy az alapterület vizsgálatánál is kiderült az alacsony árfekvésű lakóingatlanok a legkeresettebbek. Ha a listát megtisztítjuk az alacsony darabszámú csoportoktól, a nézettségi lista az 5M, 6M, 7M, 8M sorrendet mutatja az első négy helyen. Az 5 és 5,9 millió Ft közé eső ingatlanok első helye némileg meglepő, hiszen ilyen összegért, csak kisebb lakásokat kaphatunk, a sorrend az alapterületek adataival viszont egybevág. A jelenség mögött két dolog is meghúzódhat. Az első a már korábban említett kíváncsiság, magyarán megnézni ennyi pénzért mit is kaphatunk. A második, és egyben valószínűbb eset az, amikor az ingatlant keresők az ár-érték arányt akarják maximalizálni. Ez azt jelenti, hogy az elképzelt ingatlant a legolcsóbban akarják megvásárolni, ezért az alacsonyabb ársávokban kezdik a keresést. Mindezzel együtt a tendencia egyértelműen az olcsó ingatlanok irányába mutat. A sorrend további elemzése nem olyan egyszerű, mint a budapesti méretsávoknál, hiszen nagyon nehezen különíthetőek el homogén csoportok. A lista hátsó részében javarészt magasabb árú ingatlanok találhatóak, a választék 36 millió forinttól 99 millióig terjed. A lista elején még jelentősebb eltérés van az egyes sávok nézettsége között, a 6-7. helytől azonban már ismét kiegyenlítetten oszlik meg a kereslet.

Vidéken a budapestivel teljesen egyező eredményeket kapunk. A fővároson kívül is a legolcsóbb ingatlanok a legkeresettebbek. A tisztított lista a 3M, 4M, 6M, 5M sorrendet mutatja. Az okok megegyezhetnek a Budapestnél már felsorolt indokokkal. Ami mindenképpen kiemelendő, hogy míg Budapesten az alapterületek és az ársávok nézettsége egybevág, azaz kicsi és olcsó lakásokat keresnek a fővárosiak, vidéken nem ilyen egyértelmű az összefüggés. A különbséget magyarázhatják az alacsonyabb vidéki ingatlanárak, a vidéki piac heterogénebb összetétele, illetve az egyes területi sajátosságok. Ezt igazolandó találunk több 110 m2-es méretsávba eső 4-5 millió Ft-os ingatlant az adatbázisban. Az is közrejátszhat a két szempont közötti eltérésben, hogy a vidéken az ár-méret arányok nem annyira egyértelműek, mint a Budapesten. Magyarán adott összeghez magasabb alapterületű ingatlanokat kapcsolnak a keresők, és fordítva, adott alapterülethez alacsonyabb árat társítanak. A lista folytatása a budapestihez hasonlóan alakul. Hátul nagy szórással a drágább ingatlanok kapnak helyet. A kereslet megoszlása az első 4 helyen ingadozik a legjobban, azt követően már egyenletesebb eloszlást mutat.

Az eredmények értékelésekor mindenképpen szem előtt kell tartanunk, hogy egy adott keresésről nem megállapítható hogy, csak tájékozódást szolgált, adatlap megtekintését követte-e vásárlás, vagy puszta kíváncsiságból kattintottak az adatlapra. Az óvatos értékelés jogosságát támasztja alá, hogy az ársávok alapján készült listából mind Budapesten, mind vidéken meglehetősen sok sávot ki kellett zárnunk mivel a csoportban csak kevés számú ingatlan szerepelt, s ezek jórészt átlag feletti ársávok voltak, például vidéken 85M, 68M, Budapesten 63M, 90M. *A cikk a www.ingatlan.net adatai alapján készült.