2013. 10. 21.

Vevőnek lenni jó!

Lakáspiaci Monitor: csökkenő árak, javuló vevői pozíciók, stagnáló forgalom

A teljes 2013-as év adásvételeinek száma az elmúlt évekhez hasonlóan várhatóan most is 90 000 körül lesz, derül ki az Otthon Centrum legfrissebb Lakáspiaci Monitorjából. Országos szinten az újlakás eladások alig 3%-át teszik ki az összes tranzakcióknak, a stagnáló használtlakás forgalmat főleg az élethelyzetből adódó változások generálják. A használtlakás árak 2008-ban indult csökkenése egy 2011 végi rövid megtorpanás után ismét folytatódott, 2008 és 2013 között már több mint 20 százalékos a visszaesés. Az új lakáshitelek kihelyezésében némi pozitívum látható, ez azonban egyelőre nem tud trendfordulót hozni. A bérleti díjak minimálisan emelkedtek, a bérbeadásból elérhető hozam 8-9 százalék között mozog.

"A már megszokott lakáspiaci kép bontakozik ki előttünk; stagnáló adásvételi számok, csökkenő árak, javuló vevői pozíciók, hosszabbodó értékesítési idők." – összegezte Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője – "A "félig üres pohár" szemszögéből az látszik, hogy az újépítésű lakások egyre csökkenő eladásai aggasztóak, a lakásépítésekben mind az értékesítési célú, mind a saját célú építkezésekben komoly visszaesés látható. De, nézhetjük a "félig tele pohár" szemszögéből is, hiszen az élethelyzetből adódó változások a gazdasági és finanszírozási helyzettől függetlenül 2009 óta stabilan 90.000 körüli adásvételt generálnak, és ez nagy valószínűséggel idén is így lesz. Azonban, lehet, hogy jobb ötlet meginni azt a fél pohár vizet, és kihasználni, hogy az árak 2008-hoz képest 20 százalékkal alacsonyabbak, az állami kamattámogatások valóban jó kondíciókat biztosítanak a lakásvásárláshoz, és a bérleti díjak minimális emelkedése miatt a bérbeadási célú vásárlás versenyképes hozamokkal kecsegtet." - tette hozzá az elemző.

Forgalom: nincs változás az elmúlt évekhez képest

"Az idei év első három negyedévében tapasztalt 65ezres forgalom leginkább a 2011-es év első kilenc hónapjában mérthez hasonlító-." – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – "Tavaly a végtörlesztés lezárása nagyszámú előrehozott vásárlást hozott a piacon, így célszerűbb az idei adatokat a 2011-es év azonos időszakán látott adásvételek mennyiségével összevetni."

Újlakás piac: már csak 3%-a az összes adásvételnek

Akár az újépítésű lakások eladásait, akár a lakásépítési statisztikákat nézzük, nehéz pozitívumokat találni az ebben a szegmensben. 2012 első félévéről 2013-ra 40 százalékkal csökkent a használatbavételi, illetve 30 százalékkal az építési engedélyek száma Magyarországon. A csökkenés a 2009 óta tartó mélyrepülés folytatása, ráadásul a 2011-2012 között látható lassuló visszaesés ismét felgyorsult. A helyzet súlyosságát jól jelzi, hogy a lakásépítések mélyrepülését nem csak a profitalapú ingatlanfejlesztések leállása okozza, hanem a háztartások építési kedvét is jelentősen visszafogja a kedvezőtlen gazdasági és finanszírozási környezet.

A KSH statisztikái szerint a válság óta folyamatosan csökkenő arányban szerepelnek újépítésű lakások az adásvételekben. Amíg az összes adásvétel 2009 óta folyamatosan a 90.000-es szint körül mozog, az újlakás eladásoké csökken, ami egyrészt a kínálat szűkülését, másrészt a vevői bizalmatlanságot tükrözi. Amíg 2008-ban országos szinten 9 százalék körüli, Budapesten pedig 15 százalék körüli volt az újépítésű lakások részaránya az összes eladáson belül, addigra ez 2012-ben 3, illetve 4,5 százalékra esett vissza. Az Otthon Centrum szerint az eladásai továbbra is ezt a trendet követik.

Használtlakás piac: jobban járnak a vevők

Az értékékesítési idők 2013 első kilenc hónapjában tovább nőttek az előző év azonos időszakához képest. A növekedés minden típus esetében megfigyelhető, a panellakások értékesítésére 3, a téglalakások eladására 4,5, míg a téglaépítésű házak esetében 7 hónapot kell ez eladónak az értékesítésre átlagosan szánnia.

A teljes árengedmény mértéke 70 bázisponttal volt magasabb 2013 első kilenc hónapjában, az előző év azonos időszakához képest, így átlagosan 13,7 százalékot tett ki. A vevői alkulehetőségek növekedése a panel és a téglaépítésű lakások esetében is megfigyelhető volt, míg a téglaépítésű házaknál minimálisan mérséklődött. Mind a panellakások, mind a téglaépítésűek esetében a növekmény fele-fele arányban oszlik meg a kínálati árcsökkentés és a szerződéskötés kori áralku között. Az árengedmények mértéke nagyjából megegyezik az ország egyes régióiban, kivételt csak Pest megye képez, ahol az eladók rosszabb alkupozíciója a teljes árengedmény mértékében is megmutatkozik. Az agglomerációban tapasztalható nagyobb alkuban az is szerepet játszik, hogy az ingatlanállományban azon a területen a családi házak dominálnak, melyek önmagukban is nagyobb alkumértéket jelentenek.

Bérlakás piac: visszafogottan növekvő bérleti díjak

A bérleti díjak az idei év első kilenc hónapjában is magasabbak voltak, mint az előző év azonos időszakában, így már három éve visszafogottan nőnek. Bár a növekedés stabil, a díjak még nem érték el a 2009-es szintet sem, a válság előtti szinttől pedig további 10-15 százaléknyira vannak elmaradva. A növekvő bérleti díjak a befektetési célú ingatlanvásárlást is vonzóbbá tehetik. A jelenleg bérbeadási céllal vásárolt ingatlanok esetében egy 10 éves befektetési időszakon továbbra is 8 és 9 százalék közötti hozamokat lehet elérni.

.